发布文号: 鄂政发[2004]29号
各市、州、县人民政府，省政府各部门：
1998年以来，随着城镇住房制度改革的不断推进，我省房地产开发投资稳步增长，住房建设步伐明显加快，居民住房消费持续扩大，居民住房条件明显改善，房地产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业。为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号)精神，结合我省实际，特提出如下意见：
一、统一认识，明确指导思想和发展目标
1、房地产业是国民经济的重要支柱产业。房地产业关联度高，带动力强。加快房地产业发展，是提高居民住房水平，改善居住环境，满足城镇居民日益增长的物质文化生活需要，全面建设小康社会的重要内容；是扩大内需，拉动投资增长，促进消费，带动相关产业发展的重要措施；是充分发挥我省人力资源优势，拓展就业渠道的重要途径；是加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要手段。全省各地、各部门要进一步提高认识，把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容切实抓紧、抓实、抓好，坚持用改革的办法解决发展中出现的问题，实现房地产业持续快速健康发展。
2、我省房地产业具有较大的发展空间。随着住房货币化的全面实施，居民收入的增长，城镇化进程的加快，住房消费将进入快速增长时期。尤其是我省房地产业发展不平衡，大多数中小城市综合开发率较低，市场化进程缓慢，从开发投资总量和增长幅度、商品房销售价格等几个主要指标来看，都有很大的发展潜力，预计今后全省每年住宅需求量在2000万平方米左右。
3、指导思想与发展目标。今后一个时期，我省房地产业发展要全面贯彻党的十六大精神，按照城市规划的要求，以逐渐改善城乡居民居住条件为目的，以住房市场化为取向，以调整供应结构为主线，以深化改革为动力，以改进宏观调控为手段，使房地产业与全面建设湖北小康社会相适应，与相关产业相协调，促进湖北经济社会可持续发展。今后四年房地产开发投资年均增幅保持15％以上；到2007年，初步建立适应房地产业发展的体制和运行机制，建立适应省情的住房保障制度，建立适应不同层次需要的住房供应体系；住房商品化率要达到80％以上，科技进步对住宅产业增长的贡献率要达到50％左右，城镇人均住房建筑面积要达到27平方米。实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。为我省经济社会中长期规划提出的人均住房面积2010年达到30平方米、2020年达到35平方米的目标打下坚实基础。
二、以需求为导向，优化住房结构，提高住房质量
4、增加普通商品住房供给。各地要面向市场，面向绝大多数中低收入家庭，大力发展以中小户型为主的普通商品住宅。对普通商品住房建设要调剂土地供应，控制土地价格，有条件的城市还要划定一定区域，作为普通商品住宅的集中建设用地，同时通过清理，减少建设过程和消费环节中的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。适当开发中高档商品房，严格控制别墅、高档公寓和大户型项目建设。大中城市要根据居民收入消费水平，合理确定高档商品房
和普通商品房的划分标准，采取措施加快普通商品房发展，提高其在市场供应中的比例。市、县人民政府根据当地情况，对成规模新建的普通商品房建设小区可允许分期缴纳土地出让金，市、县人民政府出台的应收的规费可减半征收或适当减免。对旧城改造项目，可按土地出让金的一定比例进行返还，并加大对城区文化、环保等基础配套设施建设的投入比例。
5、加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。市、县人民政府要全面落实国家经济适用住房建设的优惠政策和管理办法，在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地区经济适用住房发展规划及年度建设投资计划和用地计划；并通过土地划拨、减免行政事业性收费、减半征收配套费用、控制开发商利润、政府承担小区外基础设施建设等措施，降低经济适用住房建设成本。经济适用住房严格控制在中小套型，中套面积控制在80平方米左右，小套面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据当地居民收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例。省直机关、中央在鄂单位、直属企事业单位和军队的经济适用住房建设，实行属地化管理，属利用自用土地建设经济适用住房的，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一规划，统一管理。经济适用住房建设项目一律由房产主管部门依法招投标确定开发建设单位。各级政府要严格按照《国家计委、建设部关于印发住房价格管理办法的通知》(计价格[2002]2503号)要求，尽快制定和完善经济适用住房销售管理办法，明确经济适用住房的购买对象和购买资格，建立购买对象的申请、审核、审批和公示制度，严格经济适用住房的上市准入条件，严禁以经济适用房名义取得土地用于商品房开发。
6、建立和完善城镇廉租住房保障制度。省建设厅要会同省财政厅等有关部门尽快制定廉租住房管理办法，明确补贴资金来源、补贴对象、补贴标准、廉租住房房源、准入和退出条件。各级政府要调整财政支出结构，在本级财政预算中，安排一定比例的资金用于廉租住房保障资金。各级住房公积金管理机构要积极支持廉租住房建设，按规定从住房公积金增值收益中提取城市廉租住房补充资金。要结合地方财政承受能力、职工收入、住房特困居民的实际情况，合理确定保障水平。原则上城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不超过当地人均住房面积的60％。廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租和租金核减为辅，有条件的地区可采取直接发放租赁补贴的办法，让廉租对象持政府补贴到市场租房。实物配租的廉租住房来源，可以通过收购腾空的公有住房、二手房，或按当地廉租住房补贴的需求量在各年度经济适用住房建设规模中安排一定的比例予以解决。新建廉租住房执行经济适用住房的优惠政策。
7、不断改进住宅性能和质量。各级建设部门要会同有关部门研究确定推进住宅产业现代化的目标和步骤，制定和完善住宅产业经济、技术政策；鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成、套技术、产(部)品和材料，推动住宅技术进步；要积极推行住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度，积极引导开发企业申报国家康居工程示范小区建设；要切实加强质量管理，不断提高住宅开发的质量和水平，争创湖北住宅的品牌。房地产开发商和经济适用住房建设单位，要对其开发建设的住房工程质量负最终责任，并向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》。
三、加快住房新体制建设，促进市场发育完善
8、加快推进和完善住房补贴制度；各地要严格执行国家停止住房实物分配的有关规定，按照已出台的货币化分配方案落实资金，将职工住房补贴发放到位。财政供给单位的住房补贴资金来源立足于原政府和财政自筹用于基本建设投资中住房建设资金，剩余部分纳入同级财政预算安排；政府直管公房和财政供给单位的公有住房出售收入，提取住房共用部位、共用设备维修基金后，按照“收支两条线”办法管理，统筹用于发放职工住房货币化补贴；企业和其他事业单位公有住房的出售收入，纳入企业和单位住房基金，分别用于住房共用部位、共用设备维修和职工住房补贴等。改制企业在资产清算时应优先安排资金兑现职工住房补贴。实行住房货币化补贴后，新职工的住房补贴应在其参加工作之日起逐月发放；对无房和住房未达标的老职工，应在2007年底前将其住房补贴全部发放到位。各地应加大住房租金的改革力度，适当提高职工住房租金补贴。租金补贴随职工工资直接发放给职工。住房补贴和租金补贴享受住房公积金的税费优惠政策。
9、继续推进现有公房出售和产权证发放工作。除有关政策规定不宜出售的公有住房外，产权单位都应将公有住房向职工出售。要加快房改房产权及其土地使用权证发放进度。房改售房单位尚未为购房者办理房改房所有权证申请的，必须向房改和产权登记部门提出申请。已经办理的房屋所有权证必须及时发给购房者。房改、房产、土地管理部门要加强协调，采取切实可行的措施，在2004年底前按当地房改政策解决职工已购公房和经济适用住房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办理的历史遗留问题。
对1998年12月新《土地法》实施前，由于客观原因未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的房屋，各级政府应在2004年12月31日以前，组织力量清理，如果不占压道路规划红线和公共绿地底线，不影响安全居住和使用的，当地政府应免除应缴的土地出让金、相关规费并审批办理上述两证。对拒绝办理上述两证的相关部门，要追究部门领导责任。
10、规范集资和合作建房。集资、合作建房，是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等，均按经济适用住房的有关规定严格执行，并纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。坚决停止行政事业单位自建住房，各级发展改革部门一律停止对行政事业单位自建住房的立项审批，规划、国土、建设等部门不得办理报建许可。企业原则上不得自建住房，但住房困难户较多的工矿区和困难企业，经所在市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下，利用自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策，购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位以集资、合作建房名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。市、县人民政府可根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。
11、放开搞活住房二级市场。除法律、法规和国家、省定政策另有规定外，各地不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。凡是按房改政策购买的公有住房均可上市交易，其中2006年12月31日前上市出售的，免收土地收益金。同时降低房地产交易税费。凡购买二手住房(含房改房)的，契税一律按交易额的l％计征；职工用住房公积金和住房补贴购买住房免征契税。对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；对个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。在本《意见》实施之日起一年内购买2000年12月31日前竣工验收且已经发放合格证的空置商品住房，契税暂时免征。
四、拓宽融资渠道，加大金融支持力度
12、拓展房地产开发融资渠道。支持和鼓励金融机构深化金融改革，开展业务创新，对符合条件的房地产开发企业和项目加大贷款力度；发行公司债券、项目债券，开发房地产信托产品，开展住房抵押贷款证券化试点；积极为有实力的房地产开发企业上市融资、股权融资创造条件。各级政府要加强宏观调控，全力支持具有资信和品牌的优势房地产企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组等形式，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或企业集团，提高产业集中度和抗风险能力。
13、完善住房公积金制度。各级政府要进一步建立和完善住房公积金制度，制定鼓励住房公积金个人贷款的优惠政策，发挥住房公积金对解决城镇职工住房的功能作用。各级住房公积金管理中心要在做好机构调整的基础上，进一步拓展业务，提高住房公积金的归集率和使用率；当前，重点要在私营、外资等非公有制企业建立住房公积金制度，提高公积金制度的覆盖面；要简化委托贷款手续，改进服务，提高办事效率；对能够提供有效担保的贷款对象，要打破缴交银行和贷款额度的限制；力争到2005年，武汉市住房公积金管理中心的住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例达到60％以上，市、州、直管市住房公积金管理中心的住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例达到50％以上。各级住房公积金管理中心的住房公积金使用率提高到60％以上。省建设行政主管部门要会同财政部门建立住房公积金管理中心绩效考核机制和奖惩制度，切实加强对住房公积金的监管。
14、扩大商业性个人住房信贷业务。各商业银行要积极开拓存量住房交易贷款和住房装饰装修贷款等新的住房金融业务；增加二手房贷款等个人住房信贷品种；加大个人住房抵押贷款力度，推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。
15、发展、规范个人住房置业担保业务。坚持“发展中规范，规范中发展”的方针，鼓励有条件的城市成立住房置业担保机构和分支机构，为中低收入家庭和进城农民提供住房贷款担保。按照建设部《住房置业担保管理试行办法》，现有担保机构要建立健全担保保证金和风险基金制度，建立健全各项内部责任制度。各级房产管理部门要加强对住房置业担保机构的监管，规范住房置业担保行为，防范和化解住房置业担保风险。对未经政府批准、无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要进行清理。
五、改善发展环境，完善房地产市场服务体系
16、减少行政审批，清理不合理收费。各地要认真清理涉及房地产市场的各项行政审批事项，对于没有审批依据的限制性审批要坚决取消。符合城市规划的一般商品房项目，要取消立项、可行性研究、项目规模等限制性审批。要切实落实国家和省清理收费的各项政策，取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。严格执行省监察厅、省建设厅、省国土资源厅、省物价局颁布的《房地产开发企业交费登记卡实施办法》，建立交费登记制度；对违反规定或变相收费的，由省建设厅会同省财政厅、省物价局等有关部门依法查处。
17、整顿和规范房地产市场，优化房地产业发展环境。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，凡未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证，以及土地使用权已经抵押、未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。房地产开发企业以“内部认购”或其他方式进行非法预售的，有关部门要予制止，并依法给予处罚。要积极推行按套内面积或按套销售商品房的办法。尽快建立商品房预售款监管制度，切实加强对预售款使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目，在核发预售许可证时，应在土地使用权证上予以注明，防止房地产开发企业再用于其他项目办理抵押贷款。建立房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系，加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理，未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案的中介机构，不得从事中介业务。
18、认真贯彻落实《物业管理条例》，改善住房消费环境。各级政府房地产管理部门要积极探索物业管理区域勘界划定和变动规律，力争在两年内，以市、县(区)为单位，将全省物业管理区域底数摸清，并将物业管理区域名录向社会公布。凡按基建程序开发建设的物业项目，以一次性报送的规划红线为准，不论小区(大厦)规模的大小，视为一个物业管理区域；历史形成的单位大院(庭院)，或近几年形成的居住小区，只要具备相应的公共设施和管理基础，视为一个物业管理区域；旧城区的物业，即前面规定的物业管理区域以外的物业，按现行社区范围，视为一个物业管理区域。切实加强前期物业管理工作。建设单位在前期规划设计过程中，要充分考虑后期物业管理的需要和便利，做到科学规划、精心设计；物业管理企业在承接物业管理业务时，要按规划和设计及相关合同，对物业的公用部位、共用设施设备等进行查验，努力减少前期物业管理的矛盾和问题。
19、坚决破除部门和行业垄断。对房地产开发项目，各相关管理部门均不得指定工程标的编制单位、房地产价格评估单位、招标代理机构和工程检验、检测机构；供水、供电、燃气、消防、人防等行业的专项工程，应与住宅同步设计，同步施工，并一律实行公开招投标制度，允许有资质的设计、施工企业及产品供应商在公平、公开、公正的原则下参与竞标，严禁行业管理部门自行选定设计单位、施工队伍及产品供应商，垄断专业市场。
20、建立健全房地产预警预报制度。大中城市要在2004年底前建立房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监控。成立由发改委、财政、规划、国土、统计、银行、房产管理、房地产开发等部门参加的联席会议，定期对房地产市场运行情况进行分析，定期向社会披露未来一定时期的土地供应总量、房地产开发用地规模、区位等信息，及时发布房地产市场运行情况，以引导企业理性投资，消费者理性消费。各级政府应该根据不断变化的市场行情，尽快调整政策，合理引导市场。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需费用，由同级政府纳入同级建设主管部门的部门经费预算统筹安排。
六、改进调控手段，建立协调保障机制
2l、进一步强化城市规划的调控作用。按照城市总体规划的要求，加快编制房地产开发中长期发展规划和年度计划，加强对房地产业发展的指导。在城市近期建设规划中，要合理安排各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、普通商品房、廉租房、危旧房改造和拆迁安置用房建设项目。严格控制市中心区的零星分散建设，严禁批准在城市基础设施不完备的地段进行房地产开发，严禁在集体土地上进行房地产开发。规划部门要将近期拟开发建设地块的规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。
22、完善住房用地供应政策，促进土地合理利用。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制占用耕地。严格控制房地产开发土地供应总量，充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，健全和完善房地产开发用地计划供应制度。严格实行土地供应的统一管理，各类开发区以及撤市(县)改区后的土地、原国有划拨土地进行房地产开发的，都必须纳入所在市、县用地统一管理、统一供应，严禁私下交易。各级政府要积极实行土地收购储备制度，增强政府对土地市场宏观调控能力。加强地价调控，定期公布基准地价，合理引导地价水平。
各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。禁止炒买炒卖有建设用地，对开发商手中囤积的土地要依照有关法规，督促其限期开发，对无力开发及闲置土地，超过法定期限的，要依法征收土地闲置费或收回。
23、加强和改进管理方式。各地要进一步解放思想，更新观念，因地制宜，积极探索促进本地房地产业持续健康发展的有效措施。同时注意避免和防止城市建设和房地产开发中损害群众利益的行为的发生，不搞“形象工程”、“政绩工程”。各级建设、财政、国土、发改委、税务部门要根据本《意见》，把住宅与房地产业纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划，积极调整和完善相大政策，适时适度地把握好调控的方向和力度。各有关部门要加强协调与配合，进一步完善市场监管制度，提高监管水平，提高服务质量，及时研究解决房地产业发展中出现的矛盾和问题，维企业和消费者的合法权益，做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位。各级政府、各有关部门要建立相应的工作机制或协调机构，从实际出发，完善房地产市场调控办法，促进住宅与房地产市场健康发展。
湖北省人民政府
二00四年六月十七日
