发布文号: 宜昌市人民政府令[1995]26号
第一章 总则
第一条 为促进本市房地产业的健康发展，加强城镇房地产交易市场管理，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法适用于本市城镇国有土地范围内的房地产转让、房地产抵押、房地产租赁及其中介服务活动的管理。
第三条 本市城镇房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，实行权利人一致的原则。
房屋所有权依法转让、抵押的，其占用范围内的土地使用权依法随之转让、抵押；土地使用权依法转让、抵押、租赁的，地上房屋依法随之转让、抵押、租赁。
第四条 本市严格执行国家规定的房地产价格评估制度。
房地产价格评估，遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照本市的市场价格进行。
第五条 本市建立统一的房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让、抵押、出租房地产，应当向市、县市房地产行政主管部门和物价部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第六条 房地产权利人进行房地产交易或者设定他项权利的，必须依照《宜昌市城镇房屋产权产籍管理办法》和《宜昌市国有土地使用权管理暂行办法》的规定办理登记。
第七条 本市及各县市人民政府房地产行政主管部门负责房地产交易市场管理，依法履行下列职责：
(一)贯彻房地产交易市场管理的法律、法规、规章；
(二)办理房地产交易审核立契手续；
(三)规范房地产交易行为，组织协调房地产交易活动；
(四)对房地产中介服务机构进行资质审查和监督管理；
(五)收缴和代收有关税费；
(六)依法查处房地产交易违法行为；
(七)法律、法规、规章规定的其他职责。
本市及县市房地产交易所按照本办法的规定和房地产行政主管部门的授权，承担房地产交易市场管理的具体工作。
本市及各县市的土地管理、工商行政、物价、税务等部门依照法定职权，协同管理房地产交易市场。
第二章 房地产转让
第八条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、调换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第九条 房地产转让当事人，应当在订立转让合同之日起十五日内向房地产交易所申请办理审核立契手续和交纳规定的税费，在三十日内办理权属登记。
第十条 出售房屋必须持有该房屋的所有权证和土地使用权证，并应遵守下列规定：
(一)出售私有房屋提交产权人户口簿、身份证及所在单位或居民委员会出具的证明；
(二)出售集体所有的房屋，提交该集体权力机关的证明；
(三)出售全民所有制房屋给非全民所有制单位或个人，提交国有资产管理机关的证明；
(四)出售(含预售)商品房屋，提交房屋确权证书或预售许可证明；
(五)出售已出租的房屋，产权人应提前三个月通知承租人，并提交承租人是否行使优先购买权的证明；
(六)出售共有房屋，提交全部共有人的同意书；并保障其他共有人在同等条件下的优先购买权；
(七)出售获得国家、单位补贴款或减免有关费用的房屋，必须遵守国家有关规定并优先出售给原补贴单位或房地产管理部门；出售给其他单位和个人的，必须经原补贴单位或房地产管理部门同意，并偿付原享受补贴和优惠价款。
第十一条 购买房屋应当遵守下列规定：
(一)本市籍居民购房须持有本人身份证件、所在单位或居民委员会的证明；
(二)本市单位购房持有其主管部门的批准文件，其中购买私房的必须报经县级人民政府批准；
(三)外地单位和个人及外国人购买房屋，依照国家有关规定办理。
第十二条 房屋买卖当事人应当根据房地产行政主管部门和物价部门规定的基准价格，议定并申报房屋成交价。实际成交价超过基准价格的，应当按规定缴纳土地增值税。
第十三条 房屋产权人和经产权人书面许可的经营管理人，可以依法将房屋赠与给他人。
赠与房屋应当办理公证和监证。
第十四条 房屋产权人可以调换房屋产权。
调换房屋经评估价格有差异的，由当事人协商补偿差价。
第十五条 因企业兼并、投资入股等情形变更房屋权属的，由兼并者、投资者办理监证和产权登记。
第十六条 转让土地使用权必须同时具备下列条件：
(一)已缴清土地使用权出让金并依法办理了有关手续，取得了土地使用权证书；
(二)不改变土地使用权出让合同规定的土地用途并符合城市建设规划要求；
(三)已按出让合同规定期限和要求完成建设工程及公共设施建设，且开发建设实际投资已达土地使用权出让合同规定的建设投资总额的25％以上，但继承、赠与不受此限。
(四)符合土地使用权出让合同规定的其他转让条件。
转让划拨取得的土地使用权，转让方应当按照划拨土地批准权限报经人民政府审批；受让方应当申请办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照人民政府的规定处理转让土地所获收益。
第十七条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县市人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县市人民政府可以采取必要措施。
第十八条 土地使用者依法有偿转让土地使用权的，必须自签订转让合同之日起30日内，依照国家规定缴纳土地增值税和其他费用。
第十九条 房地产权利人可以采用拍卖方式转让房地产。
拍卖房地产，应当委托县级以上人民政府指定的拍卖人，按照《宜昌市拍卖暂行办法》的规定和房地产拍卖惯例进行。
第二十条 房地产有下列情形之一的，不得转让；
(一)不符合本办法第十六条规定的；
(二)司法机关裁定和行政机关决定查封或以其他形式限制转让的；
(三)依法收回土地使用权的；
(四)共有房地产未经其他共有人书面同意的；
(五)权属有争议的；
(六)未领取权属证书的；
(七)设定他项权利期限未满的；
(八)房屋拆迁许可证确定拆迁的房屋；
(九)国家建设征用土地范围内的房屋；
(十)房屋安全鉴定部门确认的危险房屋；
(十一)代管和托管的房屋；
(十二)法律、法规、规章规定禁止转让的其他情形。
第三章 房地产抵押和房屋典当
第二十一条 房地产权利人可以将其合法的房地产作为抵押物，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行的担保。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押人和抵押权人必须是法人或者具有完全民事行为能力的公民。
第二十二条 以出让方式取得的土地使用权、取得所有权证的房屋及其占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。
国有房屋设定抵押权时，抵押人应当向国有资产管理机关备案。
共有房地产设定抵押权时，应当经全体共有人同意并订立书面协议。
股份制企业、外商投资企业、内联企业的房地产设定抵押权时，应当经企业权力机关或者联合管理机构批准，抵押期不得超过企业的经营期限。
第二十三条 下列房屋不得设定抵押权：
(一)权属有争议的；
(二)用作教育、卫生、体育等公共福利设施的；
(三)被依法查封、扣押、限制转让或抵押的；
(四)房屋拆迁许可证确定拆迁的；
(五)抵押人已书面承诺不作抵押的；
(六)已出售(预售)的；
(七)房地产行政主管部门认为不宜抵押的。
第二十四条 以房地产设定抵押权，抵押人和抵押权人应当先委托房地产价格评估机构评估房地产价格，在评估价格总额的70％以内商定抵押价额，并签订抵押合同明确双方的权利义务。
房地产抵押合同订立之日起15日内，抵押人应当持房屋所有权证、土地使用权证、房地产抵押合同及其他有关文件，申请房地产交易所办理审核手续，并向房屋产权监理机构和土地管理部门申请房地产他项权利登记。
变更、解除、终止房地产抵押合同的，抵押人应当在15日内到原审核登记部门申请审核登记。
第二十五条 已作抵押的房地产，在抵押期间由抵押人占有、使用和维护管理。抵押权人有权依照抵押合同检查抵押房地产的管理情况，提出管理要求。
抵押房地产依法投保的，在抵押期间，抵押权人是保险赔偿的第一受益人。
抵押房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时通知抵押权人。因房地产损失不足以担保债务履行时，抵押权人有权要求重新提供或者增加抵押物。
第二十六条 有下列情况之一的，抵押权人有权委托拍卖机构部分或全部拍卖抵押房地产，用于清偿债务：
(一)债务人未按合同履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的；
(二)债务人死亡，其遗产继承人、受遗赠人不履行债务，或者无继承人、受遗赠人代其履行债务的；
(三)债务人或抵押人依法被宣告破产或者解散的。
拍卖划拨土地上的抵押房屋，应当从拍卖所得中相应缴纳土地使用权出让金，抵押权人方可优先受偿。
第二十七条 拍卖抵押房地产的价款，按照下列顺序处理：
(一)支付拍卖费用；
(二)扣除应纳税款；
(三)偿还抵押权人的债款及违约金；
(四)剩余价款交还抵押人。
拍卖抵押房地产的价款不足以清偿债务的，抵押权人有权要求债务人继续清偿。
同一房地产有两个以上抵押权人的，按照设定抵押权的先后顺序清偿。
第二十八条 房屋产权人可以将其合法房产作为典当物，与承典人订立典当合同。在典当期间，出典人无息使用典金，承典人无租使用承典房屋。
第二十九条 房屋典当由出典人和承典人委托房地产价格评估机构评估典当房屋价值，在评估价值的半价以上商定典价，并订立典当合同明确典当期及权利义务。
在订立典当合同之日起15日内，出典人和承典人应当持典当合同、房屋所有权证、公证书等文件申请房地产交易所审核立契，并向房屋产权监理机构申请他项权利登记。
典当房屋赎回、绝卖和典当合同变更时，出典人和承典人应在15日内申请房地产交易所和房屋产权监理机构审核登记。
第三十条 经出典人同意，承典人可以出租、转典承典的房屋，但期限不得超过原典期。
典当房屋在典期内由承典维护管理，因维护管理不善造成的损失，由承典人赔偿。
第三十一条 房屋典期届满前，出典人退回典价款的，承典人应及时退还典当房屋。出典人和承典人也可协商续典。
超过典期或未明确典期超过30年，出典人没有赎回的视为绝卖，承典人可以申请房屋产权登记。
第四章 房屋租赁和土地使用权出租
第三十二条 房屋产权人可以将符合安全使用标准的非拆迁范围的房屋出租给承租人使用，依照租赁合同向承租人收取租金。
承租人租赁房屋从事生产、经营活动的，不得擅自改变规划行政管理部门原定的房屋使用性质。
第三十三条 出租人和承租人订立书面租赁合同，应当约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任，以及双方的其他权利和义务，并在租赁合同订立的30日内，持房屋所有权证、居民身份证、暂住证等证件，申请房地产交易所登记，办理《房屋租赁证》。
未办理登记的房屋租赁关系无效，工商行政管理部门不得以该房屋作为经营场所核发营业执照。
第三十四条 租赁公有住房应当执行国家和市人民政府规定的租金标准，租赁私有住房和生产、经营用房的，由租赁双方协商议定租金。
出租人以营利为目的，将划拨土地上的房屋出租的，应当经房地产交易所将租金中所含土地收益上缴市、县(市)财政部门。
第三十五条 出租人应当负责维护、修缮出租房屋及其附属设施，保证其具备租赁合同规定的使用条件，但双方另有约定的除外。
承租人应当按合同规定使用出租房屋，因违约造成房屋损坏的应当修复和赔偿。出租人维修出租房屋确需承租人暂时迁出的，承租人不得无理拒绝，但出租人应当事先与承租人协商并签订协议书，并保证承租人及时回迁。
出租人收回出租房屋，应当在租赁期届满前三个月通知承租人。
承租人要求继续租赁的，应当与出租人协商一致并订立续租协议，按原程序申请审核登记。
第三十六条 房屋租赁期内因转让、抵押、典当、继承或分家析产发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新产权人继续有效。
房屋租赁期内因下列原因变更承租人及其名称的，出租人应予同意和协助：
(一)单位因机构变更并要求继续租用的；
(二)单位依法更换名称并要求继续租用的；
(三)承租人死亡，其共同居住的配偶或直系亲属要求继续租用的。
第三十七条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回出租房屋，并要求承租人赔偿损失：
(一)未经出租人许可擅自转租、转让、转借他人或互换使用的；
(二)擅自改变房屋用途的；
(三)无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；
(四)住宅房无正当理由闲置六个月以上的；
(五)利用承租房屋进行非法活动的；
(六)故意损坏承租房屋的；
(七)其他严重损害出租人权益的。
第三十八条 房屋使用人经产权人同意，可以在不改变房屋所有权的情况下，协商互换房屋使用权。
协商互换房屋使用权，应当征得房屋产权人书面许可，订立书面协议后，申请房地产交易所审核登记。
互换房屋的面积、结构、地段等有明显差异的，可以实行差价补偿互换。
第三十九条 土地使用者对已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，可以将其使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，并向承租人收取租金。
土地使用权出租的期限不得超过土地使用权出让合同规定的年限。
第四十条 土地使用权租赁双方应当订立租赁合同，载明租赁土地及其地上建筑物和其他附着物的面积、位置、结构、设施等状况，明确租赁期限、租金数额、支付方式和时间、违约责任等内容。
土地使用权租赁双方应当在租赁合同订立之日起15日内，分别到房地产交易所和土地管理部门办理租赁登记手续。
第四十一条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同，承租人必须按照租赁合同的规定用地，不得改变土地使用性质或在承租土地上修建永久性建筑物及其他附着物。
第五章 房地产中介服务
第四十二条 房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。
第四十三条 申请设立房地产价格评估机构应当具备下列条件：
(一)有其行政主管部门的批准文件；
(二)有固定的服务场所；
(三)有十万元以上的开办经费；
(四)有取得房地产评估资格证书的专业人员。
设立房地产价格评估机构应向市、县市房地产行政主管部门提出书面申请，经逐级审查同意，并报省城乡建设行政主管部门审批，领取《湖北省房地产市场估价单位资格证书》和营业执照后，方可开业。
第四十四条 房地产转让、抵押和房屋典当未经房地产价格评估机构评估的，不予办理立契和产权转移变更手续。
市、县市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产评估机构，是运用价格评估手段管理房地产市场估价的职能机构，凡涉及政府税费收入和由政府给予当事人补偿或赔偿的房地产价格评估，必须由其承办。
第四十五条 房地产价格评估机构应当按照法定的评估程序，指派持有《房地产评估资格证》的专业人员现场勘估，综合分析房地产价格因素，依照规定的价格标准，作出客观公正的评估价格结果书，并书面通知当事人。
当事人对评估价格结果有异议的，可以在收到评估价格结果书之日起15日内，向原房地产评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的，可以依法申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第四十六条 房地产咨询、信息、经纪等服务机构应当具备下列条件：
(一)有自己的名称和组织机构；
(二)有固定的服务场所；
(三)有必要的财产和经费；
(四)有房地产专业人员三人以上；
(五)法律、法规规定的其他条件。
设立房地产咨询、信息、经纪等服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照，并到所在地房地产行政主管部门备案。
第四十七条 房地产咨询、信息、经纪机构应当遵守房地产管理法律、法规、规章和本办法的规定，在核定的范围内开展经营服务，按规定收费，并依法缴纳税费。
房地产咨询、信息、经纪机构不得欺诈房地产交易当事人，从中牟取暴利。
第六章 违规处理
第四十八条 未经房地产交易所审核、立契，私自进行房地产转让、抵押的，其交易行为无效。房地产行政主管部门和土地管理部门不予办理登记，不予颁发房屋所有权证、土地使用权证和房屋他项权利证。
未经房地产交易所审核登记，私自进行房屋租赁的，其租赁行为无效，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止租赁，并可按规定数额处以罚款。
第四十九条 未取得商品房预售许可证明擅自预售商品房的，由县级以上房地产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并可按规定数额处以罚款。
第五十条 违反本办法第 二十条、第 二十三条规定的，其房地产交易行为无效，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法交易活动。
第五十一条 土地使用权转让、出租、抵押未办理登记手续的，所订合同无效，由县级以上土地管理部门按规定数额处以罚款。
第五十二条 违反本办法第 十六条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收违法所得，并可按规定数额处以罚款。
第五十三条 违反本办法第 四十三条和第 四十六条规定的，由县级以上工商行政管理部门责令停止其房地产中介服务活动，没收违法所得，并可按规定数额处以罚款。
第五十四条 房地产评估人员有下列行为之一的，由房地产管理部门根据情节给予警告，责令赔偿经济损失、吊销其房地产评估资格证书，构成犯罪的，提请司法机关依法追究其刑事责任：
(一)不执行估价程序和估价标准，造成严重估价失误的；
(二)弄虚作假、故意抬高或压低标的物价值或价格的；
(三)利用工作之便牟取私利的；
(四)因失职造成财产损失的。
第五十五条 房地产交易市场管理人员徇情谋私、索受贿赂、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的，提请司法机关依法追究其刑事责任。
第五十六条 当事人不服行政处罚决定的，可依法申请复议或向人民法院起诉；对不履行已发生法律效力的行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第五十七条 当事人之间在房地产交易活动中发生纠纷时，可申请房地产管理部门调解，或者依法申请仲裁，也可向人民法院起诉。
第五十八条 本办法实施中的问题由宜昌市房地产管理局负责解释。
第五十九条 本办法自发布之日起施行。原《宜昌市房地产交易管理暂行规定》同时废止。
