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各区(县)房管局、高新区房管处：
为认真贯彻《物权法》、《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，我局制定了《淄博市业主大会议事规则(试行示范文本)》，望认真组织实施。在实施过程中遇到问题，请及时报告我局，以便修订完善。
二○○七年八月三十日
淄博市业主大会议事规则(试行示范文本)
第一章 总则
第一条 (制定依据)
根据《物权法》、《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经 年 月 日业主大会讨论通过。
关联法规：
第二条 (业主大会的组成)
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
本业主大会于 年 月 日的首次业主大会会议召开之日成立。
业主大会名称：
业主委员会办公地址：
第三条 (业主大会宗旨)
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条 (物业管理区域基本情况)
一、物业项目坐落位置： 区(县) 街(路) 号
二、物业管理区域范围：
东：
西：
南：
北：
三、物业类型：
(住宅、办公楼、商业用房、商住混合、厂房、仓库、其他类型)
四、物业管理区域概况：
占地面积： 万㎡
房屋总建筑面积： 万㎡，其中住宅 万㎡， 套，非住宅 万㎡。
第二章 业主大会
第五条 (业主大会议事内容)
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
(二)决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
(三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
(四)选举、罢免业主委员会委员，监督业主委员会工作；
(五)审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
(六)审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
(七)审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
(八)审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规约；
(九)改变和撤销业主委员会的不当决定；
(十)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条 (业主大会召开程序)
业主大会会议按照下列程序召开：
(一)会议筹备工作
业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
(二)发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
(三)征询意见
采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
(四)回收统计意见
业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
(五)通报大会议事决定
业主委员会(换届工作小组)在公告栏(或小区内显著位置)通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
(六)资料存档
业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
定期会议每年召开 次。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
(一)20%以上业主提议；
(二)涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；
(三)发生重大事故或突发事件，需要及时处理的。
(四)
(五)
第八条 (业主大会会议形式)
业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
(一)集体讨论的形式;
(二)书面征求意见的形式。
第九条 (集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的，选择以下第 种方式:
(一)由业主参加业主大会会议;
(二)由业主推选业主代表参加会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表按以下第 种方式产生：
1、以每楼层为单位，推选产生一名代表;
2、以每单元为单位，推选产生一名代表;
3、以每幢楼为单位，推选产生一名代表;
4、划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 名代表。其中：住宅代表 名，非住宅代表 名。
5、
业主代表人数不超过本物业管理区域业主总人数的百分之五。业主代表不得担任业主委员会委员。
第十条 (业主代表的职责)
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议上如实反映。
第十一条 (业主代表资格的终止)
业主代表未按规定程序请辞便擅自不履行相关职责，或严重违反法律法规、管理规约并经业主(代表)会议确认的，该业主代表的资格终止，并在3年内不得成为业主代表。
第十二条 (业主大会表决形式)
业主大会采用以下第 种形式进行表决：
(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
业主大会采用第二种表决方式的，已送达征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。因故未能送达表决意见单的业主名单，于业主(代表)会议召开前2日在本物业管理区域内显著位置公告，至会议召开时有关业主仍未提出意见的，视为同意。
第十三条 (业主投票权的确定)
业主在业主大会会议上的投票权根据业主所拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。
住宅区(包括别墅区、高层住宅)以一套住宅为一票。
非住宅区以100平方产权面积为基准，业主所拥有的物业产权面积不足100平方的计一票；大于100平方的，业主所拥有物业产权面积除以100所得商(四舍五入不保留小数点)即为该业主所拥有投票权数。
建设开发单位未出售或已出售尚未交付的物业，按上述规定计投票权数。
第十四条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十五条 (业主、业主代表及业主委员会委员的代理)
(一)业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
1、业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 %。
2、业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
(二)业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
1、委托代理人应是其所代表的业主；
2、应有书面委托书。
(三)业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列约定：
1、
2、
第十六条 (提议再次召开业主大会会议的限制)
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十七条 (业主委员会职责)
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
(一)拟订选聘物业服务企业的方案;
(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
(三)拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，报业主大会决定；
(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
(五)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
(七)对违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，督促其限期交纳物业服务费用；
(八)对违反《管理规约》的行为进行处理；
(九)
第十八条 (业主委会的自动解散)
业主委员会不按本议事规则规定履行召开业主(代表)会议职责的，该届业主委员会自动解散，由最近一次参加业主(代表)会议的业主代表组织召开业主(代表)会议，选举成立新一届业主委员会。
第十九条 (业主委员会委员条件)
业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)遵守国家有关法律、法规；
(二)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力；
(六)身体健康，具备必要的工作时间。
(七)
(八)
参选业主委员会委员的业主，须提交最近两年内模范履行业主义务的证明，如按时缴纳有关费用的单据等。
第二十条 (业主委员会组成和任期)
业主委员会设委员 名，其中主任1名，副主任 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。
第二十一条 (业主委员的选举办法)
业主委员会可以采取以下第 种办法选举产生：
(一)等额选举，按照委员设立人数直接确定候选人人数。
(二)差额选举，以委员设立人数为基数，增加 人作为候选人。
第二十二条 (业主委员候选人产生办法)
业主委员会委员候选人可以采取以下第 种方式产生：
(一)以(楼层/单元/幢)为单位，推选产生一名候选人;
(二)划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 名候选人。其中：住宅 名，非住宅 名。
(三)
第二十三条 (业主委员会会议)
业主委员会会议应当按下列规则召开：
(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集。
(二)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议。
(三)提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
(四)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
(五)会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。
(六)业主委员会作出决定，应分别将委员支持、反对、弃权的具体情况记录下来，若通过的决定违反法律法规、本议事规则或其他管理规约的，由投赞成票的委员承担责任。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第二十四条 (业主委员会的换届)
业主委员会任期届满2个月前，应当组成换届工作小组，按照本议事规则的规定做好业主委员会的换届工作。
换届工作小组工作人员由下列人员组成：
(一)原业主委员会成员；
(二)街道办事处(乡镇人民政府)或居委会代表；
(三) 。
第二十五条 (业主委员会委员的缺额补选)
业主委员会委员缺额时，应当在 日内，采取以下第 种方式完成业主委员会委员的补选工作。
(一)召开业主大会选举产生；
(二)在业主委员会本届候选人中递补产生；
(三) 。
第二十六条 (业主委员会委员的资格终止)
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的；
(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的；
(四)有犯罪行为的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
(八) 。
其中(一)、(四)、(五)项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况须经业主大会通过。
业主委员会委员未按规定程序请辞便不履行相关职责，或者严重违反法律法规、管理规约并经业主(代表)会议确认的，该委员资格终止并在3年内不得担任业主委员会委员。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十七条 (印章的使用管理)
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十八条 (业主大会档案资料管理)
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会、业主委员会的会议记录及相关档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十九条 (业主委员会活动经费)
(一)经费来源。业主委员会活动经费可以通过以下渠道筹集：
1、业主按建筑面积每平方米每月交纳 元；
2、共用部位、共用设施设备经营收益的 %合计 元；
3、 。
(二)经费用途。业主委员会活动经费用于下列开支：
1、业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；
2、必要的日常办公等费用，计 元/月；
3、有关人员津贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：
(1) ，费用 ；
(2) ，费用 ；
(3) ，费用 。
(三)经费管理。经费收支帐目由 代为管理，经费收支帐目每 (月/季度/年)在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督和质询。
第四章 附则
第三十条 (业主大会议事规则的生效)
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
