发布文号: 湘建房[2004]186号
各市、州建设局、房地产局、统计局、国土资源局、计委、人民银行、银监分局，省直有关单位：
2004年4月28日，湖南省建设厅、省统计局、省发展和改革委员会、省国土资源厅、人民银行长沙中心支行、湖南银监局以及省内部分房地产企业召开了2004年一季度房地产市场联席会议，认真分析了我省目前房地产市场的基本形势，对我省房地产业的发展趋势进行了探讨并提出了相应的调控措施。现将有关情况通报如下：
一、房地产开发投资持续高速增长，外商投资力度加大
1、房地产开发投资强劲增长。2004年一季度全省完成房地产开发投资51.1亿元，比去年同期增长50.6%，投资额居全国第十一位(在中部地区居第二位)，投资增速居全国第十二位(在中部地区居第五位)，占全社会固定资产投资的比重19.4%，占GDP的比重4.5%。在本年度完成投资中，外商投资力度不断加大。今年一季度，外商投资2.32亿元，同比增长3倍；其中，外商独资1.5亿元，同比增长2.9倍。今年以来，长沙房地产开发投资增速保持在30％左右，而一些中小城市房地产开发投资增幅均在60％以上。
二、土地供应量减少，土地市场逐步建立和完善
1—3月，全省土地开发投资为5.1亿元，同比增长17.6%，土地购置费8.9亿元，同比增长8.9%，土地购置面积426.3万平方米，同比下降13.3%，完成土地开发面积182.6万平方米，同比下降23.5%。由于规范了国有土地使用权出让市场，统一采用“招标、拍卖、挂牌”的方式，去年土地供应量增长过快的势头得到抑制。
三、商品房施工面积和新开工面积大幅度增长
全省商品房施工面积1762万平方米，同比增长42.7%；其中商品住宅1273万平方米，占72.3%，办公楼55万平方米，占3.1%。商品房新开工面积390万平方米，同比增长10.3%。商品屋竣工面积150.5万平方米，同比增长112.1%。
四、经济适用住房建设和管理力度进一步加强
一季度全省经济适用住房建设完成投资8.4亿元，比去年同期增长58.3%；施工面积284.8万平方米，比去年同期减少7%；竣工面积23.7万平方米，比去年同期增长1.2%。
五、旺盛的个人住房消费带动房地产信贷发展
截止2004年3月底，金融机构房地产各项贷款余额408.2亿元，比去年末增长9.7%，一季度新增房地产贷款36.2亿元，占全省新增贷款的12.6%。其中：新增个人住房贷款余额13.88亿元，增长37.28%；新增个人商用房贷款4.3亿元，增长65.38%，压缩各类开发贷款2.5亿元，同比少增21.2亿元。
六、商品房呈现旺销势头，空置面积增幅有所下降
全省商品房销售形势良好，销售与竣工比明显提高。一季度商品房销售建筑面积132.7万平方米，同比增长39.1%，销售与竣工比为0.88：1；商品房累计空置面积80.5万平方米，增幅比去年同期降低了1个百分点。其中，空置一年至三年的33.8万平方米，空置三年以上的4.4万平方米。
七、商品房销售价格持续上扬
2004年一季度与去年同期相比，商品房价格上涨2.9%，其中普通商品住房上涨3.6%，高档商品住房上涨4.2%，办公楼下降0.3%，商业营业用房上涨2.7%；二手房上涨9.1%，其中住宅上涨10.7%，非住宅上涨2.9%；房屋租赁价格上涨4.3%；土地交易价格上涨6.4%。
综上所述，2004年一季度，全省房地产市场呈现出市场购销两旺、消费需求强劲、结构合理调整、空置面积增幅下降等良好局面，房地产市场的发展是健康的，与全省经济、社会的发展是相适应的，房地产市场在景气空间运行。
但同时，我们也必须清醒地认识到房地产业正面临着的一些困难和挑战：
一是房地产投资增长过快，比全省固定资产投资高出25.7个百分点，其中株洲市、邵阳市、永州市等城市房地产投资增幅超过100%。
二是土地供应量大幅度减少。2004年国家下达我省农用地转为建设用地控制指标为6700公顷，难以满足交通、能源等重点项目用地需求，必然影响房地产开发项目用地。
三是建筑成本上涨。建筑材料价格比去年上涨22%，其中钢材上涨36.7%，水泥上涨11.2%，木材上涨6.1%。另外，清理拖欠工程款和拖欠农民工工资等因素也使成本上升，施工企业的人工费上涨3%。
四是城市房屋拆迁难度增大，给旧城改造工作带来一定困难。
因此，在今后一个时期内，要继续认真分析房地产市场形势，重点做好以下工作：
1、提高房地产开发项目的资本金比例。根据国务院通知精神，针对银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大的问题，将房地产开发投资项目(不含经济适用房项目)的资本金比例由20％以上提高到35％以上，加强固定资产投资宏观调控，采取有效措施，防范潜在的金融风险，促进我省房地产行业的健康发展。
2、深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理。各市州要从现在开始，集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。要严格执行土地利用总体规划和年度计划，加强房地产开发用地审批管理。坚决停止高级别墅、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产开发的土地供应；暂停党政机关办公楼和培训中心的土地供应。要进一步加大对土地违法问题的查处力度，对于有令不行、有禁不止，特别是顶风违法违纪的行为，要坚决从严查处。
3、进一步加强对商品房特别商业营业用房、办公楼空置面积的控制，确保市场供给与需求总体平衡。对商业营业用房、办公楼占商品房比重过大或空置上升过快的城市，要采取切实可行的措施，暂停该类项目的立项审批、土地供应、规划报建和新开工建设，加大对空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。
4、依法进行城市房屋拆迁，维护社会稳定。要深入调查研究，健全城市房屋拆迁政策法规，完善监督检查机制，建立拆迁公示制度，提高拆迁管理透明度，规范拆迁行政裁决工作程序，促进拆迁工作法制化、规范化进程。
5、充分利用现代化信息技术手段，加快建设和完善房地产市场预警预报体系，加强政府宏观调控，促进房地产市场持续健康发展。
6、进一步完善房地产市场宏观调控联席会议制度，加强各部门之间的协作和沟通，提供更科学、更精确、更权威的数据及分析，及时解决发展中存在的问题，引导市场理性投资和消费。
湖南省建设厅
二○○四年六月七日
