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各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)、体改委(办)：?
小城镇土地使用制度改革(以下简称小城镇地改)是小城镇综合改革的重要组成部分，是土地有偿使用制度在小城镇土地管理中的具体实施，是依据我国土地国情，稳定和发展农业战略的需要。为贯彻党的十四届五中全会关于积极发展小城镇，以及依法保护耕地，严格控制和节约用地，积极培育和规范土地市场的精神，现对有关问题通知如下：?
一、坚持小城镇地改的正确指导思想。小城镇地改要坚持实事求是、因地制宜、规范起步、依法管理，以国家土地管理的法律、法规为依据，按照建立规范有序的土地市场的要求，充分发挥市场机制的作用，合理配置土地资源，最大限度地发挥土地资产效益，节约用地、保护耕地，促进小城镇建设和经济的健康发展。?
二、合理和高效利用土地资源。小城镇建设要通过科学的规划和土地有偿使用，有效地保证土地资源的合理利用和优化配置，实现土地资源的集约使用，发挥土地资产效益，促进小城镇建设。小城镇建设首先要尽量挖掘利用旧城土地潜力，通过对旧城改造，提高土地利用率，完善城市功能；其次要开发难以适用于农业的坡地和其他劣地用于小城镇建设，严格控制占用耕地，不得占用基本农田保护区的耕地。?
三、因地制宜，注重实效。小城镇的建设规模和发展速度应与当地经济发展水平相适应。各地在小城镇地改中应根据小城镇的区位条件、经济发展状况及潜在的幅射能力等因素来统筹规划、科学论证，选择好先导产业，启动土地市场，做到有重点、有选择、分期分批地进行。防止不顾条件，一哄而起，或借发展小城镇之名，形成新的开发热和“圈地热”。? 四、加强规划、计划管理。小城镇土地开发和建设用地必须按照土地利用总体规划、城镇建设规划和年度建设用地计划进行。一是要发挥规划的作用，科学制定县(市)土地利用总体规划。根据地区经济和社会发展，合理确定小城镇建设用地的位置和适宜的规模，把城郊的基本农田保护起来；二是在修订小城镇建设规划时，使其与土地利用总体规划相衔接，发挥两个规划的双重制约作用；三是严格执行建设用地计划，小城镇建设用地要纳入县(市)年度建设用地计划，并严格执行，不得突破。确需调整用地计划的必须按规定程序报批。凡未制定土地利用总体规划和城镇规划以及擅自突破建设用地计划的，在审核小城镇地改方案时，一律不予批准，不得使用土地。?五、建立规范的小城镇土地市场。第一，小城镇建设用地要实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理，保证小城镇地改发展有序、调控有效，实现国家对土地的宏观调控和有效管理。土地管理部门应依法行使土地管理职能，包括实施小城镇地改工作；编制土地利用总体规划；组织论证土地开发项目的可行性；承办建设用地的征用、划拨及出让的审查报批；制定基准地价；代表政府签订土地使用权出让合同和进行土地登记发证；有计划、有步骤地具体实施出让方案。县(市)级土地管理部门应与乡(镇)人民政府密切配合共同进行土地开发项目的选择和论证。第二，规范供地方式，加强建设用地审批管理。小城镇建设用地除法律规定可以划拨的之外，应以出让方式供给，实行有偿使用；对小城镇连片开发用地应根据规划统一征地，按项目用地，依法划拨和出让。凡有竞价条件的应采取拍卖、招标方式。协议出让的出让金不得低于按国家规定确定的最低价。为保证项目落实，解决前期开发资金不足的问题，可采取预收部分出让金的办法。小城镇建设用地必须按照法定的审批权限和程序报批，不得随意下放审批权。?
六、妥善解决被征地农民的安置问题。对被征地农民应采取多种途径进行安置。安置方案不落实的，不得征用土地。各地可根据小城镇地改的特点，在征地中采取费用补偿与留地安置相结合的办法，妥善安排其生产和生活，确实保护被征地农民的利益。征地补偿费和安置补助费必须用于被征地农民的生产和生活，任何单位不得截留，挪作他用。?七、加强集体土地和行政划拨土地进入市场的管理。小城镇内集体非农建设用地不得直接进入市场，对已发生的集体土地使用权转让、出租、联营、入股等用于非农业建设的，原则上应依法征为国有并办理出让手续。?八、加强领导，搞好部门协调。各级有关部门应将小城镇地改作为推动当前土地使用制度改革的一个重点和发展地方经济的重要措施，列入工作日程，在政府统一领导下，密切配合，各司其职。同时要根据小城镇地改的要求，有计划、有步聚、分期分批地对有关人员进行较为系统的培训，提高人员素质。?九、制定与小城镇综合改革试点工程相配套的小城镇地改试点方案。未列入综合试点的小城镇进行地改，应由县(市)土地管理部门会同镇政府制定总体方案，经上级主管部门批准后实施。列入综合改革试点小城镇的地改方案应报国家土地管理局批准。允许在57个综合改革试点小城镇范围内，对一些与现行法规尚未完全衔接又迫切需要解决的问题进行超前探索和试验，然后逐步规范，指导一般。国家土地管理局和国家体改委除与有关部委联合抓好57个试点外，还将选择10个左右的小城镇地改试点。各地对小城镇地改和试点中遇到的问题应随时向国家土地管理局和国家体改委反映，以便及时研究解决。?
一九九五年十二月二十九日???
