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各区县房地局、房地集团，相关物业管理企业：
解决一个物业管理区域内由多家物业管理企业管理的问题(以下简称多家管理问题)是理顺物业管理体制的重要举措。二年多来，本市已有263个物业管理区域多家管理问题得到有效的解决，占应解决数的三分之一，但目前仍有512个物业管理区域存在多家管理问题。约占全市物业管理区域数的9％。根据《上海市居住物业管理条例》，在我局去年《关于解决一个物业管理区域多家管理问题的通知》(沪房地物[ 2000] 52号)的基础上，现就进一步解决多家管理问题通知如下，请遵照执行：
一、明确目标，措施到位
2001年底以前完成总量的50％。力争明年6月30日前基本解决多家管理问题(具体指标数略)。
涉及多家管理问题的区县房地局、房地集团，要成立专门小组，并由分管领导具体负责。要把指标分解到各房地办事处，并与年终工作目标考核挂钩。
区县房地集团、相关物业公司要高度重视解决多家管理问题，要充分认识解决多家管理问题的重要性和迫切性，并以此为契机，进一步加快企业经营机制的转换。
解决多家管理问题要积极依靠街道、居委会，争取他们的支持。要通过街道、居委会、业主委员会、物业管理企业和房地办事处参加的联席会议制度，做深入细致的协调工作，形成合力，为整治“三差”小区和创建文明小区打好基础。
二、掌握原则，突出重点
各区县房地局要合理划分物业管理区域，并根据物业公司管理面积的大小、服务质量的优劣、实力的强弱等，贯彻以大接小、以好接差、以强接弱的原则，逐步形成优胜劣汰、规模管理的市场竞争机制。
2001年解决多家管理的重点：一是小区环境差、管理不到位、居民投诉多的多家管理物业管理区域；二是应组建业主委员会而目前未组建且维修基金尚未运作的物业管理区域；三是房地集团内部、集团与系统单位交叉管理的物业管理区域。
要针对各个物业管理区域的具体情况，定出切实可行的解决方案，先易后难，确保重点区域按时解决。
三、加强指导，统一口径
各区县房地局在解决多家管理问题中要加强指导。要通过合理归并物业管理区城，业主委员会选聘、公开招投标、委托管理、互换物业管理权等有效方法来组织实施工也可引导相关企业组建股份合作制公司，通过改造、改组、兼并、联合，做大企业规模，做强企业实力。对目前操作中碰到的问题，具体口径如下。
1、商品房住宅小区合并后，其物业管理费按小区所在地物价局核定的价格收费或由业委会与物业公司重新议定。
2、售后房、公房合并管理后，公房委托管理的，除公房租金收入的18％- 20％作为委托管理费外，租金收入的30％为日常小修、公共路灯、绿化养护、水箱清洗等费用。电梯、水泵运行费按0．55元/平方米／月计算。涉及房屋公共部位、公共设施、共用设备项目的修理按实结算。
物业管理区域合并后接管的管理单位，应加强服务与管理，努力提高管理费和租金的收缴率。移交单位应做好对合并前的欠租、欠管理费的追缴，接收管理单位可协助催讨。
3、在解决多家管理的同时，由区县房地局对售后房维修基金不能开户、归并、运行的情况汇总后，报市公房经营管理办公室，按规定协调解决。
4、多家管理问题解决后不再管理该物业管理区域的物业管理单位，应按照有关规定结算维修基金，及时办理产业资料和维修基金等移交手续。对居住小区脏、乱、差现状负有责任，又不服从协调的，区县房地局应通过行政手段强制其托管。
四、严格审核，堵住源头
今后审批商品房预售许可证时，必须把该项目的物业管理是否会造成多家管理作为前置审核条件。凡由区县房地局划定的一个物业管理区域，涉及多家管理问题的，必须通过招投标确定一家物业管理企业实施前期管理，杜绝新的多家管理问题的产生。
二00一年八月二十七日
