常德市房改房上市交易管理暂行规定

市直和部、省属驻常各单位：
　　现将《常德市房改房上市交易管理暂行规定》印发给你们，请认真遵照执行。

二000年一月五日

第一章　总则
　　第一条　为建立新的住房流通体制，促进存量住房的合理流通，满足居民住房消费要求，根据《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》及有关法律、法规，结合我市实际，制定本暂行规定。

　　第二条　本暂行规定所称房改房是指城镇职工在住房制度改革中所购公有住房、经济适用住房和按房改政策由个人集资建设的住房。

　　第三条　本暂行规定适用于本市行政区域内首次进入市场交易的房改房。

　　第四条　房改房上市交易的形式包括：转让(含买卖、换购等)和出租。

　　第五条　职工已购房改房上市交易应当遵循自愿、公平、合法的原则。

第二章　交易条件
　　第六条　具备下列条件的房改房可以上市交易：
　　1、具有《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。尚未取得《国有土地使用证》的，可在上市交易过程中补办。
　　2、以标准价购买的公房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。

　　第七条　凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易：
　　1、改变房屋使用性质的。
　　2、已列入规划拆迁范转内和鉴定为危房的。
　　3、司法机关和行政机关依法栽定、查封或者以其它形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的。
　　4、违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的。
　　5、学校教学区内已出售的住房。
　　6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。
　　7、其他法律、法规规定不宜上市交易的住房。

　　第八条　职工将已购房改房上市交易后不得再要求单位优惠分房、参加集资建房或购房、租赁享受政府优惠政策的住房。

第三章　交易程序
　　第九条　房改房上市交易，须先到当地批准售房的房改部门申请办理所购房改房上市准入审批手续，同时提交或验证下列材料：
　　1、房改房上市交易申请报告；
　　2、职工优惠购房审批表(合同书)；
　　3、合法的房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
　　4、产权人身份证或记籍证明；
　　5、共有房屋须提交共有权人同意上市的书面证明。

　　第十条　市和县级房改部门要根据个人住房档案，对申请交易的房改房审核确认并征求原产权单位意见，自收到申请之日起，5日内向申请人作出是否准予上市的书面答复。不同意上市的，应说明理由。

　　第十一条　职工持准入通知书和有关资料到房地产交易中心(处、所)办理交易手续，房地产交易中心(处、所)自收到交易申请之日起，30天内与房屋产权产籍部门办完上市交易和产权转移登记手续。

第四章　市场管理
　　第十二条　房改记上市交易，必须在县以上房地产管理部门设立的房地产交易中心(处、所)进行。严禁场外交易，私下交易。

　　第十三条　交易双方签订的交易合同必须符合建设部颁发的住宅销售同样本的要求，持双方各自身份证、《房屋买卖合同》、已交有关税务局费等证件到当地房地产管理部门和国土管理部门分别办理房屋产权转移登记和土地使用权变更登记手续。

　　第十四条　房改房所有权人与其他当事人之间签定借款合同，以房改房作为担保抵押物的，不得在债务不能清偿时，将房改房作为担保抵押物的，不得在债务不能清偿时，将房改房的所有权直接转移为债权人或第三人所有，否则，视同变相买卖，私下交易。

　　第十五条　凡未按规定办理交易手续而私下交易的，一经查实，对出售的收回《房屋所有权证》，并给予适当处罚；对出租的责令收回房屋。

　　第十六条　交易双方平等协商议定交易价格，并如实申报；出可自愿委托房地产价格评估机构进行评估。未经交易双方委托，房地产价格评估机构或个人不得强行进行评估。

　　第十七条　职工将已购房改房出售、换购时，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。

　　第十八条　上市购买职工出售的房改房不受地域户籍、职业的限制。

　　第十九条　各级房地产管理部门要建立健全房地产交易机构。要建立信息网络，及时提供各类房地产的供求信息，提供配套服务。要进一步规范房地产中介服务机构的经营服务行为。

　　第二十条　各专业银行要大力支持所购房改房上市并易工作，积极发展住房抵押贷款业务，优先提供购房贷款。各级政府房地产管理部门可相应成立住房贷款担保公司，为住房贷款人提供服务。

第五章　税费征管
　　第二十一条　房改房上市出售时，由买方按不低于所购买的房改房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

　　第二十二条　职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。即职工享受购房面积控制标准内，按职工享受购房面积控制标准乘以当年当地经济适用住房平均价格，所得价款为职工的基本收益，基本收益不缴纳所得收益；标准内面积的出售收入减去职工的基本收益为净收益，职工按净收益的20%缴纳年得收益。职工购房面积控制标准以下部分住房的出售收益，除返还个人原购房时支付的超标住房价款外，余额为净收益，净收益全额缴纳。
　　职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

　　第二十三条　对个人购买并居住超过一年的房改房，销售对免征营业税；个人购买并居并居住不足一年的房改房，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

　　第二十四条　个人购买自用的房改房，契税按交易额的1.5%征收。

　　第二十五条　对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　第二十六条　职工上市出售房改房，其房屋转让手续费按交易额的0.3%计征，交易双方各承担心0%。

　　第二十七条　职工个人上市出售房改房，由买方按交易额的0.5‰，缴纳印花税。

　　第二十八条　凡以换购方式上市交易房改房，售出原房、购入新房按新老房差价交纳契税和房屋转让手续费。

　　第二十九条　上交的土地收益金和税费可由国土、财政、税务部门委托房地产交易中心(处、所)代征，也可由以上部门派人组成联合征收管理组征收。

　　第三十条　将所购房改房换购商品住宅的，购买方应缴契由房地产开发企业负担心0%。

第六章　其它
　　第三十一条　房改房上市转让后，物业管理仍按公有住房售后管理的有关规定执行；原售房单位和购房个人交缴的共用部位维修基金仍留存维修基金管理机构，随房屋产权转至产权所有人名下。

　　第三十二条　本暂行规定自发布之日起执行。