发布文号: 浙建房[2000]183号
为贯彻落实《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》(国办发(2000)51号)，根据《建设部关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》(建住房(2000)96号)精神，结合我省实际，制定本实施方案。
一、指导思想
房地产价格评估机构与政府部门脱钩改制，是为了建立与社会主义市场经济相适应的估价机构管理体制，形成以注册房地产估价师为投资主体、独立承担法律责任的运行机制，使估价机构真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的房地产中介机构。
二、基本原则
房地产价格评估机构脱钩改制工作，要正确处理改革、发展和稳定的关系；妥善处理国家、集体和个人利益，既要保证改制后的房地产评估机构保持必要的财产条件，又要防止国有资产的流失。
三、脱钩改制工作的组织领导
为加强房地产价格评估机构脱钩改制工作的领导，省建设厅设立全省房地产价格评估机构脱钩改制办公室，办公室与住宅与房地产业处合署办公，具体负责全省房地产价格评估机构脱钩改制工作的组织实施。各市房地产管理部门也应设立相应办事机构，负责组织领导本级和所属各市(县)房地产价格评估机构的脱钩改制工作。
四、脱钩改制的内容
房地产价格评估机构必须在人员、财务、职能、名称四个方面与挂靠单位脱钩，并按照《合伙企业法》或《公司法》的要求，以注册房地产估价师为投资发起人设立合伙制或有限责任公司形式的房地产价格评估机构。具体要求如下：
(一)人员脱钩
1．留在房地产价格评估机构的所有在职人员，不再是原挂靠单位的在编人员，其人事关系全部转至当地的人才交流中心，其党、团、工、妇关系与原挂靠单位相应脱钩。
2．脱钩后的房地产价格评估机构实行自主管理。原房地产价格评估机构的主管部门(简称原主管部门，下同)不再任免和管理房地产评估机构的负责人，由其自行决定具有注册房地产估价师资格的人员担任经营者、管理者及法人代表人。
3．国家机关及其所属事业单位的工作人员一律不得到房地产价格评估机构兼职、挂职。原主管部门派到房地产价格评估机构工作的人员，要按照国家有关规定及本人意愿，决定去留。
(二)财务脱钩
1．在脱钩改制过程中由原主管部门按照国家有关规定对脱钩改制机构进行财务审计、清产核资、界定产权、评估资产和财产分割，并签定产权划分协议、提出资产处置意向，涉及财产分割的要按照有关规定由原主管部门与房地产价格评估机构协商解决。
2．在界定产权和进行财产处置时，应坚持“谁投资，谁所有”的原则，并充分考虑房地产价格评估机构人员智力劳动形成资产积累的特点，妥善处理好脱钩改制过程中的财产问题。
要严肃纪律，防止在脱钩改制工作中拿原则做交易，严禁违章调度资金、私分或转移钱物。对以权谋私、违法乱纪的人，要严肃查处。
3．脱钩后，原主管部门不再持有或变相持有房地产价格评估机构的股份，其原持有的股权或出资可采取由房地产价格评估机构购买或转为债权的方式一次性或者逐年收回。
(三)职能脱钩
1．房地产价格评估机构脱钩后，不再是原主管部门的下属机构，不再行使行政职能，不得以原主管部门的名义执业或招揽业务。要破除房地产价格评估业务的行政性、部门性垄断及地区性封锁，全面开放房地产价格评估市场。
2．原主管部门不得以任何形式对房地产价格评估机构正当的执业活动进行干预，不得向房地产价格评估机构收取不符合规定的费用或者变相摊派。
(四)名称脱钩
脱钩改制后房地产价格评估机构的名称不应含有原挂靠单位名称的痕迹，不得冠以党政机关、行业及其他容易引起误解的字样，不得直接以行政区域或地名作为机构名称。
(五)改制的组织形式
房地产价格评估机构的改制要按照《公司法》、《合伙企业法》的有关规定，建立以注册房地产估价师为投资主体设立的合伙制或有限责任制评估机构。
合伙制房地产价格评估机构。由两名以上符合规定条件的注册房地产估价师、其他经国家认可的注册评估师出资设立。(县级房地产价格评估机构在脱钩改制后两年内，允许符合房地产估价师执业资格考试报考条件的房地产评估员作为出资人。)合伙人按照出资比例或协议约定，以各自的财产承担法律责任。
有限责任制房地产价格评估机构。由五名以上符合规定条件的注册房地产估价师，其他经国家认可的注册评估师出资发起设立。(县级房地产价格评估机构在脱钩改制后两年内，允许符合房地产估价师执业资格考试报考条件的房地产评估员作为出资人。)出资人以其出资额为限承担责任，房地产价格评估机构以其全部资产对其债务承担责任。
(六)产权界定和资产处置
在产权界定和资产处置中，应坚持“谁投资、谁拥有产权的”原则，按照国家有关规定进行，在保证国有资产不流失的前提下，适当考虑专业人员智力劳动积累形成的资产因素。安置补偿费原则上按脱钩人员上一年工资总额不低于2倍的标准予以补偿。具体人员的补偿额由本机构按照工龄、职称等条件进行计算。
对房地产不价格评估机构的国有资产，经挂靠单位与房地产价格评估机构协商，可以由挂靠单位一次性收回，也可以视情况全部或部分以租用或长期借款等形式租借给改制后的房地产价格评估机构。其中，办公用房等不动产的租金应参照当地同类不动产平均租金水平确定；借款利息应参照银行同期贷款利率确定。
(七)人员安置
房地产价格评估机构在脱钩改制中，同等条件下要优先安排使用原有在编人员；不能安排使用的要妥善做好安置工作。应予安置的人员是指房地产价格评估机构脱钩改制基准日前在编人员，安置费用和各项社会保障统筹费用原则上从房地产价格评估机构的资产中解决，不足部分由房地产价格评估机构与挂靠单位协商解决。
房地产价格评估机构脱钩改制基准日前，凡是挂靠单位编制内人员安排到房地产价格评估机构工作的(包括在房地产价格评估机构已办理离退休手续人员)，在脱钩改制中，可根据本人愿意和挂靠单位的具体情况，由挂靠单位妥善解决；因挂靠单位机构改革等原因无法安置造成下岗的，房地产价格评估机构应按照国家有关规定办理社会养老、医疗、失业保险，并根据实际情况支付相应的安置费用。房地产价格评估机构自行录用(含以挂靠单位名义调入)的人员，一律由房地产价格评估机构按人事、劳动部门的规定处理；凡未按国家有关规定办理社会养老、医疗、失业保险的，应予补办。
挂靠单位和房地产价格评估机构确无能力支付下岗人员安置费用和各项社会保障统筹费用的，各有关部门应按国家有关规定，妥善解决下岗人员的基本生活和再就业问题。
五、脱钩改制的期限和步骤
(一)期限
房地产价格评估机构脱钩和改制工作应同步进行。凡在本省境内注册登记并取得省建设厅或建设部核发的房地产价格评估资格的机构，应于2000年12月15日前上报改制方案，2001年1月15日前全部完成改制工作。逾期未完成脱钩或改制不符合规定的房地产价格评估机构，一律取消房地产价格评估资格。
(二)步骤
1．在职工自主决定去留的基础上，房地产价格评估机构应与挂靠单位通过协商确定人员安置方案。凡继续留在房地产价格评估机构的职龄人员，其人事档案转入当地人才交流中心，并由机构或个人与人才交流中心签定人事代理协议。
2．由挂靠单位和房地产价格评估机构共同协商确定脱钩改制基准日，并对房地产价格评估机构进行资产清查、财务审计。签定产权划分协议书和资产处置意向书(协议书由挂靠单位与合伙人或出资人签定)。资产清查、财务审计的截止日期为产权界定和资产处置的基准日。
3．妥善处理房地产价格评估机构改制前的有关责任问题。房地产价格评估机构要与挂靠单位协商解决好房地产价格评估机构改制前的风险责任，以谁占有职业风险金，谁承担改制前的职业风险为原则，对原有业务档案、债权债务、法律责任等提出处理意见。
4．在上述脱钩的具体事项达成一致意见后，房地产价格评估机构应与挂靠单位签定协议书具体内容包括：
(1)房地产价格评估机构脱钩前人、财、物等基本情况及基准日资产清查、财务审计结果；
(2)原挂靠单位与房地产价格评估机构签定的产权划分协议书和资产处置意向书；
(3)房地产价格评估机构人员安置方案；
(4)房地产价格评估机构职业风险责任、业务档案、债权债务等处理结果。
5．房地产价格评估机构依据《合伙企业法》、《公司法》和国家有关规定，民主协商选举产生合伙人、出资人。召集合伙人(出资人)会议，选举机构负责人，研究本机构的改制工作。通过民主协商确定机构改制的组织形式、出资总额和出资比例，制定机构章程或合伙人协议，同挂靠单位签定资产处置协议书，研究本机构的改制方案。
6．改制方案的具体内容包括：
(1)房地产价格评估机构脱钩前人、财、物等基本情况及基准日资产清查、财务审计结果；
(2)原挂靠单位与房地产价格评估机构签定的产权划分和资产处置协议；
(3)改制的基本原则和目标；
(4)改制后房地产价格评估机构的组织形式、名称；
(5)改制后房地产价格评估机构的组织结构和议事规则；
(6)改制后房地产价格评估机构的合伙人(出资人)的组成及出资情况。
上述步骤完成后，房地产价格评估机构持脱钩协议书和改制方案(有国有资产的，还应出具财政部门或其授权单位对国有资产处置的确认文件)逐级上报省建设厅备案和审查批准后，由省建设厅出具同意机构改制的批准文件，房地产价格评估机构凭批准文件到所在地工商部门办理变更登记，领取营业执照后重新申请新的房地产价格评估资格等级。
六、上报改制材料
1．改制申请及改制方案；
2．由全体出资人、合伙人签名的机构章程或合伙人协议。
有限责任公司形式的房地产价格评估机构应制定机构章程并主要载明以下事项：
(1)机构名称和住所；
(2)机构经营范围；
(3)机构注册资本；
(4)法定代表人；
(5)出资人的姓名、出资的方式、出资额；
(6)出资人的权利和义务；
(7)出资人变动出资的条件和方式；
(8)内部组织机构的设置及产生办法、职权、议事规则；
(9)机构解散与清算办法；
(10)其他事项。
合伙制形式的房地产价格评估机构的合伙人应签定合伙协议书，主要载明以下事项：
(1)机构的名称和办公地点；
(2)合伙人姓名、资历、住址；
(3)合伙人出资方式、出资额和缴付出资的期限；
(4)合伙人的权利和业务；
(5)合伙机构事务的执行；
(6)入伙与退伙的规定和程序。
3．改制后房地产价格评估机构基本情况表(见附表一)；
4．合伙人(出资人)基本情况表(见附表二)；
5．合伙人出资或个人财产的有效证明件；
6．资格证书、专业技术职称证书原件和复印件、身份证原件和复印件，其他注册房地产估价师和职龄评估专业人员一览表(见附表三)；
7．改制后房地产价格评估机构的内部管理制度，包括专业人员管理制度及后续教育办法、财务收支管理及收益分配制度、评估质量控制制度、风险责任控制制度和房地产价格评估操作规程等；
8．具有法定资格的验资证明；
9．办公场所的证明；
10．机构或个人与人才交流中心签定的人事代理协议，原已办理离退休手续的返聘人员，由人事档案保管单位出具证明。
七、其他事项
1．各级房地产管理部门所属的房地产价格评估机构，在脱钩改制中，确需保留事业性的评估机构，应该符合《事业单位登记管理暂行条件》的有关规定，但对该机构不再评定其房地产价格评估资格等级，该机构不得向社会承揽房地产价格评估业务，不得收取评估费用。其业务范围仅限于房屋重置价格确定、房地产课税评估等政府职能性、公益性的房地产价格评估以及房地产管理部门委托的其他职能。
2．对房地产价格评估机构合伙人、出资人按下列规定掌握：注册房地产估价师的职龄不分男女指不满65岁。超过65岁的，不再担任合伙人、出资人。
3．脱钩改制后的房地产价格评估机构资格等级仍按建设部《房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房(1997)12号)要求执行。
4．脱钩改制期间一律不批新增加的房地产价格评估机构。
八、本实施办法自发布之日起执行。
九、本实施办法由省建设厅负责解释。
