发布文号: 沪税政一[1993]259号
近一段时间来，随着房地产开发经营单位的不断发展，业务范围和形式在不断拓宽，给税收上带来新的情况和新的问题。根据国家有关税收政策，结合本市房地产经营单位的实际情况，对本市房地产经营单位在出售房产(含商品房、住宅房、在建房产及旧房产，下同)过程中的有关税收问题，作如下补充规定： 一、各类房地产经营单位出售房产的业务，均应按“土地使用权转让及出售建筑物”税目计缴营业税。
二、房地产经营单位自建房产用于出售的，按售价金额依5%税率计缴营业税；对购进房产用于出售的，按进销差价依10%税率计缴营业税。原沪税政一(1992)981号文第3点有关内容相应废止。
三、房地产经营单位出售房产(或出售期房)取得的货款(包括工程进度款和分期收款)，不论其在财务上如何处理，均以实际取得的货款(包括工程进度款和分期收款)在收取的当天按规定计缴营业税。对这部分的营业税，可在房产建成办妥手续交付使用后，按规定清算，多退少补。另外，对房地产经营单位出售房产，已办妥房产交接手续交付使用的，不论其是否开具发票，也不论是否全部收到房产价款，均按规定办妥交接手续的当天计缴营业税。
对收取的工程进度款和已办妥房产交接手续交付使用，但未开具发票的，在实际交纳营业税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。并对交纳的营业税单独设立明细帐核算。待发票开出，转作销售时再作计算“产品销售税金及附加”的会计处理。
四、对房地产经营单位将本企业的在建房产(或已建成房产)以各种名义(如联建、参建、搭建)转让给其他单位的，除按房产造价成本转让给其他单位外，其他一律按出售建筑物对待，依规定计缴营业税。对联建、参建、搭建来的房产再以参建、搭建等名义转让出去的行为，亦按有关规定计征营业税，对房产造价成本可按实际成本计算；实际成本划分不清的，可按房产定额预算成本计算。
五、房地产经营单位以各种名义在出售房产过程中收取的中介服务费、咨询费等等，不论是否开具发票，亦不论在财务上如何处理，均应并入售房收入中计征营业税。房地产经营单位单纯从事的房产中介业务、咨询业务、代理业务等收入，不论其是否开具发票，应严格按规定分别核算，依不同税目税率计缴营业税。如果收入核算划分不清，内容划分不清，无法正确掌握的，一律从高全额计征营业税。
六、房地产企业以房产串换其他实物的，应按5%税率计缴营业税。计税依据按市场同类商品的价格由税务机关核准后计征。
七、其他企业和单位发生以上行为的，亦按本规定办理。
八、本规定下达后，对以前收取的房产货款(包括工程进度款和分期付款)的应纳税款收入，应依据规定如实计算后缴纳营业税；对本规定列举的其它条文，从1992年1月1日起执行。
