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为了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，促进住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，特制定本方案。
一、住房制度改革的总体思路
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，结合我市实际情况，在继续实施《齐齐哈尔市住房制度改革方案》的基础上，进一步深化改革，变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；变各单位建设、分配、维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；变住房福利性实物分配方式为工资性货币分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度，逐步形成个人解决住房的稳定的资金来源；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场；逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展，形成与社会主义市场经济体制相适应的、充满活力的住房新体制。
二、住房制度改革的目标
我市住房制度改革，按照国家、省的统一部署和要求，依据我市经济和社会发展的“八五”计划及十年规划纲要，确定如下目标：
(一)加快住房建设。市区住房人均居住面积“八五”期末达到6．5平方米，2000年达到人均8平方米，住房成套率达到70％，使居民住房达到小康水平。
(二)建立公积金制度。1994年全市行政、企事业单位职工住房公积金缴交面达到60％；1995年缴交面达到70％；1998年缴交面达到90％。个人住房基金初步形成规模，增强可融资金能力，形成住房信贷体系。
(三)实行动态租金。1995年在现行租金的基础上提高一倍；1997年接近管理费、维修费两项因素水平，占家庭收入的7％；2000年力争达到管理费、维修费、折旧费三项因素水平，占家庭收入的15％，逐步向成本租金过渡。
(四)盘活存量住房。公有住房每年按一定的比例向自有住房转化，到2000年新增自有住房765万平方米，使自有住房占存量住房的60～70％。
(五)发展经济适用住房。从1994年起每年建设经济适用房50万平方米以上，用7年时间解决1992年底统计在册的32460户人均居住面积4平方米以下住房困难户和无房户的住房问题，并逐步形成具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。
三、住房制度改革的近期任务
(一)全面推行住房公积金制度。
为了逐步改变住房分配体制，促进住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房能力，加快住房建设，在齐的所有机关、团体和企事业单位(除部队外)及其职工(含三资企业的中方职工)，都要按照“个人存储，单位资助，统一管理，专项使用”的原则，交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
住房公积金缴交基数、缴交率，1995年6月30日前仍按市政府齐政发(1993)1号文件和市房改办齐房改字(1993)3号文件的规定执行。从1995年7月1日起缴交基数按职工、单位月平均工资和工资总额计算，缴交率职工和单位各按5％不变，具体缴交办法仍按原有规定执行。以每年6月30日银行结息日为准，公积金存款超过1年的，按3个月定期利率给职工付息。职工的住房公积金本息免征个人所得税。住房公积金的管理及金融服务业务的分工，要按照市政府齐政发(1993)27号和市政府办公厅齐政办发(1993)23号文件执行。
凡有条件实行住房公积金制度而未实行的单位，由主管部门负责在1994年底前完成建户缴款任务；对拒不实行的，承办银行可根据市房改办出具的手续直接进行公积金的划转；凡未实行的，不能享受房改有关优惠政策。不能正常发放工资，按月缴款有困难的企、事业单位，经批准缴交率可按2．5～5％的幅度灵活掌握，缴交时间可随工资发放顺延，以保证住房基金的积累。对少数关、停和严重亏损的企、事业单位，经上级主管部门同意，财政或税务部门审核，报市房改办批准，可暂缓实行住房公积金制度。
(二)积极推进住房租金改革。
按照国家提出的要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度，到本世纪末住房租金原则达到占双职工家庭平均工资15％的要求，要根据我市职工收入增长比例和物价增长指数逐年提高房租。
从1995年1月1日起，公有住房租金标准，由现在平均每平方米使用面积0．30元提高到0．60元，1997年公有住房的租金，要在1995年的基础上再提高一倍以内。在提租同时，对租公房、租私房的职工按照多提少补和逐步增加房租商品因素的房改原则发给补贴。补贴额按1993年职工平均月工资额的1．5％发放。同时，对1993年提租时已发给租住公房职工的补贴，仍按原范围和原补贴额予以保留。
提租后，凡在省规定的住房面积控制标准之内租住公房的建国前参加革命工作的离退休职工、二等乙级残废军人和民政部门的救济户，以及享受长期生活补助的职工和遗属，按照市政府齐政发(1993)1号和市房改办齐房改发(1993)1号文件规定继续实行减、免、补。
(三)稳步出售公有住房。
我市出售公有住房，除政府规定不能出售的以外，均可向城镇职工、居民出售。公有住房的出售，以国有大中型企业为重点，市直管公房和有自管住房的行政事业单位也要积极向职工和居民出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则。新建住房和腾空的旧房，实行先售后租，并优先出售给无房户、困难户、离退休职工和教师。
出售公房的价格。售房价格分为市场价、成本价和标准价。对高收入家庭出售公有住房实行市场价，对中低收入家庭出售公有住房实行成本价。成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素。公有住房的成本价，由市房改办会同市建委、物价局、建行测定，经市财政局、审计局审核后，报市政府批准，每年公布一次。1994年出售公有住房的成本价为750元。从我市实际出发，目前我市对中低收入家庭出售公有住房以标准价为主，逐步向成本价过渡。
标准价由负担价和抵交价两部分组成。一套56平方米建筑面积新房的负担价，按双职工家庭年平均工资收入的3倍计算；抵交价按双职工65年(男35年，女30年)工作年限内单位资助公积金贴现值的80％计算。
根据我市1993年双职工家庭收入水平，经测算，我市1994年砖混一等新楼房的标准价为每平方米426元，其中，个人负担价为261元，抵交价为165元。
公有住房的实际售价按照先评估后定价的原则，依据房屋的使用年限、结构、居住环境等综合因素确定。以成本价和标准价出售旧公房，按成新折扣。折旧年限一般按50年计算，使用年限超过30年的以30年计算。经过大修或设备更新的，要重新评估定价。以成本价购买旧公房，按买房当年新房成本价成新折扣。以标准价购买旧公房，按买房当年新房的负担价成新折扣，并按使用年限适当降低抵交价，但降低幅度不能超过新房抵交价的20％。
职工、居民购买公有住房给予工龄、现住房和一次性付款折扣。售房单位按购房职工(双职工)建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65计算。1994年工龄折扣3．00元。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。每年的工龄折扣额由市房改办测算，经市财政局、审计局审核，报市政府批准后公布。现住房折扣，1994年为负担价的5％，以后逐年减少，到2000年全部取消。对一次付清房款的，按政策性贷款与银行储蓄存款利率差及分期付款的控制年限给予折扣；一次性付款有困难的，可以实行分期付款，但第一次付款不得低于售价的30％。分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。
职工以标准价和成本价购房，每户家庭只能享受一次，购房面积按照省规定的控制标准执行。
产权的确认。以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有、以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。一般住用5年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，市政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
过去按房改规定出售的公有住房、集资建房、合作建房，已取得部分产权的，要按照售房当年的售价占成本价的比例明确个人拥有的产权比例；经购房人自愿，也可按售房当年成本价补足房价款及利息后，住房产权归个人所有。
房地产交易市场管理。公有住房的出售，必须严格按房地产交易市场管理的有关规定进行规范。职工和居民购买住房，须到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。
售后管理和维修。公有住房出售后，原则上由原产权单位负责管理，也可委托具备资质资格的房屋物业管理单位进行管理。室内各项维修开支由购房人负担。凡在省规定的住房面积标准内购买的公有住房，冬季采暖费、高压水泵费仍按原有规定执行，超过面积标准部分由个人承担。各单位要从售房款中划出15～20％作为公用部位和设施维修的储备基金，在售房同时向购房者收取按建筑面积每平方米20元的维修保证金，存入银行，以其利息用于日常维修养护。
售房资金管理。国有住房出售收回的资金。按房屋产权属性划分，上缴财政或留归单位所有，纳入各级住房资金，专户存储。凡机关团体、财政全额拨款和用行政性收费开支的事业单位，及由政府委托房产经营单位管理的国有房产，售房资金全部上缴财政；差额拨款和自收自支事业单位售房款，按原投资性质分别上缴财政和留归单位；教育系统的住房，属政府投资的，售房款上缴教委统一使用，属单位投资的留给原单位。所有售房资金必须按市住房资金管理中心指定的银行专户存储，用于住房制度改革和住房建设。在住房解困期间，市政府从出售公房款中统筹5％，作为解危解困专项资金。
(四)加快经济适用住房建设。
为建立以解决中低收入职工家庭住房为目的的经济适用住房供应体系，促进住房的解危解困，要调动各方面积极性，采取多种形式，按照个人投资、单位资助，政府给政策的办法，大力进行经济适用住房的建设。
发展经济适用住房建设，要在市政府统一领导、统一政策下，由市建委负责进行统筹规划、组织实施和管理。
经济适用住房建设要采取集资、合作建房为主的方式，主要由各企、事业单位和系统组织建设，向本系统、本单位的中低收入职工提供房源。开发企业和市解困办每年也要承担一部分经济适用住房建设任务，面向社会上中低收入的住房困难户、无房户出售。具体规划安排为：今后6年每年平均建设适用住房50万平方米，其中企、事业单位及系统建设40万平方米；开发企业建设8万平方米；市解困办建设2万平方米。
建设经济适用住房不以盈利为目的，要给予政策扶持。建设用地经批准可以减收土地出让金或采取划拨方式；同时要在计划、建设、规划、拆迁、信贷、税费上给予扶持。
四、住房制度改革的保证措施
(一)加强组织领导。
加强住房建设和推进城镇住房制度改革，是各级政府的重要职责，各级领导必须提高认识，加大对房改工作的领导力度，健全工作机构，配备必要的人员，全面规划，统筹安排，分步实施，保证各项房改政策的贯彻落实。市住房制度改革领导小组要按照国家和省的规定，会同有关部门尽快制定深化住房制度改革的各项配套政策，报市政府审定下发，以推进住房制度改革的深化。要以国有大中型企业为重点，实行分类指导，帮助企业结合转换经营机制和建立现代企业制度，逐步把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能从企业中分离出去，加快住房的商品化、社会化进程。各有关部门要各司其职，各尽其责，及时协调解决改革中遇到的各种矛盾和问题，确保房改工作顺利开展。
(二)实行属地化管理。
在齐所有单位(部队除外)的住房制度改革，不论隶属关系，都必须按市政府的统一部署，认真贯彻执行本方案规定的各项政策措施，各机关、企事业单位的职工集资建房、出售公有住房等单项房改方案，都必须经市住房制度改革领导小组办公室批准后实施。
(三)严肃房改纪律。
为确保我市住房制度改革健康发展，各有关部门和企事业单位，必须严格执行国家和省、市政府规定的统一政策。各部门凡新出台涉及有关房改方面的政策规定，都必须与市房改领导小组办公室会签，共同下发。市纪检、监察、财政、审计部门要积极配合，充分发挥监督职能，对随意扩大减免范围、挪用资金、低价售房、弄虚作假，骗取优惠政策和以权谋私的违法违纪行为，要严肃查处。
(四)做好房改的宣传教育。
住房制度改革涉及面广，情况复杂，政策性强，直接关系到广大群众的切身利益和政治稳定与社会安定。因此，要切实加强对住房制度改革的舆论宣传工作，充分利用报纸、广播、电视等宣传形式，广泛宣传深化住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导群众转变观念，增强改革意识和心理承受能力，积极参与房改，自觉执行房改的有关政策规定。
各县(市)人民政府可参照本方案，制定本县(市)深化住房制度改革的实施方案，并报市住房制度改革领导小组批准。
本方案自公布之日起在市城区实行，原有的房改政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。
本方案由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。
