发布文号: 沪房地物[1997]954号
浦东新区规土局，各区、县房地局、房管局：
现将《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》印发给你们，请遵照执行。
九九七年九月三十日
关于《上海市居住物业管理条例》有关条文的应用解释
根据《上海市居住物业管理条例》(以下简称条例)第 六十五条规定，现就《条例》有关条文的应用问题解释如下：
一、第六条物业管理区域划定
本条所指的物业管理区域范围划分，原则上以自然街坊或一个封闭的小区予以确定。一个物业管理区域的房屋总建筑面积一般不超过10万平方米。
各区、县房地产管理局(以下简称区、县房管局)可以根据上款规定，对物业管理区域范围进行调整。
物业管理区域划定后，区、县房管局应在1/500地形图上予以注记。
二、第七条第一次业主大会或业主代表大会的召开
1、本条第二款第三项所称的“住宅出售已满2年”是指一个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起满二年的。
2、一个物业管理区域内，有本条第二款所列情形之一的，房屋出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报区、县房管局，区、县房管局应在接到材料后的45日内，会同住宅出售单位组织业主做好召开第一次业主大会或业主代表大会的下列筹备工作：
(1)成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组。筹备组由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请街道办事处、居委会人员参加；
(2)按幢协商产生业主代表(业主小组成员)；
(3)协商推荐业主委员会候选人；
(4)起草业主委员会章程和业主公约草案并向参加会议的成员征求意见，修改完善；
(5)确定会议的时间、地点，并做好会务的各项准备工作。
3、第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开：
(1)由大会筹备组介绍大会筹备情况；
(2)由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
(3)业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生业主委员会成员；
(4)审议通过业主委员会章程和业主公约；
(5)审议决定其他物业管理重大事项。
三、第八条业主大会和业主代表大会
1、业主大会由物业管理区域内的全体居住和非居住房屋业主组成。业主大会的成员因故不能参加会议，可以委托代理人参加。
2、一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，应当召开业主代表大会。业主代表大会成员由全体业主小组成员组成，一般不超过一百人。
3、公房业主和开发商按拥有的物业建筑面积比例产生业主代表大会成员数。
4、业主代表大会成员须具有完全民事行为能力。业主代表大会成员缺额时，应在下次代表大会召开前予以补选或增补。
5、业主代表大会和业主委员会成员的代理由业主委员会章程约定。没有约定的，按下列规定执行：参加业主代表大会或业主委员会会议的自然人业主，须由业主代表大会和业主委员会成员参加，不得委托代理人；业主代表大会和业主委员会中的法人或其他组织的业主可以委托代理人参加，但须出具书面委托书。
6、业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按与业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。
7、业主大会或业主代表大会表决可采用投票或其他方式，但业主委员会成员的产生须采取投票选举方式。
8、召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会，业主委员会应通知区、县房管局参加会议。
9、15%以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应在接到提议后的三十日内就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。逾期不组织召开会议的，区、县房管局应督促其召开会议。经督促仍不召开会议的，区、县房管局可以组织业主召开业主大会或业主代表大会。 经15%以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在半年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。
四、第九条物业管理重大事项和物业管理工作报告
本条第三项所称的“物业管理工作报告”是指业主委员会工作报告和物业管理企业工作报告。
本条第四项所称的“物业管理其他重大事项”是指涉及物业管理区域内的建筑、构筑物建设，房屋改建、加层、大修，物业维修基金不足时再次筹集的标准，业主委员会活动经费的筹集方式、来源、标准，修改业主委员会章程和业主公约，撤销业主委员会不当决定等事项。
五、第十条业主委员会产生、登记、活动经费
1、业主委员会成员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生。
业主委员会成员须符合下列条件：(1)能遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；(2)能履行业主委员会成员职责；(3)品行端正无劣迹；(4)热心公益事业。
业主委员会成员不得兼任所辖区域的物业管理企业的工作。
2、本条所称的向区、县房地产管理部门提交设立业主委员会的申请书应包括以下内容：①业主委员会的名称；②业主委员会所辖的物业管理区域范围；③房屋建筑面积；④房屋出售面积、时间；⑤已出售房屋占所辖区域范围内的房屋建筑面积的比例；⑥出售房屋户数(套数)；⑦第一次业主大会或业主代表大会的会议记录(纪要)，会议记录应包括第一次业主大会或业主代表大会应到人数和名册、实到人数和名册、投票选举结果及会议作出的决定等；⑧业主委员会办公场所。
业主委员会自区、县房管局核准登记之日起成立。
3、业主委员会的活动经费由业主大会或业主代表大会决定，可以由业主支付，也可以在物业管理服务用房的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。
六、第十一条业主委员会任期
1、业主委员会每届任期两年，任期期满3个月前，应选举新一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。新一届业主委员会成员名单应报所在地区、县房管局备案。
业主委员会成员缺额时的补选，应在业主委员会章程中予以约定。章程没有约定的，一般应在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。
2、业主委员会成员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。
3、业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。
七、第十二条业主委员会会议
业主委员会会议一般一季度召开一次，也可以由业主委员会主任根据工作需要召开临时会议。召开会议时，可以邀请政府有关部门、居委会、物业管理企业等人员列席。业主委员会会议须有记录，记录由业主委员会保存。??
八、第十四条业主小组
业主小组成员应在本幢房屋业主中推选产生，由三人以上(含三人)组成。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。
在一个物业管理区域内，幢与幢之间房屋建筑面积相同的，推选的业主小组成员数应相同，幢与幢之间的房屋建筑面积不相同的，业主小组成员应按相应的房屋建筑面积比例推选，每个成员所代表的房屋建筑面积大体相同。
九、第十七条物业管理企业资质等级
物业管理企业应在领取营业执照之日起三十天内，按市房地局颁布的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》规定，向市、区、县房管局申领上海市物业管理企业资质等级证书 。
十、第十八条物业管理服务合同期限
物业管理服务合同的期限为两年。物业管理服务合同期满两个月前，合同双方应明确是否续约。
十一、第十九条物业管理服务事项
1、房屋设备运行服务是指电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接受系统、避雷、消防、污水处理系统等设备的运行服务。物业管理企业应按照合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对房屋设备进行保养，保证设备的完好和正常运行。电梯维修保养时，应保证每幢房屋有一台电梯正常运行。
2、保洁服务是指为保持物业管理区域内房屋共用部位和公共场地、绿地的整洁而进行的管理服务。一般包括楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫，内墙壁的除尘，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求，明确保洁内容、要求及收费标准。
3、保安服务是指为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视、值班。物业管理服务合同中的保安服务应根据不同物业的保安要求，明确保安的内容及收费标准。
4、物业维修、更新费用的帐务管理，是指本物业管理区域内所涉及的物业维修、更新费用按幢立帐、按户核算的帐务管理。
5、物业档案资料的保管，是指物业管理区域内各类物业、设施的验收、接管档案(图、卡、册)，物业分户产权清册、租赁清册，业主、使用人情况表，共用设备、公共设施运行、保养、维修记录，财务等资料的保管。
十二、第二十条物业报修和维修
物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：
1、接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。
2、业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到 急修项目报修的，应在24小时内修理；接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
(1)急修项目分为：
①物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；
②因室内线路故障而引起停电和漏电；
③因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；
④水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水；
⑤电梯故障，不能正常行驶；
⑥楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；
⑦其他属于危险性急修项目。
(2)一般项目分为：
①各类钢、木门窗损坏；
②水卫设备零件损坏；
③屋面渗漏水；
④其他属于小修养护和便民服务范围的项目。
3、业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。
4、急修项目以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修项目在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支；公共设施的维修项目需经业主委员会认可后予以维修，费用按规定列支。 5、物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。
十三、第二十二条电梯运行费
高层住宅电梯运行费，按整幢业主各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。住宅底层的业主，不承担电梯运行费。
十四、第二十八条物业使用禁止行为
1、在底层天井围墙上破墙开门属损坏住宅共用部位的行为。
2、本条第八项所禁止的行为，是指环保法规规定禁止排放的有毒有害物质和发出的噪声。
3、在物业管理区域内，晚间(22点至清晨7点)不得进行有噪音的房屋装修施工。
十五、第三十条住宅改变使用性质
本条所称“因特殊情况需要改变使用性质的”是指公建设施、商业网点和社区配套服务设施不足，不能满足日常使用要求而改变沿街底层住宅使用的情况。但新建住宅小区和封闭住宅区域除外。
十六、第三十一条车辆行驶停放
本条所称的“车辆停放收益”是指扣除必要的管理成本以外的部分。
进入物业管理区域内的车辆，均需慢速行驶，不得驶入人行便道和绿化区域。因行驶不当造成道路、绿化、地下管道、化粪池等公共设施损坏的，车辆驾驶人员或其单位应负赔偿责任。
十七、第三十二条经营性设施的设置
本条“利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意”，所称的“相关业主、使用人”是指设置经营性设施对使用物业有影响的业主、使用人。
十八、第三十七条物业维修基金收支情况公布
物业管理企业对物业维修基金应按幢建立帐户。每月根据发生的物业维修费用按幢登记，按户分摊核算。
业主委员会或委托的物业管理企业应按下列明细帐目每半年公布一次物业维修基金收支情况。其中共用部位、共用设备的维修费用应以幢为单位公布，公共设施维修费用以物业管理区域为单位公布：
1、基金交纳、使用情况；
2、日常维修情况，包括工程项目、性质、费用及各业主应承担的费用；
3、基金结存数。
十九、第三十八条物业维修更新
1、整幢房屋中有两个门牌号以上的，每个门牌号独立使用的共用部位、共用设备和承重结构，由各门牌号内的房屋业主承担维修、更新责任，其余部分的共用部位、共用设备的维修、更新责任，由整幢房屋业主共同承担。
2、两个或两个以上的业主委员会共同使用的公共设施的维修、更新费用，由各业主委员会的全体业主按房屋建筑面积比例分摊。各业主委员会之间因维修价格或维修费用分摊发生争议协商不成的，可由所在地区、县房管局予以调解，当事人也可直接向人民法院提起民事诉讼。
3、经房屋安全鉴定部门鉴定为危险的物业(包括房屋结构、设备、设施等)，业主和业主委员会须按鉴定意见予以维修，解除危险，房管部门应予督修。即将危及公共利益或第三人利益的物业，经督修，仍不维修的，由所在地区、县房管局指定物业管理企业代为维修，维修费用由业主承担，按规定分摊。
二十、第四十二条住宅使用说明书
本条所称的“住宅使用说明书”是指住宅出售单位在出售住宅时，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施，详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占用、损坏、移装的住宅共用部位、共用设备，以及住宅使用规定和禁止行为。
二十一、第四十四条新建商品住宅保修责任
新建商品住宅的保修责任，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年，保修起始日期从该物业实际交付使用之日起计算。新建房屋在保修期内再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同继续承担保修责任。保修范围按照有关法规、规章执行。
二十二、第五十一条投诉
市、区、县房管局应设立物业管理投诉的专门机构，配备专职或兼职人员。投诉接待的地点和时间应予以公布。
市、区、县房管局在接到投诉后，应予登记，并按国家和本市的信访管理规定予以处理。
二十三、第五十六条降低资质等级处理
本条所指的物业管理企业违反《条例》情节严重需作降级处理或吊销资质等级证书的行为，是指《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》第十四条的行为。
二十四、第六十二条共用部位、共用设备、公共设施
1、单独拥有房地产权证的物业，不作为物业的共用部位、共用设备和公共设施；
2、不能单独确权，无单独拥有房地产权证的单独物业，作为物业的共用部位、共用设备、公共设施，其中共用部位、共用设备属整幢业主所有，公共设施属物业区域内的业主所有。
