发布文号: 市政发[2002]110号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
现将西安市关于贯彻建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序通知》的实施方案印发你们，请认真贯彻执行。
二○○二年八月六日
关于贯彻建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序通知》的实施方案
房地产市场秩序是市场经济秩序的重要组成部分，整顿和规范房地产市场秩序，对于保护住房消费积极性，促进房地产市场持续、健康、快速发展，营造良好市场环境，对于实施西部大开发战略，建设西部经济强市，对于保护广大人民群众利益、维护社会稳定具有十分重要的意义。根据国务院批准的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房〔２００２〕１２３号） （以下简称《七部委通知》）和省政府的实施意见，为促进我市房地产开发和经营健康、快速的发展，制定本实施方案。
一、整顿和规范房地产市场秩序的总体目标
通过本次整治，建立起政府对房地产开发经营市场监管机制，使房地产开发项目在立项、计划、用地、规划、建设等方面管理进一步加强，严格实行招标、拍卖和挂牌方法统一供应土地。依法从严惩处一批影响恶劣、后果严重的大案要案，使房地产经营销售中的面积“短斤缺两”及合同欺诈、广告虚假的行为受到严厉打击。建立健全和完善商品住宅开发项目竣工余合验收制度，物业管理服务与收费制度，中介服务人员持证上岗制度，使房地产市场管理的各项法规得到切实贯彻，购房者的权益得到保障，正常秩序得到建立。从而使房地产市场各种违法违规行为大幅度下降，消费者投诉、群体上访、重复上访的案件和问题依法得到处理，使房地产市场秩序明显好转。
二、整顿和规范房地产市场秩序的组织领导
根据国家和省政府的安排，我市整顿和规范房地产市场秩序工作，应在市政府的统一领导下，由市建委牵头，会同市计委、市经贸委、市财政局、市规划局、市国土资源和房产管理局、市工商行政管理局、市物价局、市监察局组成西安市整领和规范房地产市场秩序领导小组，负责全市整顿和规范房地产市场秩序的监督、指导和协调工作。领导小组办公室设在市建委，具体负责日常管理和协调工作。市级各有关部门要按照职责分工，各司其职，密切配合。
领导小组办公室应按照领导小组的统一部署，组织落实好整顿和规范房地产市场秩序的各项工作。一是结合我市实际，制定整顿方案、各阶段工作计划、目标任务和部门责任，报领导小组批准后，督促、协调落实。二是落实对房地产开发经营市场监管制度，公开对外办公，向社会公布举报投诉电话，指派专人负责受理各项房地产投诉和违法举报工作。三是制定各类投诉和违法案件处理的时限要求，对已经受理的案件，督促、协调相关职能部门依法限时处理。四是建立并落实公示制度，并存在严重问题，又不积极配合整顿规范的房地产开发企业、中介服务企业，物业管理企业和施工企业等，定期在媒体上公示。五是根据国家
和省上的整治要求，定期将对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人的处理情况报省整顿规范房地产市场秩序办公室。六是组织宣传动员工作，加强舆论引导，通过各种形式向房地产开发企业、中介服务企业，物业管理企业和有关部门及社会各界广泛进行宣传动员，形成强大的舆论攻势，提高市场主体的法制意识。
三、整顿和规范房地产市场秩序的法律依据
整顿和规范房地产市场秩序的过程，就是政府部门依法行政，依法查处各种违法、违规行为的过程。
这次整顿和规范房地产市场秩序的主要执法依据是：《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《广告法》、《合同法．》、《招标投标法》、《公司法》、《会计法》和根据法律颁布的《城市房地产开发经营条例》、《建设工程质量管理条例》、《陕西省城市房地产市场管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》、《西安市经纪人条例》等行政法规、地方性法规以及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《商品房销售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《中介服务收费管理办法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《房地产开发企业资质管理规定》等规章。
各行政主体要在市整顿和规范房地产市场秩序领导小组的统一领导下，依照法律、法规和规章规定的内容、管辖和程序，查处房地产市场的各种违法违规行为。特别对整治重点，要加大打击力度。
四、整顿和规范房地产市场秩序的重点任务
（一）依法查处开发建设中的违法违规行为。
依法查处开发建设中的违法违规行为，是从源头上整顿和规范房地产市场重要方面。查处的重点：一是房地产开发企业未依法办理立项、计划、用地、规划、建设ｔ销售手续的；二是房地产开发企业未按合同的约定支付土地出让金和未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的；三是在集体所有制土地上从事房地产开发经营的；四是未办理规划手续或擅自变更规划设计方案的；五是未取得开工许可擅自开工建设的；六是未取得预售许可擅自预售商品房；七是房地产开发企业无证和越级开发；八是未经验收或验收不合格擅自交付使用；九是发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保
证书承诺承担保修责任的行为；十是房地产开发企业抽逃注册资本金和开发项目所需资金不落实的；十一是以经济适用房名义骗取土地使用权的；十二是房地产开发企业和相关施工企业不准确进行开发项目的成本核算，虚高确定商品房售价，牟取暴利，或末将开发项目纳入本企业财务机构进行统一核算，造成会计资料失真，漏交、偷逃国家税收的。
（二）依法查处商品房销售面积“短斤缺两”行为。
面积“短斤缺两”是目前消费者反映突出的问题之一。查处的重点：一是房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊；二是将分摊的公共面积再次出租或出售；三是预售时违规进行面积计算；四是不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷；五是房地产开发企业在面积测量计算中弄虚作假；六是在合同中不按规定表明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
（三）查处房地产中介活动中的违法违规行为。
查处的重点：一是发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；二是通过派人假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费；三是与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易；四是迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告；五是利用执行业务之便，受贿、索贿或者收取委托合同之外的费用；六是末取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务或未经注射擅自以房地产估价师名义从事估
价业务；七是伪造、涂改、转让房地产中介注册、资格证；八是未取得《营业执照》和《经纪人资格证书》擅自从事房地产中介业务，或未取得三人以上《经纪人资格证书》的中介服务机构擅自从事房地产经营的。
（四）依法查处虚假和不规范广告行为。
虚假广告直接导致购房人上当受骗，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。查处的重点：一是不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告；二是盗用其他项目预售许可证进行广告宣传；三是发布虚假广告或广告中含有虚假内容；四是承诺与实际不符或无法兑现的内容；五是广告内容不规范，包括末按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告发布暂行规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容。
（五）依法查处合同订立和履行中的违法违规行为。
查处的重点：一是签订商品房买卖合同的，不按规定统一使用国家工商总局、建设部制定的《商品众买卖合同示范文本》；二是合同末包合法律法规规定内容，或出示的格式合同条款中有显失公平的内容；三是隐瞒事实真相，误导购房者，签订有损购房人合法权益的合同；四是房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务。
（六）依法查处物业管理中的违法违规行为。
查处的重点：一是未取得物业管理资格擅自从事物业管理的；二是不按合同约定的内容和标准提供服务；三是物业管理企业不能够准确进行财务核算，虚高制定与服务内容不相符的收费项目和标准，或侵占、挪用住宅共用部位公用设施设备维修基金，侵占业主合法权益的行为；四是建设单位、管理单位互相推诿，不认真解决质量和配套不完善问题。
（七）依法查处管理部门和管理人员管理不到位、监管不力致使各类问题的不到及时解决，以及失查、失职和渎职行为。
五、整顿规范房地产市场秩序的方式、方法。
整领规范房地产市场应采取舆论宣传、自查、联合执法大检查、市场长效监管和投诉纠纷处理、社会公示以及健全市场规则等几种方式。
（一）舆论宣传。市政府召开整顿规范房地产市场的工作会议，成立领导小组及其办公室；由领导小组办公室组织，在全市范围内召开一次有房地产开发企业参加的动员会议，大造舆论形成声势。结合省上的法律法规培训，对执法人员和开发企业进行一次法规培训。由办公室组织相关部门上街和利用各种媒体进行宣传，提高消费者的自我保护意识。
（二）自查和联合执法检查。由开发企业、中介公司、物业管理公司以及到的相关企业等对近几年来开发、经营的项目进行全面自查，在规定的时间内将自查结果报领导小组办公室。
公领导小组办公室组织各部门对存在问题的项目进行一次联合执法大检查。对查出的问题，依法立案处理，并由相关部门责令其限期改正。对于拒不改正的，注销其从业资格和采取强制措施。
（三）投诉处理和长效管理。对于群众投拆和联合执法检查所查出的案件，由领导小组办公室统一立案，并根据部门不同的职能分工分发到各部门处理，各部门应在接到案件处理通知３０天内将处理结果报领导小组办公室。如在３０天内不能及时处理办结，应及时报领导小组办公室申请延期办结。对于既不处理又不说明理由和申请延期的，由领导小组办公室报领导小组批准后，报市监察局对该部门及当事人进行处理。
（四）记录在案与公示。对于通过本次整顿和规范查出具有违法、违规行为的企业和个人，由领导小组办公室和主管部门作为其不良业绩记录在案，在其资格年检时予以降级处理，并视情节轻重报领导小组批准，上报省建设厅，并在新闻媒体上公示。
（五）健全市场规则。在整顿规范的基础上，领导小组办公室应按照有利于改善投资环境，有利于全程监管和有利于活跃市场的原则，对全市房地产开发经营和经济适用住房建设的审批和管理法规、规章以及程序等提出清理意见，由领导小组讨论后报市政府批准执行。
六、整顿和规范房地产市场秩序责任分工
在整顿规范过程中，各部门应在领导小组的统一领导和领导小组办公室的统一协调下，根据法律、法规的授权，按照各司其职，分工协作的原则，共同搞好整领规范工作。对于涉及多个部门共同协作处理的问题，由领导小组办公室牵头负责协调。具体分工如下：
（一）对于未取得立项、投资计划，不按项目批准文件或年度投资计划下达的建设内容和规模进行投资建设的，房地产开发企业抽逃注册资本金和开发项目资本金达不到规定标准的，由市建委会同市计委查处。
（二）对于未取得施工许可证、无资质和越级开发，未经验收或验收不合格擅自交付使用，发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺承担保修责任的行为，以经济适用房名义骗取土地使用权的等，由市建委负责查处。
（三）对于房地产开发企业末按合同的约定支付土地出让金和未按合同约定的条件和期限开发、利用土地的，在集体经济土地上从事的房地产开发经营的；末取得预售许可擅自预售商品房的，商品房销售面积“短斤缺两”的，中介公司和物业公司违法违视的，由市国土资源和房屋管理局负责查处。
（四）对于违反场歌规划法未分理规划手续或擅自变更规划设计方案的行为，由市规划局负责查处。
（五）对于虚假和不规范广告行为，以及合同订立和履行中的违法违规以及其他违反工商行政管理法律法规的行为，由市工商局负责查处。
（六）对于擅自将经济适用房作为普通商品房销售，或末按核定价格销售和变相销售经济适用住房的，由市建委会同市计委、物价局负责查处。
（七）对于在具有市级经济管理权限的开发区、阎良临潼两区及市属各县进行房地产开发和经营的违法违规行为的查处，由开发区管委会或区县建设行政主管部门负责，定期向市领导小组办公室汇报。对于该区域直接投诉到领导小组办公室的案件，按方案第五条第三款规定执行。
（八）对于管理部门和管理人员管理不到位、监管不力以及失查、失职和渎职行为，由市监察局负责查处。
七、规范房地产市场秩序的计划安排
规范房地产市场秩序的计划安排分为五个阶段。
第一阶段（８月１日一８月１０日）为宣传动员阶段。召开工作会议，成立领导小组；召开动员大会，进行各项整顿规范工作的动员部署。
第二阶段（８月１０日一９月１０日）为自查阶段。根据本实施方案要求由各职能部门编制相关的整治规范具体细则上级领导小组办公室备案后，下发给相关企业，并指导，督促检查。企业根据实际情况报送自查结果后，由相关部门汇总报领导小组办公室。
第三阶段（９月１０日一１０月１０日）为联合执法检查和处理阶段。对照自查结果，由领导小组办公室牵头分组进行联合执法大检查，并对查出问题进行汇总。
第四阶段（１０月１０日一１１月１０日）为集中处理和整改阶段。对查出的各类问题和投诉，依法进行集中处理、处罚和整改。对该处罚的进行处罚，对该曝光的进行曝光，为省上的检查做准备。
第五阶段（１１月１０日以后）为总结提高阶段。巩固整治成果，建立对房地产开发经营市场进行长效管理的监管机制，建立健全市场规则，规范办事程序，促进市场规范、有序运行。
西安市人民政府办公厅
２００２年８月６日
