发布文号: 渝办发[2003]225号
各区县（自治县、市）人民政府，市政府有关部门：
市国土房管局、市建委《关于贯彻落实〈国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○三年十二月八日
关于贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的实施意见
国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）（以下简称《通知》），各级政府和部门要认真领会《通知》精神，充分认识到《通知》是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，对促进房地产市场持续健康发展必将产生深远的影响。为了贯彻《通知》精神，结合我市房地产市场的实际情况，提出如下贯彻实施意见：
一、坚持住房市场化的基本方向，发展和完善以普通商品住房为主的房地产市场体系
（一）大力发展以普通商品住房为主的房地产市场体系
直辖以来，我市以住宅为主的房地产业得到了很大的发展，拉动了经济增长，以住宅为主的房地产业已经成为我市国民经济发展的重要支柱产业。随着城镇化的推进和社会经济的不断发展，商品住宅将在较长时间处于总量增长时期。我市房地产市场，必须坚持住房市场化的基本方向，通过市场配置资源，不断完善房地产市场体系；以有效需求为导向，调整供应结构，大力发展普通商品房，严格控制高档商品房；加强宏观调控，完善住房保障制度，确保房地产市场持续健康发展。
（二）完善产业政策，制定住宅与房地产业中长期规划
国土房屋行政主管部门要会同发展改革、建设、规划等相关部门，编制住宅与房地产业发展中长期规划，纳入国民经济和社会发展规划体系，加强对房地产业发展的指导。住宅与房地产业发展规划要在充分分析房地产市场需求的基础上，明确各阶段房地产市场的发展目标、指导思想、工作重点和具体措施。
（三）建立房地产市场预警预报体系、完善房地产市场信息系统
房地产市场预警预报体系是政府部门进行宏观调控决策的科学依据。市国土房屋行政主管部门要会同相关部门抓好建立房地产市场信息系统和预警预报体系工作，采用信息技术和互联网等技术手段，及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据。通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，并以适当的方式及时向社会发布市场信息，引导开发企业理性投资，保证房地产业健康发展。各相关部门应根据预警预报信息内容，对存在的问题及时通过调控手段予以引导，保证市场供求基本平衡。
建立房地产市场信息系统和预警预报体系，所需费用由财政部门结合信息化系统和电子政务建设一并落实。
二、完善宏观调控手段，建立市场调节机制
（一）调控房地产市场源头，加强土地供应管理
市、区县（自治县、市）要按土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划以及经济社会发展需要，编制年度土地供应计划。年度土地供应计划应按照“严格控制增量，力求占补平衡，调控盘活存量，确保重点建设”的要求，调控土地供应总量、供应结构和供应区域。在总量上要继续保持适度的房地产开发投资规模，在结构上适度控制别墅和商业、办公楼项目的土地供应，确保普通商品房用地计划不低于年度房地产开发用地总量的80%。渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、江北区、北碚区、渝北区、南岸区（包括北部新区、经开区、高新区）的年度土地供应计划，由区国土资源行政主管部门组织编制，报市国土房屋行政主管部门综合平衡，由市政府批准后执行，主城区范围以外的土地供应计划由有关区县（自治县、市）国土资源行政主管部门组织编制，报当地政府审批，并报市国土房屋行政主管部门备案。
房地产开发年度土地供应计划应落实到地块上，并在媒体上向社会公示，城市规划行政管理部门应按年度供地计划，及时编制拟供应地块的控制性详细规划，拟供应地块经整治成熟地后公开依法供应。同时，实行积极的土地收购、储备整治供应政策。
（二）发挥规划管理的宏观调控作用
规划行政管理部门在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局，优先落实普通商品房、经济适用住房、廉租住房项目用地，并合理配置市政配套设施。严格执行城市规划管理法律法规，不得擅自下放规划管理权限，强化规划行政主管部门对规划的统一管理。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。加强对房地产项目的规划管理，加强对城镇化进程中的住房建设规划。加大规划执法监察力度，牢固树立城市规划管理的权威，维护规划审批的严肃性，确保城市规划的顺利实施。
（三）发展住房信贷，防范金融风险
充分发挥金融政策对房地产市场的宏观调控作用，在防范金融风险的同时，继续规范发展住房信贷。对符合条件的房地产开发企业和房地产开发项目，要加大提供信贷支持力度。加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款。严厉打击各种骗贷骗资行为，控制和化解房地产信贷风险，完善抵押制度，防范金融风险。
加强公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款。在渝及重庆市的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体都必须建立住房公积金制度。单位在发生兼并、破产、重组、改制时，应将欠缴公积金清偿纳入改革方案，维护职工合法权益。加快完善住房公积金政策性和商业银行自营性相结合的个人住房信贷体系，大力发展住房公积金个贷业务，在还款方式、利率等方面推进个人住房贷款品种的创新，对不同收入家庭的住房消费提供有效的信贷支持。
三、坚持深化城镇住房改革，建立和完善住房保障制度
（一）加大公有住房的改革力度
各区县（自治县、市）政府要继续推进公有住房租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，对符合廉租住房条件、租赁公有住房的家庭可执行廉租住房租金标准，其他困难家庭可继续享受租金减、免政策。
进一步加大公有住房的出售力度。符合出售条件的公有住房，凡住户要求购买的，产权单位应做好出售工作。2004年6月1日起全市公有住房出售取消现住房折扣。各区县（自治县、市）人民政府对公有住房成本价格可根据实际情况进行调整，经当地政府同意，报市房改办、市物价局批准后执行。
（二）大力推进住房分配货币化改革
各区县（自治县、市）政府要严格执行停止住房实物分配的有关规定。加大推进住房分配货币化改革力度，凡符合住房补贴发放条件的，各区县（自治县、市）政府应制定本地区财政拨款单位住房货币化分配实施计划，并将住房补贴资金来源纳入财政预算，各级财政和单位应根据资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推进住房补贴发放工作。力争于2004年底以前，财政拨款单位离退休职工的住房补贴全面兑现。对直管公房和财政负担单位公房出售节余的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。加大力度推进企业住房货币化分配制度改革，有条件的企业应按照国家及我市深化企业房改有关文件精神组织实施住房货币化分配工作。
（三）建立和完善廉租住房制度
各区县（自治县、市）政府要充分认识廉租住房保障的重要意义，强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求，为住房困难的最低收入家庭提供住房救济。主城九区及双桥区要加快成立廉租住房保障管理机构，认真做好摸底调查，制定本地区廉租住房保障总体规划及年度实施计划，确保2004年廉租住房保障工作有计划、逐步启动，其他地区可结合本地情况，按照相关规定组织实施。
各区县（自治县、市）对最低收入家庭实施住房保障时，可采取租金补贴、实物配租及租金核减相结合的方式。廉租住房保障资金以财政预算为主，各区县（自治县、市）政府应将保障资金纳入财政预算，多渠道加以筹集。
（四）规范经济适用住房和集资建房的建设和管理
经济适用住房是由具有相应资质的房地产开发企业建设的具有保障性质的政策性商品住房。市建设行政主管部门应会同发展改革、财政、国土房屋管理等相关部门加强对经济适用住房的建设和管理，加快修订完善我市经济适用住房管理办法。国土房屋行政管理部门要做好经济适用住房年度供应计划，待规划行政管理部门做好控制性详细规划后，由国土房屋行政主管部门根据其承建标准、销售价格、资金实力等对外招标，确定实施建设主体。严格审定经济适用住房销售价格，严格控制购买对象，对符合条件的购买对象应当建立公示制度，严格控制经济适用住房的户型、面积标准。经济适用住房户型以二、三居室为主，建筑面积控制在120平方米以内。
集资建房是社会单位为解决本单位职工住房问题，组织建设的具有保障性质的房改住房。为了吸引职工将消费资金投入住房建设，在目前我市企业住房货币化分配尚不能全面实施的阶段，工矿区企业、困难企业和住房困难的科教文卫事业单位仍可利用其自用存量土地组织职工按房改成本价进行集资建房。有条件的单位可按照相关规定组织职工按综合造价进行合作建房。集资合作建房享受经济适用住房规费减免政策。税收政策按国家有关规定执行，市国土房屋行政主管部门要会同市发展改革、规划、建设等相关部门加快修订完善集资合作建房办法。
严禁任何单位以经济适用住房、集资、合作建房名义，变相搞实物分房。
（五）建立面向中低收入家庭的住房监控制度
市国土房屋行政主管部门要会同市统计等相关部门按照国家关于建立职工住房档案的要求，加快建立面向全市中低收入家庭的住房档案信息系统，用于监控城镇中低收入家庭的住房情况，为中低收入及其以下家庭实施住房补贴、购买经济适用住房、参加集资合作建房、享受廉租住房保障提供有效的住房情况证明依据，为出台住房政策，实施宏观调控提供决策依据。
四、完善市场服务体系
（一）搞活住房二级市场
进一步开放搞活住房二级市场，实现增量市场与存量市场的联动。国土房屋行政管理部门要进一步完善二手房交易管理办法，简化手续，降低税费。加快清理未完善“两证”的已购公有住房，加大办证力度，促进已购公有住房上市交易，在2005年底前，已购公有住房上市交易，暂免征收土地收益金。
加快发展并规范房地产经纪咨询业，提高从业人员准入条件、提高培训质量；鼓励经纪机构进行资产重组与联合，开展连锁经营。加快有形市场建设，建立集中统一的中心市场，2004年底，经济较发达的区县（市）必须建设功能完善的房地产市场，鼓励经纪机构和市民进入市场内交易，并充分利用网络信息技术，逐步建立方便、快捷的二手房市场信息发布平台，增加供需双方的沟通。
（二）完善个人房贷担保机制
根据中国人民银行和建设部的相关规定，组建住房置业担保公司，鼓励为中低收入家庭住房贷款提供担保。凡属中低收入住房档案系统中的个人在购买住房时，均可由住房置业担保机构提供贷款担保和其他住房融资担保。
（三）完善物业管理制度，规范住房装饰装修市场
完善我市物业管理相关配套文件，建立健全物业专项维修资金制度，制定物业管理用房的管理办法，确保物业的正常使用。积极培育和发展物业管理市场，大力推进物业分业经营，推行物业管理招投标。扩大物业管理覆盖面，不断提高物业服务质量和水平。
加强对房屋装饰装修的管理，完善相关管理制度，推广使用科技含量高、安全性、环保性装饰装修材料。
五、加强监管，建立和完善市场的监督机制
（一）加快房地产企业及执（从）业人员的信用档案体系建设
全面建立房地产开发企业、中介机构、物业企业、评估机构及相关评估人员、经纪人等信用公示制度，诚信企业荣誉榜和违规企业及个人的“黑名单”制度，商品房预（销）售挂牌公示制度，房地产开发企业、中介机构资质年审、执（从）业人员注册网上公示制度等。增强房地产企业及执（从）业人员的信用意识，为各级政府部门和社会公众监督房地产企业及执（从）业人员市场行为提供查询信用信息服务。
（二）整顿和规范房地产市场秩序
各区县（自治县、市）国土、房管部门要牵头进一步做好房地产市场的规范和整顿工作。以商品房买卖合同实时联机备案为手段，根除“一房多售、重复抵押”现象；以按套内、建筑面积计价销售为手段，化解商品房面积纠纷；以信用档案信息系统为手段，保证市场信息畅通；以解决“两证”历史遗留问题为手段，重塑市场主体信心。重点建立房地产广告发布审查备案制度、商品房销售现场公示制度、房地产开发项目竣工综合验收限时申报制度。
（三）整顿和规范土地市场秩序
继续加大力度治理整顿土地市场秩序。严格实行经营性房地产开发用地招标、拍卖、挂牌制度，对机关、企事业单位将划拨土地使用权实施联建房地产开发的，必须进行公示，公开招标拍卖挂牌出让，确定联建单位。加强房地产开发用地转让管理，严禁炒卖土地，控制成片开发土地项目的土地供应，对已供应土地的出让金未缴清或未按合同如期开工的，不得再新供应土地。严禁利用教育、科研、农业用地以及开发园区改变批准规划搞房地产开发。利用原有土地改变用途搞房地产开发的，必须实行招标拍卖挂牌出让土地。任何单位和个人与乡村集体经济组织签订用地协议，进行房地产开发的，所签协议一律无效，并按相关法律严肃处理。
（四）严格执行项目管理制度
严格执行项目资本金制度，加强对项目资本金的监管。严格实行项目手册定期报送审查制度，分阶段将项目手册报具有相应管理权限的行政管理部门审查。
（五）加强建设资金监管
各区县（自治县、市）国土房屋和建设行政主管部门要进一步完善已建立的商品房预售款监管制度，确保每个预售商品房项目的预售款收入必须进入资金监管账户，确保预售房款和在建项目抵押贷款资金专项用于项目工程建设。各级国土房屋行政管理部门要会同建设、金融管理部门定期对商品房项目的预售资金使用情况进行监督检查，对挪用预售款的行为，要依据相关规定从重予以处罚并通过新闻媒体公开曝光。
（六）开展其他专项整顿
改变当前房地产领域中评比过多、过滥、误导消费者、加重企业负担的现状，未经市政府同意，任何单位不得组织房地产领域内各种商业性评比、推介、排序、授奖等活动。规范房地产会展活动，主城区内除政府、市国土房屋行政主管部门外，其他经济组织不得擅自组织举办各种房地产交易会。
六、推进住房产业现代化
各区县（自治县、市）政府要打破地方保护和地区封锁，积极创造各类房地产企业平等竞争的市场环境，鼓励房地产开发企业通过技术优势和市场公平竞争做大做强，支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业的集中度，推进房地产业规模化和集约化经营。
各级政府和相关部门要完善住宅性能和部品认证、淘汰制度，要制定相应优惠政策，积极促进房地产开发企业成为住宅产业化发展和住宅技术进步的主体，鼓励和支持新材料、新技术、新设备、新工艺在住宅建设中的应用，努力提高住宅产业的科技含量和住房质量。
七、切实加强领导，狠抓贯彻落实
各区县（自治县、市）政府要加强领导，抓好《通知》的贯彻实施，市国土房屋行政主管部门要主动会同发展改革委、财政、建设、规划、金融等部门，按各自职责，分工协作，密切配合，根据市政府的统一部署和工作安排，制定或完善相关政策措施，并具体落实。各区县（自治县、市）人民政府要在国家和市政府的统一政策指导下，因地制宜，分别决策，狠抓落实，做好促进房地产市场持续健康发展的各项工作。
