发布文号: 鲁政办发[2008]73号
各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列决策部署，按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发（2008）131号）的要求，经省政府同意，现就促进房地产市场健康发展提出以下实施意见。
一、关注民生，加大保障性住房建设力度
（一）争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭及棚户区改造问题。通过加大廉租住房保障力度、增加经济适用住房供给、加快城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造，到2011年年底，基本解决现有城市低收入家庭的住房困难。
（二）扩大廉租住房保障范围。在2008年内将廉租住房保障范围扩大到全省市县低收入住房困难家庭的基础上，确保到2010年年底廉租住房保障累计达到10万户，其中实物配租比重不得低于30%，基本实现低收入住房困难家庭应保尽保。各级政府要确保廉租住房资金的足额到位，各级财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。实行实物配租的廉租住房房源，主要在普通商品住房或经济适用住房项目中按一定比例配建，也可以由政府投资收购或将直管公房转化为廉租住房。省级建立廉租住房保障专项补助资金，对实施廉租住房制度困难的地区，省财政给予补助；对廉租住房年度计划、资金落实情况好的地区，省财政给予奖励。
（三）增加经济适用住房供应。结合经济社会发展水平，科学编制和实施年度住房建设计划，保持合理的经济适用住房建设规模，2009年、2010年全省每年为低收入家庭提供不少于5万套经济适用住房。积极推广在普通商品住房小区中配建经济适用住房的模式，实行相对分散建设。有条件的城市，也可以采取发放货币补贴的方式，支持低收入家庭通过市场选购住房。充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。省建设厅要会同有关部门抓好试点工作。
（四）推进城市棚户区改造、旧住宅区整治、城中村和农村危房改造。全省力争用3年时间基本完成棚户区改造，用5年时间完成旧住宅区整治。充分发挥规划的引导和调控作用，实行政府主导、市场化运作，采取多种方式推进棚户区改造，改造建设资金通过市场运作、多渠道筹集的方式解决。棚户区改造安置房和职工集资合作建房，符合规定条件的，经批准可纳入经济适用住房计划，按照经济适用住房政策管理。加快城中村改造步伐，提升居民生活质量，改善城市环境。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危房改造，省建设厅等有关部门要抓紧制定规划。
（五）认真落实保障性住房建设的优惠政策。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。廉租住房、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。各级人民政府要加大投入，按照国家的有关规定，多渠道筹集保障性住房建设资金。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。
二、调整优化住房供应结构，增加普通商品住房供应
（一）进一步优化新建住房结构比例。全面贯彻落实国家对房地产宏观调控的政策要求，增加限价商品房和中低价位、中小套型普通商品住房的比例和建设规模。外来购房者较多、房价收入比较高的城市，可以组织开发建设限价商品住房，以满足本地中等收入住房困难城镇居民家庭的住房需求。各地主管部门要简化办事程序，加快有关手续的办理速度，在项目立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行限时办结制度。
（二）改进和加强对房地产开发的监管。全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，明确住宅性能要求、各类配套设施的建设安排和节能、节地、节水、节材、环保措施，将此作为项目招标的前置条件，提高房地产业集中度，促进省地节能环保型住宅建设。全面实行商品房预售资金和二手房交易资金监管制度，维护消费者权益。加快建立开发项目竣工综合验收备案制度，确保住房功能、质量、设施配套及综合品质。
（三）组织建设职工公寓和公共租赁住房。各地要引导和鼓励使用外来务工人员较多的企业，投资建设或收购一些住房作为职工公寓。有条件的市县，可以把外来务工人员纳入保障性住房供应范围。各城市政府要有计划地投资建设或收购一批中小户型住房，作为公共租赁住房。公共租赁住房的供应对象和使用管理办法，由省建设厅会同省人事厅、财政厅等部门研究制定。
三、减轻居民购房税费负担，鼓励普通商品住房消费
（一）落实国家税收优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。
（三）明确享受优惠政策的普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。
四、加大金融支持力度，提高融资和消费能力
（一）扩大住房贷款利率下浮幅度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
（二）明确首次购买住房标准。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房（2008）215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。
（三）充分发挥住房公积金的作用。各市住房公积金管理机构要结合当地实际，研究制定相关优惠政策，提高居民购房最高贷款额度，适当延期还款年限，首付比例为20%。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。缴存住房公积金的月工资基数，原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。市民可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购房，增强购房人的购买能力。要进一步完善政策，引导各地积极开展住房公积金个人贷款业务，充分发挥住房公积金的作用，积极支持帮助城市低收入家庭解决住房困难。
（四）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
五、合理调控土地供应，加强房地产开发用地的规范管理
（一）确保保障性住房用地供应。各地要在当地供应计划安排中保证经济适用住房、廉租住房项目用地数量，确保专项用于保障性住房建设。同时对保障性住房用地及时办理农转用、征收、收购等手续，以划拨的方式供应给保障性住房项目使用，加大保障性住房建设力度。
（二）积极盘活利用存量土地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地，严格执行集约节约用地控制标准。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，由市、县政府依法收回土地使用权，重新安排开发建设。
（三）严禁在集体土地上进行商品房开发。严禁非法占用农村集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发。
六、规范税费管理，为房地产市场健康发展创造良好环境
（一）规范涉及房地产行业的行政事业性收费。对涉及房地产的行政事业性收费进行一次全面清理，对不合理的收费项目坚决取消，收费标准过高的予以降低。有条件的地方，可以探索建立“一费制”缴费模式，减少收费环节和手续。对乱收费、乱加价行为要依法查处。
（二）减轻房地产开发项目的税收负担。对房地产开发项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对房地产企业发布违法广告、囤房居奇、哄抬房价、合同欺诈以及其他违规违法行为，要依法惩处。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
七、加强组织领导，确保各项政策落到实处
（一）落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。各级政府要采取得力措施，认真落实稳定房地产市场的职责。坚持省住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期研究分析形势，提出相应对策。各市、县在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。
（二）加强部门之间的沟通与协调。各级发展改革、建设、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要从大局出发，加强信息的交流与沟通，相互通报有关政策及调整情况，及时研究解决房地产市场发展中出现的矛盾和问题。
（三）加强房地产市场监测分析。各市要以房产交易为中心，整合发展改革、国土资源、规划、建设、财政、税务、金融等部门所掌握的信息资源，建立完善房地产市场信息系统，及时准确全面地监测本地房地产市场运行状况，并逐步向所辖县市延伸，最终实现全省联网，以满足分类、分区域、分结构分析市场供求，进行预警预报的需要。各级、各有关部门要依托房地产市场信息系统，建立健全统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
（四）推动房地产交易监管与税收征管一体化。各市要以房地产市场信息系统为依托，以交易监管和权属登记为关口，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，形成交易、纳税、过户的一条龙管理流程，全面准确地控制税源，从根本上提高房地产税收征管质量和效率。各级房管、公安、工商、地税部门要密切配合，充分调动街道办事处和社区居委会的积极性，建立健全房屋租赁协管机制，维护社会治安，防止税源流失。
（五）坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。 山东省人民政府办公厅
二○○八年十二月二十三日
