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第一章 总则
第一条 为加强对城镇私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，充分发挥私有房屋的作用，根据国务院《城市私有房屋管理条例》，结合我市实际情况，制定本细则。
关联法规：
第二条 本细则适用于市区街、县建制镇和工矿区(以下简称“城镇”)内的一切私有房屋)。
区、县房产管理机关(以下简称“房管部门”)依照本细则对所在地城镇私有房屋进行管理。
第三条 城镇私有房屋所有权人(以下简称“产权人”)对其私有房屋享有自住、自用、出租、出卖、继承、赠与和交换等权利。
第四条 产权人必须在国家规定的范围内行使对城镇私有房屋的占有、使用、收益和处分权，不得利用城镇私有房屋危害公共利益，损害他人合法权益。
政府依法保护产权人的合法权利，任何单位和个人都不得侵犯。
第五条 国家建设需要征用或拆除城镇私有房屋时，房屋产权人及使用人应服从国家建设需要，按期搬迁。建设单位应按有关规定，给产权人合理的补偿，对使用人予以妥善安置。
第二章 产权登记
第六条 对经有关部门批准修建的城镇私有房屋，产权人必须到房屋所在地的房管部门办理房产所有权登记。经审查核实后，领取私有房屋所有权证(以下简称产权证)。
数人共有房屋，应明确按份共有或共同共有，办理共有产权证，由共有人确定持证人，出具书面协议并经公证后，交房管部门备案存查。
第七条 办理城镇私有房屋所有权登记或产权转移变更登记手续时，须提交下列证件：
(一)新建、翻修、扩建、改建和加层的房屋，须提交房屋所在地房管、城建、规划部门批准的施工执照和建筑图纸；除新建外，其余的还须提交原房屋产权证。
(二)产权证遗失者，应及时到当地房管部门申请登记，由房管部门出证登报声明作废。登报一个月后无异议的，遗失者方可提出书面申请，补办产权证。
(三)有产权纠纷或需变更所有权的房屋，须提交原产权证及有关部门的调解书或裁决书。
(四)继承，须提交原产权证和经过公证的遗产继承证件。
(五)赠与，须提交原产权证和经过公证的赠与书。
(六)分割，须提交原产权证和经过公证的分割协议书。
(七)交换，须提交双方的产权证、经过公证的交换房屋协议书及经房管部门办理的差价手续。
凡办理公证手续，均须事先到房管部门进行房屋评价。
第八条 城镇私有房屋所有权登记，应由产权人持有关证件向房管部门申请办理。登记的姓名与户口登记一致，不得使用别名或代名。
产权人不在本市的，可由其委托代理人持公证机关的委托书代为办理登记。产权人系未成年或无行为能力人，可由其法定监护人代为办理登记。
第九条 产权人申请房屋所有权登记时，应对房屋的坐落、建筑结构、朝向、间数、建筑面积、设备及用途等据实填报。
第十条 城镇私有房屋拆除时，产权人应持产权证到房管部门办理房屋拆除和注销产籍手续，并收回产权证。部分拆除的办理变更登记。
第十一条 职工、居民享受国家企业、事业单位补贴，以优惠价购买或建造的房屋，发给“有限产权”产权证。
第十二条 房屋所有权转移，应在所有权转移后一个月内申请登记。新建、翻修和扩建房屋，在竣工后一个月内申请登记。拆除房屋应在拆除前办理准拆手续。逾期申请登记的，每逾期一个月，加收房价千分之四的补办费。
第三章 买卖
第十三条 允许单位与个人之间，个人与个人之间对城镇私有房屋进行合法交易。
第十四条 城镇私有房屋买卖、有偿转让和不等价交换，均须向房管部门申请登记，经审查批准，方准成交。
市外及非城镇人员在城镇内从事个体经营，需要购买私房的，还必须经公安、工商行政管理部门批准，方可办理交易手续。
未经登记、审查、批准，擅自进行买卖、转让或交换的，均为非法交易，房屋产权仍为原产权人所有。
第十五条 下列城镇私有房屋不准交易：
(一)有产权纠纷的房屋；
(二)作为抵押的房屋；
(三)已典当的房屋；
(四)由政府有关部门代管的房屋；
(五)已确定为动迁地区范围内的房屋；
(六)违章建筑的房屋。
第十六条 买卖城镇私有房屋，卖方须向房管部门提交产权证、户口簿、居民身份证；买方须持购买房屋申请书和户口簿、身份证明及双方签订的交易协议书。交易双方若委托他人代办的，须提交经公证的委托书。
第十七条 产权人出卖共有产权房屋，须提交共有人同意的证明书。
产权人出卖租赁的房屋，必须提前三个月通知承租人。如承租人在三个月内仍未提交经其所在单位签证的弃权书，产权人可申请区、县房地产仲裁部门或人民法院依法裁决。
在同等条件下，产权共有人或承租人对其共有或租赁的房屋，享有优先购买权。
第十八条 买卖城镇私有房屋，应根据建筑物结构、新旧程度、建筑面积和地处环境，参照标准房价，按质论价，合理议定。
第十九条 个人享受补贴或以优惠价格购买的城镇有限产权房屋，只限卖给提供补贴和优惠的单位，房价按规定议定。提供补贴或优惠的单位不买时，可售给其他单位。
第二十条 购买的城镇私有房屋，所附带的土地面积超过房屋建筑面积一倍以上部分，由房管部门按住宅工程平均造价的百分之三十五向买方收取动迁费。
第四章 租赁
第二十一条 产权人可以将房屋出租给有本市户口(包括临时户口)的居民以及经市第三产业办公室及工商行政管理部门批准的市外来沈营办工商企业的全民、集体单位及个体工商业者。
第二十二条 租赁房屋，须由产权人与承租人根据“公平合理，互相协商”的原则签订租赁合同(契约)，明确双方的权利和义务，经房管部门审批，办理“私有房产使用证”和“私房租金缴纳证”。租赁双方应共同信守合同(契约)。
经房管部门审批的租赁合同(契约)是承租人享受单位房租补贴、办理动迁安置及迁移户口的合法凭证。
第二十三条 出租人有收取合理租金的权利，有修房、纳税及缴纳土地使用费的义务；承租人有依照合同(契约)使用房屋、督促出租人修房的权利，有按月交租、爱护房屋、协助修房的义务。
第二十四条 房屋租金应按月收缴，交租日期由租赁双方协商协定。协商不成时，由房管部门裁定。承租人不得拖欠或拒交租金，出租人不得任意抬高租金，不得收取押租或索取额外费用。
第二十五条 租赁期限一般一至三年为限。租赁期满，出租人如欲收回房屋自住，而承租人无力腾房、其所在单位又确实无力解决住房时，租赁双方仍应重新办理续约手续，出租人不得强撵住户搬家。待承租人另有住房后再收回部分或全部房屋。
在租赁期间若出租人住房拥挤，承租人住房宽余，出租人有权收回部分房屋使用。
第二十六条 承租人因需要与第三者交换住房时，应提前征得出租人同意，出租人应支持承租人的合理要求。
第二十七条 承租人有下列行为之一的，出租人有权要求赔偿损失或收回房屋，解决租赁关系。
(一)故意或因过失损毁房屋及其设备未及时修复和赔偿的；
(二)违反合同(契约)规定私自改变房屋用途的；
(三)擅自将租赁的房屋转租、转兑、转借和转让的；
(四)利用租赁的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
(五)未经出租人同意擅自拆除或改建、翻建、扩建房屋的；
(六)无正当理由闲置房屋六个月以上的；
(七)累计六个月不交租金的。
第二十八条 凡发生租赁纠纷时，出租人与承租人双方应协商解决。经协商不能解决时，可通过当地房管部门调解。调解不成者，可到房地产仲裁机关申请仲裁。对仲裁结果不服者，可申请人民法院依法判决。
第五章 修缮
第二十九条 对出租房屋的修缮实行“谁房谁修”的原则。出租人应及时检查维护房屋，保证房屋不倒、不塌、不漏，保障承租人的居住安全。房屋临时性的小修小补，由承租人自行负责，发生费用由承租者自负。
第三十条 房屋应修而出租者确无力修缮时，出租人可与承租人协商由双方共同修缮或由承租人垫修、由承租人所在单位助修。修缮中所需材料费由租金中逐月扣还。
房屋应修而出租人无故不修，房管部门有权责令其限期修缮排除险情。逾期不修，可强制修缮，所需费用由房租中扣还。
第三十一条 未经出租人许可，承租人不得擅自改增、扩建所租赁的房屋。确需要改、增、扩建的，应征得出租人同意，并签订契约后方可实施。
承租人迁走时若要拆除增添设备，必须将改修部分恢复原状，否则不得拆除。
第三十二条 房屋需大修或翻修时，须由租赁双方协商修缮范围，并签订协议。出租人不得借修房之机中止租赁合同，承租人不得借口修房不交房租。
第三十三条 数人共有的房屋，由共有人共同负责修缮，其费用合理分摊。
第三十四条 产权人自住的房屋，亦应进行必要的维护修缮，保障住用安全。若有倒塌危险而无力修缮时，可向所在单位申请协助解决。
第六章 代管
第三十五条 产权人不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋时，需到公证机关办理公证，委托代理人代为管理。代理人按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。
第三十六条 城镇私有房屋有下列情况之一的，由房管部门予以代管：
(一)产权人下落不明、又无合法代理人的；
(二)证件不全，房屋所有权不能确定，暂不予登记的；
(三)无故逾期不办理产权登记的。
第三十七条 房管部门对其代管的房屋，可申请公证机关提存。自提存之日起半年内产权人仍不登记的，房管部门可将提存的房屋出卖。卖房款扣除代管费和其他应付费后，余下部分交付公证提存帐号存放。
办理提存公证后，房管部门对产权人不再承担责任。
第三十八条 代管房屋不得拨给单位使用。
在代管期间内因国家建设需要拆除或改建扩建代管房屋的，建设单位应按原房状况予以补偿，并由房管部门设立专帐，代为保管。
由房管部门代管的房屋，因自然灾害或其它不可抗力遭受损失时，房管部门不负赔偿责任。
第三十九条 产权人申请返还代管房产，必须证件齐备，无产权纠纷，经审查核实后予以返还。代管期间的经济费用，原则上互不结算。如原房已移地翻建，或改修、扩建、改变结构的，均按拆除处理(拆除补偿标准另订)。如翻建后房屋未改变原面积、原结构、原位置的，可退还产权人，产权人须补交翻建费用。
第四十条 产权人死亡无合法继承人的私有房屋，经公证机关查明后由房管部门收归国有。
第七章 奖励和处罚
第四十一条 严禁涂改、伪造、冒领产权证。违者，房管部门收回其产权证。已缴税费不予退还，并对其处以所涉及房屋价值百分之十至百分之五十的罚款。
第四十二条 产权人未经批准私自拆除房屋的，由房管部门对其处以房屋价值百分之五至百分之十的罚款。
第四十三条 对违反房屋交易规定，擅自进行房屋交易的，按市房产易管理有关办法予以罚款。
第四十四条 对未经房管部门批准，私自租赁房屋者，除没收出租人非法所得外，对承租人处以租期租金总额一至二倍的罚款。
第四十五条 出租人任意抬高租金、收取押租或索取额外费用的，由房管部门没收其非法所得，情节严重的，处以非法所得一至三倍的罚款。
第四十六条 出租人应修而无故不修、或阻拦修房造成损失的，出租人应予以经济赔偿，造成严重后果触犯刑律的，要追究其刑事责任。
第四十七条 严禁承租人转租、转兑、转借承租房屋或擅自改变用途。违者，房管部门对其除限期迁出、没收非法所得外，并视情节轻重，处以非法所得一至三倍的罚款。
第四十八条 严禁乘介绍租房之机进行勒索等非法活动。违者，由房管部门没收其非法所得，并视情节轻重，处以非法所得一至三倍的罚款，情节严重者依法处理。
第四十九条 严厉禁单位高价租用私房。违者，由房管部门视其情节轻重，对单位处以高租总额一至二倍的罚款，并没收出租人的非法所得。
第五十条 由国家供应修缮房屋的材料，必须专料专用，不准挪作它用。违者，除由房管部门追回挪用的材料外，并对其处以料价百分之十的罚款；如非法倒卖国家专供房主的修缮材料，除没收其非法所得外，并视情节轻重，处以料价三至五倍的罚款。
第五十一条 凡对上述非法行为进行检举揭发者，经查属实，给予罚款额百分之三十以下的奖励，并对检举揭发者给予保密。
第八章 附则
第五十二条 本细则由市房产管理局负责解释。
第五十三条 本细则自公布之日起施行。《沈阳市私有房产管理试行办法》(〔64〕沈办国字第134号)同时废止。
