发布文号: 京房地权字［1998］第1285号
各区县房地局、市房屋土地登记事务所、市房地产勘察测绘所、各房地产开发公司：
为保护消费者的合法权益，规范商品房销售行为，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，结合本市实际情况，制定《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，现就试行中的有关问题通知如下：
一、本通知下发前已在市房地产勘察测绘所、各区县局房地测绘部门进行测绘的商品房，仍按《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》进行面积计算。
二、自本通知下发之日起，各房地产开发企业在申办商品房预售许可证时，即应按本规定提交房屋公用建筑面积和公用建筑部位的书面材料。
已领取商品房预售许可证，并已办理商品房预售预购登记的，可不再办理公用建筑面积分摊的变更手续。
本通知下发以后，凡办理预售契约登记的各开发企业，须按本规定，在商品房预售契约中注明套内建筑面积(即独自使用建筑面积)、分摊的公用建筑面积和公用建筑部位。
三、房地权属管理部门、测绘部门进行商品房产权登记、测绘，应遵循本暂行规定。
北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定
一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，结合本市实际情况，制定本暂行规定。
二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》(附件一)进行计算。
三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
(一)套内的使用面积
住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》(GBJ96－86)第2．5．2条(附件二)的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。
(二)套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。
共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(三)阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
1．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
2．挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
3．凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积；
4．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
五、公用建筑面积分摊原则。
(一)商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。
(二)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
(三)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
六、可分摊的公用建筑面积。
(一)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
(二)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
七、不应计入的公用建筑空间。
(一)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
(二)售房单位自营、自用的房屋。
八、其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
九、分摊公用建筑面积的计算方法。
分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
十、售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
十一、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。
十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。
任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。
十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。
十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房(楼房)测绘技术规定》执行(附件三)。
十五、本规定由市房屋土地管理局解释。
十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时废止。
附件一：国家经委《建筑面积计算规则》
附件二：建设部《住宅建筑设计规范》摘录
附件三：北京市商品房(楼房)测绘技术规定
附件一：国家经委《建筑面积计算规则》
(1982年11月12日 (1982)经基设字58号)
一、计算建筑面积的范围
(一)单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
(二)高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面到高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
(三)多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
(四)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(五)用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2．2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(六)坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2．2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(七)穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(八)图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
(九)电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
(十)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
(十一)建筑物内的技术层，层高超过2．2米的，应计算建筑面积。
(十二)有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨篷按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
(十三)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
(十四)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(十五)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(十六)封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(十七)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(十八)两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
(十九)室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
(二十)跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
二、不计算建筑面积的范围
(一)突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
(二)检修、消防等用的室外爬梯。
(三)层高在2．2米以内的技术层。
(四)构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
(五)建筑物以内的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
(六)没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
(七)单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(八)层高小于2．2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
三、其他
在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。
附件二 建设部《住宅建筑设计规范》
(GBJ96－86)(摘录)
摘录
第2．5．2条 套内使用面积的计算应符合下列规定：
一、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积总和；
二、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
三、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
四、内墙面装修厚度计入使用面积。
附件三：北京市商品房(楼房)测绘技术规定
为配合我市商品房(楼房)销售工作，在执行《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的基础上，结合我市具体情况，制定此技术规定。
一、准备工作
(一)根据施测单位提供的竣工图纸或施工图纸按约比例绘制作业草图，草图绘制在统一的草图纸上。
(二)准备作业工具，外业测量必须使用检验合格的测量工具。
二、实地测量
按照《建筑面积计算规则》(1982)经基设字58号进行实地测量，测量数据要满足面积计算的要求，草图的绘制和草图内容按照《北京市房地产登记测绘细则》中的要求执行。
三、绘制房地平面图
一律按《北京市地籍测绘规则》中的图式要求进行绘制，如标注层数与实际层数不符，要在括号内标注出实际层数。
如：十五层 －－标注层数
(十四层) －－实际层数
四、面积计算
面积计算按照《建筑面积计算规则(1982)经基设字58号和《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的要求进行计算。
五、精度要求
房屋建筑面积测算中误差MP，不得超过下式计算结果：
＿
MP＝±(0．04√P＋0．003P)
式中：MP至建筑面积测算中误差。
P至量算的面积。
(一)测量数据米为单位，保留两位小数。
(二)面积计算以平方米为单位。
(三)计算过程保留三位小数，公用建筑面积分摊系数至少保留四位小数。
(四)最终计算成果均保留两位小数。
六、填写登记表
(一)填写“北京市房地登记表”
依照《北京市房地产登记测绘细则》中的要求进行填写。
(二)填写“北京市房屋登记表”
依据《北京市房地产登记测绘细则》，分摊公用建筑面积填在备注栏中。如标注层数与实际层数不符，要在部位及房号栏中显示，实际层数要加注括号。
如：十五层1501－－标注层数
(十四层) －－实际层数
登记表所填数字均保留两位小数。
(三)填写“北京市城镇土地使用权登记表”
依照《北京市房地产登记测绘细则》中的填写要求进行填写，如标注层数与实际层数不符，要在备注栏中注明，注释方法与“北京市房屋登记表”中相同。
新的登记表使用之前，按以上要求填写现行有关表格。
七、本规定由北京市房地产勘察测绘所负责解释。
附件：商品房销售面积明细表
商品房销售面积明细表
地号：共 页第 页 坐落：
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｜ ｜ ｜ 其 中 ｜公用建筑面积｜
｜部 位｜销 售｜－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜
｜ ｜ ｜套内建筑面 ｜阳台建｜分摊的公用｜分摊系数： ｜
｜房 号｜建筑面积｜ ｜ ｜ ｜－－－－－－｜
｜ ｜ ｜积(含阳台) ｜筑面积｜建筑面积 ｜ 备 注 ｜
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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜本 页｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜小 计｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜总 计｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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计算人： 检查人： 年 月 日
