发布文号: ［１９９２］国土法字第１８２号
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，各直属单位：
最近，国务院发布的《关于严格制止乱占、滥用耕地的紧急通知》（国发明电＜１９９２＞１３号）和《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发＜１９９２＞６１号），是国务院贯彻党的十四大精神，坚持土地基本国策，切实保护耕地，合理配置土地资源，加快发展房地产业采取的重大措施，对于强化土地资源和资产管理，深化土地使用制度改革，培育规范的土地市场，必将产生巨大的推动作用。为了贯彻落实好国务院１３号明传电报和６１号文件精神，现就有关问题通知如下：
一、统一思想认识，全面理解贯彻国务院文件精神
国务院１３号明传电报和６１号文件是继《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》中发＜１９８６＞７号）、国务院第５５号、５６号、７３号令，国务院１９９０年４号、８号、３１号文件之后下发的关于加强土地管理的两个重要文件，体现了国务院有关土地方针、政策的一致性和连续性，强调了在加快改革开放和经济建设步伐的新形势下，保护耕地资源，强化土地管理，深化土地使用制度改革的重要性和紧迫性。在我国人多地少、耕地极其宝贵的基本国情下，必须坚决贯彻落实“十分惜和和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，正确处理经济发展与保护耕地的关系，坚持按照“一要吃饭，二要建设”的原则，合理配置土地资源。土地资源管理要与土地资产管理摆在同等重要的位置。当前要特别重视和加强土地资源管理，严格制止乱占、滥用耕地，防止土地资源的浪费和破坏。
各级土地管理部门要结合本地实际，把学习贯彻党的十四大精神和国务院１３号明传电报、６１号文件为一件大事来抓，广泛深入宣传土地国情、国策和国法，增强全社会保护耕地、依法用地的意识，促进土地管理工作再上一个新台阶。
二、严格依法办事，加强城镇建设和开发区用地的审批管理
各地必须严格依照《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》的规定审批土地，不允许将土地批准权限层层下放。要坚持由政府一支笔审批，由土地管理部门一家办理用地手续。对于下放权限、越权批地、多头批地的行为必须坚决纠正。新批准用地中，非经营性用地，可继续采用行政划拨方式，但不得转让、出租、抵押；经营性用地，应以出让方式提供，并要更多地采用招标、拍卖方式出让，减少协议出让的比例。
各类开发区设立，必须进行可行性论证，本着有项目、有投资、有效益才能办开发区的精神，按照国务院的规定履行审批手续。开发区建设要尽量少占用耕地。严格禁止占用基本农田保护区内的土地，如特殊需要，须经省级以上人民政府批准。起步区面积不宜太大。有投资项目的，按项目实际需要用地；没有投资项目的，起步区面积控制在０．５平方公里以内；暂不用的土地，应由被征地集体继续使用，防止撂荒晒太阳。坚持以项目带开发的原则，按项目审批用地。设立开发区的审批文件不能代替开发区用地的审批文件，严格按照建设用地的批准权限和审批程序办理。超过省级批准权限的，必须呈报国务院审批。各地要在近期内对开发区用地进行一次全面检查。没有依法办理审批手续的，应补办审批手续；手续不完善的要完善；没有项目，不具备补办条件的，其用地一律收回；不补办手续，又不退还土地的，按违法占地处理。
三、加强政策引导，培育规范的土地市场
根据国务院１３号明传电报和６１号文件关于“深化土地使用制度改革”、“进一步规范地产市场”的要求，政府对土地使用权出让必须垄断。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划。地价要合理确定，防止互相攀比，竞相压价的现象。出让合同要规定出让金支付期限和投资开发期限、在规定期限内的开发程度、投资额、转让条件等。如不能按期支付出让金和开发，不按规定用途使用，违反合同规定经营土地或土地闲置时间超过两年者，应依法收回土地使用权。对于炒卖地皮、哄抬地价的行为，一定要采取措施加以限制。
行政划拨土地在补办出让手续、外交出让金前，不得转让、出租、抵押。对补交出让金的，可采取让利政策，鼓励其走出让、转让的路子。要加快情理土地市场的工作、把划拨土地使用权的自发交易行为尽快纳入依法运行的轨道。凡土地权转让或因房产交易使土地使用权发生转移的，必须由土地管理部门办理过户登记手续。依法进入市场的土地使用权交易，其流向及价格应遵循市场调节的规律。土地管理部门要研究加强宏观调控手段、健全市场监督机制的措施，建立中介服务机构，为培育规范的土地市场提供保障。
四、积极推进集体土地使用制度改革，加强农村非农建设用地管理
逐步扩大乡镇企业用地和农民宅基地有偿使用范围。在有条件的地区，特别是经济较发达地区的城乡结合部，对农村建设用地可以实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的办法。结合村镇建设规划，乡镇企业用地可以集中连片开发。农民住房可统一建设，实行商品化，逐步取消一户一幅宅基地的制度。各类建设要尽量占用荒地、废弃地、空闲地，严格控制占用耕地，并要依法办理用地审批手续。
凡以集体土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业的，须依照建设用地审批权限，由县级以上人民政府审批。不得占用耕地作价入股。集体土地作价入股，必须经土地管理部门或委托的评估机构评估，并要增收土地资源调节费。集体土地股份不得转让，如要转让，集体土地须征为国有，办理出让手续。集体土地作价入股涉及土地使用权转移和用途改变，须办理土地登记手续。
五、各级土地管理部门要恪守职责，积极争取政府领导的支持
为使国务院两个文件贯彻落实到实处，确保各级政府对土地高度集中管理，必须坚持“五统一”，由土地管理部门代表政府具体实施。土地管理部门要依法行政，尽职尽责，确保土地管理各项职能到位。根据国务院１３号明传电报要求，土地管理部门应参与开发区项目的选址定点和可行性研究等前期工作，并可在开发区内设立派出机构，履行土地管理的基本职责。各级土地管理部门要秉公执法，主动服务，简化审批手续，提高办事效率。同时要本着有法必依、违法必究的原则，对违法占地、越权批地、多头批地、化整为零、多占少用、占而不用等问题，不徇私情、予以纠正，坚决查处。
各级土地管理部门都要加强调查研究，经常及时向政府写出报告，反映新形势下出现的新情况、新问题，提出对策措施，以争取政府领导的支持。根据国务院两个文件精神，各省、自治区、直辖市及计划单列市土地管理部门要结合本地区实际，提出贯彻落实措施，并尽快付诸实施。贯彻落实情况在明年三月底前，要向国家土地管理局写出报告。
