发布文号: 闽财税政[1999]40号
各地、市、县(区)财政局、地方税务局：
现将《福建省人民政府关于调整房地产市场发展若干税费政策的通知》(闽政[1999]文184号)转发给你们，请遵照执行。为了更好地贯彻执行我省房地产税收优惠政策，切实做好房地产税收征收管理工作，现将有关问题补充通知如下：
一、关于普通住宅的界定
普通住宅指按所在地一般民用住宅标准建造的居民住宅。普通住宅从两方面进行认定：
(一)住宅建设项目审批部门立项审批所确定的建设项目类别为普通住宅，即：除高级公寓、别墅、渡假村、复式住房(即楼中楼住房)及非住宅项目以外的其他住宅。
(二)单位面积售价。单位面积售价超过当时、当地经济适用住房平均建筑单位面积造价(具体认定标准见附件二)一倍以上的为非普通住宅。(土地增值税的政策仍按闽财税政[1995]056号文执行)
二、关于空置商品住房的界定
(一)商品住房的认定应同时符合下列条件：
1、建设项目审批部门立项审批确定为商品住房建设项目。
2、县以上建设行政主管部门检查确定该商品住房项目于1998年6月30日前竣工验收合格并出具初检报告。
(二)商品住房免税收入仅限于住宅及附设的杂物间，不包括车库、商场、停车场、店面及其他办公和经营用房。对商业办公与住宿合一的，能分别准确划分收入的，可就其出售商品住房取得的收入部分免征营业税、契税；不能准确划分收入的，就其全额收入征收营业税、契税。
三、关于政策执行时间的界定
(一)关于营业税政策执行时间。调整后的政策从1999年8月1日起执行。在这之前已签订销售合同并收取预付购房款超过合同总价款10％以上的商品住房，仍按原政策执行。1999年8月1日前已收取预付购房款占合同价款总额不超过10％的，对其余部分从1999年8月1日起按调整后新政策执行。对1999年8月1日以后发生已收取预付购房款退回的，不作为销售空置商品住房享受免税优惠。
对采取分期付款方式销售空置商品住房的，在1999年8月1日至2000年12月31日免税期内已收到预付购房款占合同总价款40％以上的，免税期满后收到的购房款余额仍可享受免税优惠；对在1999年8月1日至2000年12月31日免税期内收到的购房款不足40％的，免税期满后收到的购房款余额不再给予享受免税优惠。
(二)关于契税政策执行时间。调整后的政策从1999年8月1日起执行。凡是1999年8月1日以后(含8月1日)签订购房合同的，按调整后的政策执行。1999年8月1日以前已经签订购房合同或已开具购房发票的，仍按原政策执行。
四、“个人购买并居住超过一年”的界限，应以个人购买房屋时进行结算并开具专用发票的时间为准。
五、对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入免征营业税，仅限于上述单位按照房改政策有关规定向本单位职工销售的现住房。对不符合房改政策有关规定，以及向外单位职工个人销售的房屋，均应按规定征收营业税。
六、“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”适用于住房一级市场和住房二级市场。
七、本通知自1999年8月1日起执行。在此之前，凡与本通知不一致的，一律改按本通知规定执行。
附件一：福建省人民政府关于调整房地产市场发展若干税费政策的通知
1999年10月19日 闽政[1999]文184号
宁德地区行政公署，各市、县(区)人民政府，省政府各部门，各直属机构，各大企业，各高等院校：
为了培育和发展我省住房二级市场，1998年11月省政府制定了《福建省促进住房二级市场发展的若干税费政策》(闽政[1998]文463号)。经过在福州市一段时间的试行取得积极成效之后，省政府决定将在福州市试行的闽政(1998)文463号推广至全省范围执行，下发了《福建省人民政府关于在全省范围内实施福建省促进住房二级市场发展的若干税费政策的通知》(闽政[1999]19号)，对促进我省住房消费，加快住房建设起到积极的推动作用。近期，为刺激房地产市场发展，进一步扩大内需，拉动经济增长，财政部、国家税务总局联合印发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号，以下简称《通知》)，对房地产市场若干税收政策作了较大幅度的调整。为进一步促进我省房地产市场发展，培育和发展新经济增长点，促进经济健康持续发展，根据该《通知》精神并结合我省实际，现将调整我省房地产市场税费政策有关问题通知如下：
一、关于住房二级市场的税收政策问题
(一)在1999年8月1日前，我省住房二级市场税收政策仍按《福建省人民政府关于在全省范围内实施福建省促进住房二级市场发展的若干税费政策的通知》(闽政(1999)19号)有关规定执行。
(二)为了进一步减轻个人买卖普通住宅的税收负担，更加积极有效地启动住房二级市场，自1999年8月1日起，我省住房二级市场税费政策作如下调整：
1．营业税及其附加。对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额征收。个人自建自用住房销售时，免征营业税。城市维护建设税、教育费附加、基础设施建设附加费随同营业税一并免征。
2．土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
3．契税。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
4．个人所得税。个人转让自用普通住宅时应缴纳的个人所得税仍按国家现行有关规定执行。
5．社会事业发展费。个人转让自用普通住宅时应缴纳的社会事业发展费予以免征。
6．交易监证费。个人转让自用普通住宅交易监证费按0．8％收取。
二、关于空置商品住房税收政策问题
为了加快住宅资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
空置商品住房是指1998年6月30日前单体工程已竣工并经建设行政主管部门验收合格尚未售出的商品住房。
三、为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
四、私有房屋租赁市场的税收政策按照闽政办[1999]150号的规定在全省范围内执行。
五、本《通知》的具体实施办法由省财政厅、地方税务局另行制定。
附件二：经济适用住房平均建筑面积造价的认定标准
经济适用住房平均建筑单位面积造价，以各地物价管理部门、房改部门按照福建省物价委员会、福建省人民政府住房制度改革领导小组闽价[1999[房字140号《福建省经济适用住房价格管理办法》第 五条第一款至第七款、第 七条第一款至第八款规定的基准价格测算审批确定的当时当地经济适用住房平均建筑单位面积造价为准，即按照当时、当地经济适用住房开发的社会平均建筑成本核定，并抄送当地财税征收机关备案。经济适用住房平均建筑单位面积造价由下列七个项目构成：
一、征地和拆迁补偿费。指技国家法律、法规、规章规定的征用土地和房屋拆迁补偿安置的各项费用。
征地费用，包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补偿费、地面附属物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、征地管理费等项实际发生的费用。
房屋拆迁安置补偿费用。包括安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用(扣除被拆迁户应缴纳的费用)、被拆除房屋及其附属物的作价补偿金额、被拆迁入搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁单位合法的停产停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费。以上各项作价标准，结算办法和费用标准等均按《福建省城市房屋拆迁管理办法》的规定和各地人民政府的有关规定执行。
二、勘察设计和前期工程费。
勘察费，包括水文及工程地质勘察费，按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的工程勘察收费标准执行。
设计费，包括住宅施工图设计、建筑规划、验线测点等实际发生的费用，按不高于国务院价格主管部门和建设行政主管部门颁布的城市规划设计收费标准执行。
前期工程费，包括为住宅区三通(通路、通电、通水)一平(平整土地)实际发生的费用。
三、建筑安装工程费。指房屋主体部分的土建(含桩基、地下室、结构初装修)、水电设备安装、通讯、电视线路(含天线)、消防、煤气管道、电梯设备安装及附属工程等费用。建筑安装工程费按有权部门批准的施工预(决)算标准计算。上述各项费用按三级或四级施工企业的取费标准测算。
四、住宅小区基本设施建设费。由基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费组成。
基础设施建设费，指住宅区规划红线以内的各种公共管线和道路工程费用。包括住宅道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫等设施建设费用。
非营业性公共配套设施建设费，指为住宅区服务的独立的非营业性配套设施建设费用。包括根据城市建设总体规划要求，列入住宅区施工图预算项目的幼儿园、住宅区管理用房、公共停车场(棚)、派出所用房、居委会用房、配电水泵消防房、公厕、垃圾转运站、艺术雕塑等建设费用。
上述费用按有权机关批准的城市规划定额指标和详细规划施工图预(决)算造价，按实际可售住宅建筑面积所占比重分摊计入。
五、管理费。指开发经营单位在开发经济适用住房期间发生的各项组织管理费用。包括工资、办公费、正常合理的销售费用等项支出的实际发生费用。但最高不得突破征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费四项费用之和为基数的2％。
六、贷款利息。指开发经营单位在开发经济适用住房期间，为筹措建设资金而发生的贷款利息支出。贷款利息根据所在地商业银行提供的本地区不同类型经济适用住房建设占用贷款的平均比例、平均利率、平均周期和开发项目的具体情况，由当地政府价格主管部门会同房改部门共同研究确定。
七、税金。指依据国家税收法律、法规的规定应由开发经营单位缴纳的不能减免的相关税收。税金依照国家规定的税目和税率计算。
下列费用不得计入经济适用住房平均建筑单位面积造价(价格)：
一、超过土地出让合同规定的动工开发日期而被征收的土地闲置费和土地增值费以及规定以外的有关税费。
二、已计入开发项目成本中的建设用地、建筑物、构筑物、配套设施以市场价出售、转让、出租或留作它用的，必须冲减相应成本。
三、住宅区内营业性用房和设施的建设费用。
四、开发经营单位留用的办公用房、自已经营的房屋的建筑、安装费用及应分摊的各种费用。
五、非住宅区的公共建筑的建设费用。
六、对社会公益事业的各项集资、赞助、捐赠以及其它各种开发经营无关的费用。
七、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。
八、利润收入及其他按规定不得计入经济适用住房平均建筑单位面积造价(价格)的费用。
