发布文号: 津政发[2003]105号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府领导同志同意市房管局《关于对我市旧住宅小区实施物业管理的意见》，现转发给你们，望遵照执行。
天津市人民政府
二○○三年八月二十八日
关于对我市旧住宅小区实施物业管理的意见
为巩固我市城市环境综合治理成果，满足旧住宅小区群众改善居住环境的愿望，探索旧住宅小区物业管理工作的新途径，进一步提升城市整体形象，按照市人民政府的工作部署，参照《天津市物业管理条例》等有关规定，现对旧住宅小区（以下简称旧区）实施物业管理提出如下意见：
一、旧区物业管理实施范围和工作原则
凡经过整修改造后，具备一定规模，符合接管标准的旧区，均列入实施旧区物业管理的范围。实施旧区物业管理由各区人民政府负责组织，按照《天津市物业管理条例》的有关规定，本着先试点起步、后逐步推开，全面整治与长效管理相衔接，环境治理与文明、治安小区建设相结合的原则，因地制宜地推行旧区物业管理工作，为改善广大群众的生活环境创造良好条件。旧区物业管理单位要积极招录下岗失业人员，特别是招用男性年满50周岁、女性年满40周岁大龄下岗失业人员再就业。
二、旧区物业管理的模式和组织形式
（一）实施旧区物业管理，要根据小区综合整治后房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力以及群众需求的实际情况，确定管理模式和物业管理单位。对环境配套设施比较好、房屋比较整齐、产权比较分散的小区，可参照新建住宅小区物业管理的模式，由房屋管理单位转制的物业公司或者通过招投标等形式选择的物业公司负责实施统一管理。对公有住宅房屋产权比较集中的小区，可采取房屋管理单位负责牵头统一管理，各专业部门按照分工配合的物业管理模式。对环境配套设施比较差、规模小、房屋比较陈旧的小区，可采取居委会负责牵头统一管理，各专业部门配合管理的模式。
（二）要结合房屋产权情况和管理模式，建立业主代表会或管委会作为旧区的管理组织。由物业公司进行管理的旧区要按照《天津市物业管理条例》的规定，推选业主代表召开业主代表会，产生业主委员会，并与物业公司签订《物业管理服务合同》。由房屋管理单位或居委会进行管理的旧区，由房屋管理单位、居委会和专业部门及业主、使用人代表组成旧区管委会，共同协商达成《管理服务协议》。
三、旧区物业管理的接管标准和管理责任
（一）旧区实施物业管理，要结合整治后的情况进行接管，总体上要达到房屋基本完好、道路平整、环境整洁、面貌有明显改观的要求。具体接管基本标准为：
房屋外檐整洁，共用部位门窗及各种设施、设备完整，楼道粉刷整洁；道路、场地、硬铺装整齐、平整，无裸露土地；绿化设施基本完好，绿地无斑秃、树木无枯死；路灯、楼道灯等公共照明设施整齐、完好，能够正常开启；架空线网统一调整规范、整齐；道路、场地、绿地无占用和违章搭建，楼内无杂物堆放；机动车停车位划定规范整齐，自行车棚基本完好；小区有封闭围挡，设置门卫室，配备必要的管理服务用房。
（二）物业管理单位和专业部门要严格按照管理责任分工，履行各自职责，配合做好旧区物业管理工作。工作职责分工为：
物业管理单位负责小区环境、楼道卫生清扫保洁，环境秩序、车辆行驶和停放的管理，门岗值勤、巡视管理等服务；房屋产权人负责房屋和设施设备的日常养护、维修；区园林部门负责绿化、树木及绿化设施的养护、维修；区市政部门负责小区内道路、排水设施的养护、维修；路灯管理部门负责小区内路灯的养护、维修；区市容环卫部门负责垃圾的转运和处理。
四、服务内容和服务费用
旧区实施物业管理应提供下列服务内容：
（一）房屋共用部位、设施设备的养护、维修、管理；
（二）小区内共用设施设备的养护、维修、管理；
（三）绿化、树木及绿化设施的养护、管理；
（四）环境卫生清扫保洁服务；
（五）环境秩序、车辆行驶和停放的管理；
（六）门岗值勤、巡视管理。
物业管理单位应将上述（三）、（四）、（五）、（六）项服务内容，实施统一管理服务。服务费用标准由物业管理单位根据服务内容和标准测算管理服务成本，提出收费标准，在征求住户或管理组织意见的基础上，报物价部门核准后，向使用人按月收取。其中，第（三）项服务费用由各区政府统一核定，绿化部门应当与物业管理单位签订费用支付、使用协议，按月或季划拨。
物业管理单位可以接受专业部门的委托，将（一）、（二）项服务内容实施统一管理服务，并由专业部门支付费用。
五、旧区物业管理的实施步骤
（一）成立领导机构，加强协调配合。在市物业管理领导小组指导下，由各区人民政府主管负责同志挂帅，成立旧区实施物业管理工作领导小组，明确办事机构，落实分工，统一协调旧区接管验收工作，按照先易后难、以点带面、滚动发展的原则，推动旧区实施物业管理工作。区房管、园林、市政、市容、环卫、路灯等管理部门，要严格按照管理职责分工，履行各自职责，加强与物业管理单位的协调配合，确保旧区实施物业管理工作的顺利开展。
（二）确定管理模式，落实物业管理单位。由各区领导小组的办事机构牵头，组织召集街道办事处、业主、使用人代表、房屋管理单位和专业部门共同协商确定管理模式和物业管理单位。物业管理单位要按照职责分工，加强组织和协调工作，及时解决在管理服务工作中出现的问题，并做好落实工作。
（三）统一接管，制定管理制度。由区领导小组办事机构会同小区所属街道办事处负责组织召集物业管理单位、业主、使用人和专业部门代表，对整治后的旧区按照接管标准进行接管，对达不到接管标准的由整治单位进行完善。物业管理单位要按照职责分工和接管后的服务内容，制定物业管理制度和服务标准。
（四）成立管理组织，加强监督协调。由街道办事处在区物业管理行政主管部门的指导下，召集业主、使用人、物业管理单位及专业部门代表，按照选定的管理模式组建业主代表会或管委会，加强日常管理服务的监督工作，积极协调处理工作中出现的问题。
（五）测算服务成本，协商收费标准。由物业管理单位按照管理服务内容、服务标准测算服务费用成本和收费标准，在征求住户或管理组织意见的基础上，报物价部门核准确定物业管理服务费标准并在小区内公告。
（六）办理项目备案手续。物业管理单位在接管项目30日内，持签订的《物业管理服务合同》或《管理服务协议》和业主委员会或管委会成员的基本情况，到项目座落的区物业管理行政主管部门办理备案手续。
六、扶持政策和措施
（一）新办承担旧区物业管理工作的单位，被劳动部门认定为新办服务性企业，当年新招用下岗失业人员达到职工总数30％以上（含30％），并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税；当年新招用下岗失业人员不足联工总数30％，并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内可按计算减征比例减征企业所得税；新招用下岗失业人员并签订3年以上期限劳动合同的，经劳动保障部门审核后，从再就业资金中按招用人数对其企业应缴纳的养老保险费和失业保险费，提供为期3年的社会保险补贴；符合公益性岗位条件的，由劳动保障和财政部门共同认定，对招用男性年满50周岁、女性年满40周岁的大龄下岗失业人员，从再就业资金中给予不低于每人每月150元的公益性岗位工资性补贴。
（二）公有住房管理单位实施物业管理的，可从该物业管理区域内房屋租金总额中提取3％，用于补充日常管理服务费用。
（三）利用小区内道路停放机动车辆收费的，免办行业管理合格证，免交停车管理费。
（四）由房屋管理单位或居委会进行管理的，不再办理物业管理资质。
（五）市容、规划、园林、消防和占道等管理部门对实施旧区物业管理建设小区围挡、设置门卫室等，要简化审批手续。
（六）物价部门在核准物业管理服务费标准时要简化手续，给予支持。
（七）房管、公安、市容、环卫等部门不得以任何形式对旧区物业管理收取管理费、咨询费等费用，不得推销安装指定厂家的各种设施、设备或指派专业队伍。
天津市房地产管理局
二○○三年八月十五日
