发布文号: 镇政发（1991）53号
各县(市)、区人民政府，市各委办局，各直属单位，驻镇单位：
《镇江市城市房屋拆迁管理规定》，已经市人民政府一九九一年三月十六日常务会议通过，现印发给你们，望遵照执行。
镇江市城市房屋拆迁管理规定
第一章 总 则
第一条 为适应城市建设和国家经济发展，加快旧城改造和新区建设步伐，加强城市房屋拆迁管理，依法保护拆迁当事人的合法权益，根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及国家有关法律、法规、规章，结合本市的实际情况，制定本规定。
关联法规：
第二条 在本市城市规划区内(是指城市总体规划所确定的规划区)因城市建设需要拆迁的房屋(含建筑物、构筑物、及其附属物)均适用本规定。
第三条 镇江市城市建设综合开发领导小组办公室(以下简称市开发办)是本市行政区域内房屋拆迁安置工作的主管部门，对本市建设房屋拆迁实行集中管理。镇江市拆迁安置办公室(以下简称市拆迁办)是本市城市规划区内房屋拆迁安置工作部门，具体实施房屋拆迁及补偿安置工作。任何建设单位和个人不得擅自拆迁。
第四条 拆迁人应按本规定对被拆迁人补偿和安置，不得擅自提高或压低补偿和安置标准。被拆迁人不得超过本规定的范围提出额外要求或附加条件，并应在拆迁通告规定的期限内迁让。各有关部门、单位应积极配合。
第五条 本规定所称拆迁当事人包括拆迁人和被拆迁人。拆迁人是指已被依法批准拆迁房屋的建设单位或个人。被拆迁人是指拥有被拆除房屋所有权或使用权的单位或个人。
第六条 本规定的“镇江市房屋拆迁作价标准”(以下简称“附件一”)和“安置房出售价格表”(以下简称“附件二”)的标准，根据建筑安装工程定额变更情况进行调整，报经市建委、物价局批准后执行。
第二章 拆迁的程序和管理
第七条 任何单位和个人因建设需要拆迁房屋，必须持建设项目批文、建设用地规划许可证和用地征、拨手续等有关批准文件，并与市房产管理部门就涉及的直管公房的拆迁总体安置事宜达成协议，方可向市开发办提出房屋拆迁申请，经审核批准发给拆迁许可证后按省有关规定交纳拆迁管理费，由建设单位委托市拆迁办办理有关拆迁事宜。并应交拆迁所需费用和安置房源提供给市拆迁办，其拆迁安置费用可采取按实结算或包干的办法。
第八条 拆迁范围确定后，由市开发办通知公安、工商、房管、土管、规划、城建、街道办事处等部门和单位，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分户以及工商营业执照和房屋翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续，但停办手续的期限最长不得超过两年。
第九条 市开发办应及时将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、安置去向等有关情况予以公告，任何单位和个人不得擅自改变。拆迁人或受拆迁人委托实施拆迁的单位，应及时向被拆迁人发送房屋拆除通知书，有关部门和被拆迁人所在单位应向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人接到房屋拆除通知书后，应及时到房管理、土管等部门办理房屋、土地所有权或使用权的变更登记手续，也可委托拆迁人或受拆迁人委托实施拆迁的单位办理。
第十条 拆迁工作人员在执行拆迁公务时，应主动出示拆迁工作证件，被拆迁人应予配合。对于无证上岗的拆迁人员，被拆迁人有权拒绝接待。
第十一条 拆迁人或受拆迁人委托实施拆迁的单位，应当与被拆迁人依照本规定，就有关补偿、安置等问题签订书面协议。协议应载明补偿形式、补偿金额、安置时间、地点、面积、搬迁过渡方式和违约责任等内容。拆迁协议须经市开发办鉴证或公证机关公证，公证费用由双方分担。
第三章 拆迁补偿
第十二条 房屋拆迁可采用产权调换、作价补偿或产权调换和作价补偿相结合的形式。
第十三条 产权调换：单位自管房和私房可以旧房换旧房，也可以旧房换新房。按建筑面积“拆一还一”，按质作价，互找差价。旧房按“附件二”估价。新房在拆除建筑面积范围内按“附件二”估价。
第十四条 拆除私有自住房屋，原则上采用产权调换，按质作价，互找差价的办法。
拆除私有出租房原则上按“附件一”作价补偿。产权人需要保留产权的，也可采用产权调换，互找差价的形式处理。产权人与房屋使用人的租赁关系不变，应办理租赁变更手续，使用人不得拒绝办理租赁手续。
第十五条 私有出租房的产权人自愿放弃产权调换的，使用人应承担部分补偿费用，由原房屋承租人或承租人家庭成员所在单位按原使用面积每平方米50～100元补偿给原产权人后，方可获得公房承租使用权和享受本规定“附件二”的价格标准购买安置房。
第十六条 拆除房管部门直管房屋，按原使用性质、建筑面积归还产权，不计差价。旧房由拆迁人拆除并收回旧料。
第十七条 房屋的拆迁补偿一律以房屋所有权证或建设工程规划许可证范围内的房屋所有权为依据。
对未到规定期限的有合法手续的临时建筑，根据使用期限折旧酌情补偿。
对违法建筑和已超过规定期限的临时建筑由产权人自行无偿拆除，一律不予补偿，逾期不拆除，由拆迁人拆除的，“以料抵工”。
第十八条 拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据城市规划的要求，按照被拆除建筑物的构筑物的性质、规模予以重建。
凡在拆迁范围内所涉及的树木、花木，一律按“树木、花木补偿标准”(附件三)给予补偿。
第四章 拆迁安置
第十九条 被拆迁人用房的安置，私房以产权范围内的自用使用面积为依据，承租户以合法的租赁使用面积为依据，原则上“拆一还一”，就近靠档，选择户型。违法建筑和临时建筑一律不予安置。
第二十条 安置标准
一、住宅房屋
1．原使用面积人均10平方米～20平方米，按原面积安置；
2．原使用面积人均10平方米以下的，可按人均10平方米及单位贴款情况安置；
3．原使用面积人均20平方米以上的，按人均20平方米安置(压缩面积部分给予奖励)；
4．由市区到郊区安置的，可根据上述标准适当扩大，但最多不得超过上述标准的50％。
被拆迁人在本市它处另有住房，应合并住房计算人均面积。
二、拆除非住宅房屋，一律按建筑面积“扩一还一”。安置非住宅用房。
第二十一条 安置办法
一、产权调换、公房住户购买安置房：
1．拆除原使用面积大于或等于安置面积的，其安置房价按“附件二”计价；
2．拆除原使用面积小于安置标准面积的，原拆除面积部分按“附件二”计价，在安置标准范围内的超面积部分按成本价计价；
3．安置面积超过安置标准的，其超过面积部分按商品房价计价。
二、被拆迁人租赁公房：
在安置标准以内，安置面积超过拆除面积的部分，其房屋单价按成本价计，差价由被拆迁人的家庭成员所在单位共同承担。
超过安置标准的面积，其房屋单价按商品房价计价。
房屋产权原则上归原产权人所有，若贴款单位要房屋产权的，原面积部分由要房屋产权单位按“附件二”标准计价，补贴给原房屋产权人。
第二十二条 凡因房屋拆迁由单位补贴购买的房屋，出售时应按市有关规定执行。
第二十三条 拆除住宅用房，原则上就近安置。在拆迁范围内建造住宅用房的，应优先安置被拆迁人；因城市规划条件不许可的，易地安置。
拆除非住宅营业用房，原则上自行过渡，易地安置；符合城市商业网点规划的，根据房源的可能，也可就近安置，工商部门应给予变更证(照)。
第二十四条 被拆迁人安置住房的人口计算，在拆迁范围内具有合法住房使用权，并有正式户口和长期居住的人口为准。对有下列情况之一的，安置时予以适当考虑：
1．家在本地，在外地工作的配偶；
2．在部队服役的军人(不包括配偶在外地工作的)；
3．按规定户口报在大专院校的在校学生；
4．户口报在本市工作单位，但实际住在被拆迁房中的家庭成员；
5．正在劳教或服刑的人员。
第二十五条 对有下列情况之一的，安置住房时不计算人口数：
1．仅有户口，没有房屋使用权的：
2．单位已安排住房，户口尚未迁出被拆迁房的；
3．因读书或照顾原因在拆迁房暂住的；
4．乘拆迁之机，将户口突击迁入被拆迁房的。
第二十六条 拆除非住宅房屋，有下列情况之一的，不予安置非住宅用房：
1．拆除部分营业用房，剩余部分仍可营业的；
2．规划定点后突击改为营业用房的。
第二十七条 对拆除住宅和非住宅在一起的房屋，原则上安置住宅用房；持有营业证(照)的，可根据房源情况酌情安置非住宅房屋，但安置住宅面积和非住宅面积合计不得超过原拆迁面积。
第二十八条 拆除一时难以确认产权人的房屋，由市拆迁办会同房管、公证处等有关部门，现场勘查、鉴定、绘图、摄影、建档后按规定标准进行作价，价款由拆迁人专户存储，房屋在规定期限内先拆除，待产权人确认后再办理有关手续。
凡使用权有纠纷的房屋，现使用人应先搬迁，待双方自行协商解决或通过法定程序确认后进行安置。
第二十九条 对空关的租赁房屋一律不予安置。
第三十条 阁楼和阳台面积的计算：
阁楼沿口净空高度在1米以下的，按四分之一计算面积；1米(含1米)至1．5米按二分之一计算面积；1．5米(含1．5米)至2米按四分之三计算面积；2米以上(含2米)全部计算面积(阁楼面积以阁楼整体计算，不得分段计算)。
各类阁板一律不计算面积。
凡趁拆迁抢搭的阁楼一律不计算面积，不予补偿，自行拆除。
第三十一条 安置房敞开式阳台和被拆除房屋敞开式阳台一律不计算面积，封闭式阳台在拆除和安置时，按使用面积二分之一计算。
第三十二条 被拆迁人安置面积小于拆除面积的，其减少面积部分由拆迁人按公房每平方米50元，私房每平方米100元的标准奖励给使用人。
第三十三条 拆迁过渡期一般为一年半，最长不得超过二年。在规定的拆迁过渡期限内，被拆迁人自行腾仓的，拆迁人按被拆迁人长期居住的常住户口每人每月付给腾仓费10元。由于拆迁人的责任，拆迁过渡期限超过一年半的，从逾期之日起腾仓费提高一倍。腾仓房由被拆迁人所在单位提供的，腾仓费付给其单位；腾仓房由拆迁人提供的不付腾仓费。
第三十四条 被拆迁人在规定拆迁期限内搬迁的，拆迁人一次性按被拆迁人长期居住的常住户口每人发给搬家费20元。
被拆迁人在规定期限内提前搬家的，由拆迁人按每户每天奖励10元。
第三十五条 被拆迁人在规定的拆迁期限搬家迁出时，由市拆迁办出具三天的公假证明，被拆迁人所在单位应给予支持。
第三十六条 拆除单位非住宅房屋，造成停产、停业的，在拆迁期间由拆迁人按被拆迁人在册职工工资总额(不包括其他补贴)的70％给予经济补偿。
拆除个体营业者的非住宅房屋，根据在册登记人员数一次性补贴每人每月70元，补贴六个月。
第三十七条 在拆迁范围内，如有文物、古迹、古建筑、古树、名树等，拆迁人应会同有关主管部门妥善处理，不得擅自损毁。
第三十八条 在拆迁范围内，涉及军事设施、外侨房屋、代管房产、寺庙、教堂和具有重大历史的房屋应依法报经批准。
第五章 市政建设拆迁
第三十九条 因新建或拓宽道路、整治河道、建造桥梁、城市防洪等市政建设需拆除房屋及其它构筑物、附着物时，按下列办法处理：
1．机关、各类公有制企、事业单位等系统的房屋，自行无偿拆让，核销固定资产；
2．私房一律按“附件一”作价收购；
3．各种杆、管、线、树木、公厕等由各产权单位自行无偿拆让迁移。
第四十条 安置办法：
1．拆除住宅(公、私房)的安置：由被拆迁人的户主所在工作单位牵头，会同其家庭成员所在工作单位，负责包动员、包腾仓、包安置。被拆迁人安置可采取分配公房租用或由被拆迁人自购公置住房解决。安置房源在市郊新建的住宅小区内提供。安置房费用(或被拆迁人自购安置房所发生的差价)由户主单位牵头与家庭成员单位相互协商合理承担解决，拆迁办负责协调。安置标准和自购安置房的房价以及腾仓费标准按本规定办理。
2．拆除单位非居住用房，由被拆迁单位自行解决。自行解决有困难，由其主管部门进行内部调整安置。
3．个体工商户营业用房的安置：
拆除个体营业用房，原则上由个体户自行安置。有下列情况者，根据城市商业网点规划和房源的可能酌情安置：
(1)持有本人营业证(照)和拥有合法的房屋使用权，以个体营业为主，别处无营业用房者；
(2)持有本人的营业证(照)，以自有私房作经营店面者。
持有本人营业证(照)居住和非居住在一起的，原则上先安置居住用房，再根据房源情况及剩余面积酌情安置部分营业用房。个体工商户如需自购营业用房，按本规定第 二十条第一款规定办理。
4．本规定第 十二条、第 十三条、第 十六条、第 十八条、第 二十条第二款、第 二十一条、第 二十三条、第 三十二条、第 三十四条、第 三十六条不适用于市政拆迁。
第六章 法律责任
第四十一条 拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁的安置、补偿等问题达不成协议的，当事人一方可向房屋拆迁裁决机构申请调解、裁决。调解达成协义的，当事人应当履行。当事人对裁决不服的，均可在接到裁决决定书之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。期满不起诉的，裁决决定书即发生效力。当事人一方逾期不履行裁决决定书的，另一方可申请人民法院强制执行。
第四十二条 被拆迁人不执行拆迁协议拒绝或拖延搬拆，拒绝腾退周转房的，经房屋拆迁主管部门进行批评教育无效，由拆迁人向人民法院起诉。
第四十三条 拆迁人或受委托的拆迁单位有下列行为之一的，由市开发办责令停止拆迁或限期改正，并对直接责任人及其单位主管人处以100元一500元罚款：
1．未按房屋拆迁程序办理手续或未取得房屋拆迁许可证擅自进行扩迁的，或者委托拆迁的；
2．未取得房屋拆迁资格书实施拆迁的；
3．任意扩大或缩小拆迁范围的；
4．擅自提高或降低补偿、安置标准，扩大或缩小补偿、安置范围的；
5．无正当理由超过规定拆迁期限或者擅自延长过渡期限的。
第四十四条 被处罚的当事人对处罚不服的，可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向市人民政府行政复议委员会申请复议，或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由市开发办申请人民法院强制执行。
第四十五条 在拆迁工作中，对胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁部门工作人员，阻碍拆迁工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关联法规：
第四十六条 房屋拆迁部门的工作人员滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，视情节轻重由所在单位或上级主管部门给予行政处分或行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十七条 本规定由市开发办负责解释。
第四十八条 本规定自发布之日起施行。《镇江市城市建设房屋拆迁安置实施细则》(试行)同时废止。
附件一：镇江市房屋拆迁作价标准
附件二：安置房出售价格表(略)
附件三：树木、花木补偿标准(略)
附件：镇江市房屋拆迁作价标准编制说明
1．本《标准》是参照省和我市现行有关新建和修建定额，并结合我市实际情况进行测算编制的，为了便于估算，其工程量计算方法及规则有些改变。
2．本《标准》的项目是采用一般情况下的通常作法，并考虑到使用价值和市场情况而制定的综合单价，为了便于估算，将项目内容进行了综合归纳和简化，与其它定额有所不同。
3．砖墙、乱砖墙、芦席墙等墙面的内外粉刷均不包括在墙体单价内，可根据不同粉刷，另外计算。
4．屋面斜天棚及平顶棚均按水平投影面积计算，其粉刷及天棚楞木已包括在天棚单价内，不另计算。
5．各种阳台、雨篷和楼梯均按水平投影面积计算(不扣除宽度小于20厘米的楼梯井)，钢筋混凝土阳台、雨篷和楼梯的粉刷，已包括在单价内，不另计算。
6．阳台、走廊和楼梯的栏板或栏杆按延长米另外计算。
7．坡顶屋面(包括瓦、旺、椽子等)按实际面积计算(屋面坡度双例在1／2以上的较陡屋面的坡度系数可按1．2估算，屋面坡度比例在2／5以下的较平缓屋面的坡度系数可按1．08估算，屋面坡度系数和一般可按1．12估算)。
8．门窗按门窗框外围面积计算，门窗框、玻璃、油漆、五金等已包括在单价内。
9．楼地面按净面积计算，地坪下的垫层等已包括在单价内，楼地板下的楞木按楼地板的净面积另立项目计算。
10．基础、墙身的长度按净尺寸计算，墙身应扣除0．3平方米以上的门窗洞口的面积。
11．圆木及毛竹均以中径计算，方木及钢筋混凝土的梁、柱、檩按其实际断面及长度的乘积计算(单位为 1100平方公分一米)。木料梁、柱、檩的长度在2．5米以上时(当中无洞眼或腐朽)，其单价可乘长度系数C＝－－－
2．5×长度(米)。长度在4M以上的，按4M的单价计算。
12．木结构部分的油漆已包括在单价内，不另计算。
13．在估价时如拆迁私房混在分房中分不开时，其基础、墙身、楼地面、屋盖等公共部分可综合计算，根据公私房实际所占面积的比例分摊。
14．本《标准》中工业与民用建筑估价，均执行综合脚手费用定额，按每平方米建筑面积计算。
15．三层及三层以下建筑的估价，按县、区集体施工单位包工包料的建筑安装工程的间接费率21．55％计算；三层以上建筑按国营企业施工单位包工包料的建筑安装工程的间接费率31．62％计算。
16．本《标准》中未列的特殊项目，可参照现行有关定额结合实际情况估算，但须经市拆迁办同意。
17．本《标准》的内容，以市拆迁办解释为准。
