白银市人民政府关于进一步加强房地产产权交易管理工作的意见

各县、区人民政府，市政府各部门，市政府各驻外办事（联络）处，中央、省在银各单位：
　　《白银市人民政府关于进一步加强房地产产权交易管理工作的意见》已经2006年9月18日市政府第20次常务会议通过，现予印发，请认真贯彻执行。

二OO六年九月二十八日

白银市人民政府关于进一步加强房地产产权交易管理工作的意见

　　为进一步规范全市房地产产权交易管理工作，切实保障房地产权利人的合法权益，促进房地产二、三级市场健康有序发展，现提出如下加强房地产产权交易管理工作的意见。
　　一、进一步提高对加强房地产产权交易管理工作重要性的认识
　　（一）房地产产权产籍管理是房地产行政管理的重要内容和基础性工作，它贯穿于房地产开发、建设、使用的全过程。产权管理是产籍管理的基础，产籍管理是产权管理的依据和手段，二者紧密联系、互相依存、互相促进。做好房地产产权产籍管理工作，对于保障房地产权利人的合法权益、加强房地产管理、培育和发展房地产市场以及推进城市建设，都具有十分重要的意义。目前，我市房地产产权产籍管理工作中存在着：产权产籍管理手段落后，产权登记发证未全面实现微机化，必收要件不全，处理权属登记历史遗留问题政策不统一等问题。这些问题如果得不到有效解决，必将影响房地产二、三级市场的健康发展，进而影响全市房地产业的可持续发展。
　　（二）加强房地产产权交易管理是房地产业健康发展的内在要求。在由房地产开发市场、交易市场、中介市场、物业市场组成的房地产市场体系中，产权产籍管理是基础和核心。权属登记发证率不高，房地产交易市场就无法活跃，开发市场就缺乏发展后劲，中介市场就没有发展活力。因此，以加强产权产籍管理工作为基础，进一步规范房地产交易市场，培育和发展房地产二、三级市场，是盘活存量、激活增量、扩大住房消费、优化房地产业整体结构的有效措施，也是推进经济结构调整，带动投资与消费双向增长，扩大社会就业，培育新的经济增长点，促进经济社会快速、全面、协调发展，加快全面建设小康社会进程的内在要求。
    二、明确加强房地产产权交易管理工作的指导思想、目标和任务
　　（三）加强房地产产权交易管理工作的指导思想是：以党的十六大精神和"三个代表"重要思想为指导，按照廉洁、高效、便民的要求，坚持规范与创新并举，以解决当前人民群众反映强烈的难点、热点问题为切入点，努力构建以人为本的管理服务方式，充分显示房地产产权登记管理工作的基础地位和保障作用，加强规范化管理，培育发展房地产二、三级市场，不断开创产权交易管理工作新局面。
　　（四）加强房地产产权交易管理工作的思路是：完善产权产籍管理制度，简化办事程序，提高办事效率，改善服务质量；提高产权登记发证率和档案管理电子化水平，建立市场信息披露制度；优化市场环境，规范交易管理，减少交易纠纷。以基础工作建设促进管理工作规范化，以制度建设保障管理工作规范化，以窗口形象建设提高管理工作规范化，以信息网络建设推进管理工作规范化，真正使房地产产权交易管理工作取得实效。
　　（五）加强房地产产权交易管理工作的目标任务是：以权属登记管理为基础，加大开放住房二、三级市场力度。建立限时办结制度，实现房改房登记率100%、其他房屋发证率达90%以上的目标。实现房地产权属档案管理网络数字化，当年登记的房屋权属档案的主要信息入库率达到95%以上。完善房地产测绘管理制度，加强房地产测绘成果的监督与应用。落实商品房预售合同联机备案和实名制购房制度。加强全市商业、住宅、办公及其他租赁房屋日常管理，规范备案登记行为，使非住宅租赁房屋备案登记率达60%以上，住宅租赁房屋备案登记率达50%以上。
　　（六）全面落实房屋权属登记发证制度。房地产权属登记是国家了解房地产权利归属和房地产权利流转情况的重要方式和途径，是国家对房地产市场进行管理的重要手段。它在很大程度上体现了国家对房地产市场管理的意图和目标。如果没有完善的房地产权属登记制度，房地产税收就缺乏可靠的依据和有力的保障。做好这项工作，可以有效地保护房地产交易中房地产所有人的合法权益，也可以在一定程度上防止房地产权利的瑕疵。凡在城镇的房产，无论是公产或私产，都必须由产权人按国家规定向市、县区房地产行政主管部门申请，办理有关权属登记，领取《房屋所有权证》。
　　1、加快房改房产权登记发证进度。房改房的登记发证工作要在2006年年底前结束。房改售房没有办理房屋所有权证的，市区内的各单位要在2006年8月底前到市房地产管理局申报登记，县区各单位要在12月底前到当地房地产管理部门完成申报登记。已办理的房屋所有权证必须尽快发给职工个人，任何单位不得无故扣押。
　　2、进一步做好经济适用住房权属登记工作。单位建设经济适用住房（集资建房）的，应报市、县区房地产行政主管部门审批。个人未享受房改售房政策，首次购买经济适用住房的，比照房改房，按照划拨土地使用权的私有房屋进行权属登记，并在房屋所有权证上作相应注记。以经济适用住房在建工程进行抵押的，应对其权属进行备案登记。市、县区房地产管理部门对权属状况清晰、具备抵押条件的，要及时办理抵押登记手续，并做好与后续在建工程抵押登记及工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作。
　　3、进一步落实商品房预（销）售合同网上联机登记备案和购房实名制制度。对已竣工的新建房屋，应以书面方式及时通知当事人办理初始登记。对产权登记不能受理的，登记机关必须向当事人作出书面说明。
　　4、进一步加强拍卖房地产的权属登记。通过拍卖成交的房地产，凭《房屋所有权证》、拍卖确认书到市、县区房地产管理部门办理转移登记；属划拨土地上的房产，在明确土地出让金缴纳人的前提下，买受人凭《房屋所有权证》、拍卖成交确认书办理转移登记。
    三、切实解决好房屋权属登记发证中的历史遗留问题
　　（七）要创新思路，本着“尊重历史，注重现实，特事特办”的原则，结合当时的历史背景、历史条件、分时段、分层次研究解决房屋权属登记发证中的历史遗留问题。解决长期因规划、土地等前置手续不全而不能办证的问题，打开进入二级市场的通道，整体激活二、三级市场。
　　1、对已按房改政策出售给个人而原产权有遗留问题的，可凭房改部门的批准文件及原产权单位的书面具结保证，办理初始登记和转移登记，发放个人房屋所有权证，并在房屋所有权证上作相应注记。
　　2、划拨土地上单位自建并向社会出售的商业用房、办公用房及住宅多余部分，在明确土地出让金缴纳人的前提下，按存量房办理《房屋所有权证》。
　　3、职工未享受福利分房，购买集资建房的面积超过本人或夫妻一方中职务（职称）最高者应享受面积标准上限的超标部分，先进行产权界定。按当年、当地市场价补交房款后，以经济适用房办理。购买的集资建房面积超过144平方米的非普通住宅，超过144平方米以上部分按当年、当地市场价格征收契税，以存量房办理《房屋所有权证》。
　　4、职工已享受福利分房，又参加集资建房或购买经济适用住房的，是出让土地的，按当地、当年市场价格征收契税后，以存量房办理。其它费用按国家规定收取，房改部门不再进行产权界定。不是出让土地的，在明确土地出让金缴纳人的前提下，照此办理。
　　5、已建成的非商品用房，凡土地和房屋来源清楚，无产权纠纷，证件不全但又无法查找，现已正常使用5年以上的房屋，由原产权单位出具具结保证书，并由上级主管部门确认无异议后，由市、县房地产管理部门在当地政府报纸上进行公告，公告一个月无异议的，凭具结保证书和公告，申请初始登记，办理《房屋所有权证》。
　　6、2005年12月31日前，房地产开发企业因破产或政策性原因终止经营的，购房人凭购房合同及交款证明在2006年12月31日前到市、县区房地产管理部门办理《房屋所有权证》。
    四、进一步规范房地产产权交易管理行为
　　（八）加强制度建设，规范服务行为。产权登记机关要在保证登记发证质量的前提下，取消重复性资料，归并审核程序、缩短办事时限、方便群众办事。变坐等群众上门办事为上门服务、预约服务，做到急事急办、特事特办。要推行社会服务承诺制和办事公开制，将办理程序、服务标准、办理时限、工作纪律等向社会公开，自觉接受社会监督。
　　(九)建立和完善城市房地产交易市场。把房地产交易市场建设与改进服务、规范运作结合起来，建设功能完善的交易场所，设立咨询服务台和投诉电话，印制业务办理指南，实行挂牌上岗，按照建设部“一个窗口收件、一套资料内部传递、一次性收费、一个窗口发证”的“四个一”要求。土地、金融、财税、中介等机构可直接进入市场，为交易双方提供便捷的服务。
　　(十) 加强房地产信息化建设。根据信息化建设的要求，应用相关技术，安装电子大屏幕，设立电子触摸屏，逐步实现网络化、无纸化办公。积极运用现代网络技术，加强房地产信息网络建设，开展网上交易和咨询活动，通过信息网络和新闻媒体等渠道，发布房地产交易信息，正确引导住房消费。
　　（十一）加强行风建设，提高职工综合素质。坚持以人为本，切实解决干部职工在为民服务的观念、作风、机制三个方面存在的问题，加强职工综合素质建设。提高政治理论水平，加强职工再教育和业务知识、专业知识的学习与培训，全面提高干部职工的综合素质，树立优质、高效、廉洁、务实的行业作风，塑造诚信服务的良好形象。
    五、完善配套制度，改革管理体制
　　（十二）严格执行停止住房实物分配的有关规定，加快住房分配货币化实施进度。认真贯彻市政府2004年第7次常务会议纪要（市政会通[2004]7号）精神，停止党政机关和全额拨款事业单位建设经济适用房(含集资建房)。财政拨款的行政、事业单位不得以集资合作建房名义变相搞实物分房或从事房地产开发经营。企业建设的经济适用房（集资建房），要按照标准适度、功能齐全、经济实用、便利节能的原则，只能出售给本单位未享受房改房（福利分房）政策的职工。对单位尚未出售且能够保证居住安全的非成套公有住房，允许按现行房改政策向未享受房改优惠政策和未享受住房补贴的无房职工出售。对购买了部分产权、尚未转换为完全产权的住房，今年6月底前要完成产权转换工作。
　　（十三）以货币直补的方式落实经济适用住房保障制度。制定《白银市经济适用住房管理暂行办法》，经济适用住房建设用地可通过招、拍、挂方式公开出让，将土地出让所得净收益作为经济适用住房专项补贴资金，向符合条件的住房困难户直接发放住房补贴，变“暗补”为“明补”，由住房困难户自主选购住房，刺激二手房交易市场，促进整个房地产市场的良性发展。
　　（十四）加强住房公积金和金融支持力度。充分发挥住房公积金低存、低贷的优势，大力发展住房公积金个人贷款，支持职工住房消费。各商业银行要增加二手房贷款等个人住房信贷品种，简化贷款程序，缩短办理周期，为搞活住房二、三级市场提供有力的金融支持。
　　（十五）尚未建立住房补贴制度的县区，要加快工作步伐，落实住房补贴的资金来源。有条件的县区，要在今年年底前报批方案，积极在机关单位中推行住房补贴制度。经济效益好的、有资金来源的企事业单位，可参照机关单位住房补贴的办法推行住房分配货币化，支持职工住房消费。
　　（十六）加强房屋租赁市场的管理。房地产管理部门要切实加强房屋租赁合同登记备案工作，全面推行《房屋租赁合同》示范文本，大力培育和发展房屋租赁市场。
　 　(十七) 发展和完善房地产中介服务。努力创新中介服务体系，发展各类新型房地产中介服务机构和服务品种；加强中介市场培育，重点扶持一批具有良好品牌的中介企业上规模、上水平；对于开展置业担保、房屋收购和置换业务的中介和经营企业，实行市场准入制度，房地产中介机构必须具备相应的人员和资金，并取得房地产行政主管部门颁发的中介机构资质证书；严肃查处非法中介企业和中介行为，为住房消费提供放心中介服务。
　　（十八）进一步理顺县区房地产管理体制。成立县区房地产管理局，切实履行法律赋予房地产管理部门的行政管理职责。房管所要与县区房地产管理局剥离，走企业化、市场化道路，成为市场主体。
　　（十九）解放思想，更新观念，创新思路，为搞活住房二、三级市场搭建好平台。各有关部门要相互配合，密切协作，为扩大住房消费，拉动全市经济增长做出积极贡献。房地产主管部门，要充分发挥职能，切实抓好搞活住房二、三级市场各项政策的落实；建设部门应加强对建成房屋验收的质量监督，及时出具《建设工程竣工验收备案报告》；土地管理部门要制定加快土地使用权证发放的具体措施，切实解决影响开放搞活房地产市场的相关制约因素。