发布文号: 冀政［1995］10号
《河北省深化城镇住房制度改革总体方案》已经省政府同意，现印发给你们，请结合本地本部门实际认真贯彻执行。
河北省深化城镇住房制度改革总体方案
根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］４３号）精神，结合全省住房制度改革实际，为加快和进一步深化全省住房制度改革，制定本方案。
一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
二、城镇住房制度改革的分阶段任务
全省城镇住房制度改革近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，继续实行租赁保证金和集资建房、合作建房，建立三级住房基金，加快经济适用住房建设。到２０００年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的１５％左右，使家庭住房消费结构基本趋于合理；住房成套率达到７０％左右，大部分城镇居民有一套经济适用住房，城镇人均居住面积８平方米，初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
三、深化城镇住房制度改革总体方案的主要内容
全省深化城镇住房制度改革的主要内容是：全面建立住房公积金制度；逐年提高房租；积极稳妥出售公有住房；新分房和已住房缴租赁保证金；大力发展经济适用住房建设，继续实行集资建房、合作建房，加快解危解困进程；建立住房基金，加强住房资金的管理。
（一）全面推行住房公积金制度
实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
１、公积金交纳额度。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工工资总额的５％逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，已经超过这个比例的可以不变。经济比较困难的县（市），经省批准缴交比例可适当降低。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，由各市、县人民政府确定。今后，住房公积金的缴交率和交纳额度将根据经济状况进行调整。
２、公积金的来源。个人承担的部分由个人支付；企业计提部分从住房的折旧费和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本费用中列支；行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算单位由财政预算拨付；差额预算单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支单位比照企业开支渠道列支。
３、公积金的使用和提取。住房公积金是只限用于购、建房的个人资金，不得挪作他用。个人使用限于支付购、建自住住房，房屋翻建和大修等费用，直系亲属可以调剂使用。如资金不足，可向住房资金管理部门申请贷款。职工离退休时，所结存的公积金本息一次结算清退还给职工。职工调动，由单位代为办理转储手续。职工在职期间去世，其结余的住房公积金转入继承人或被馈赠人名下，住房公积金本息免征个人所得税。
（二）逐年提高房租
改革现行的低租金制度，逐步达到成本租金，是住房制度改革的重要内容。租金标准在省政府冀政［１９９２］２７号文件规定的基础上，各市、县要在１９９５年６月底以前，每平方米使用面积月租金增加０．４元。依据城镇居民的收入和物价指数，以后租金建立动态调整机制，到２０００年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的１５％左右。具体提租幅度和次数，由各市、县根据本地实际做出规划，报省政府批准后执行。
有条件的市、县或单位，可结合本地本单位实际情况，应较快实现向成本租金和商品租金的过渡。
对建国前参加革命工作的老干部、五保户及社会救济户，在不超过住房规定面积的范围内，各市、县可根据情节制定减、免、补的具体办法，给予适当照顾。
（三）积极稳妥出售公有住房
１、公房出售范围。政府鼓励职工购买自住住房。城镇公房，除已列入旧城改革规划地段的住房，地处临街宜改造为营业用房的住房，代管房屋，产权尚有争议的和因其它原因不能出售的外，均可出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则，根据所处地段、结构、层次、朝向、设施等因素区别计价。
２、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本，由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等７项因素。一般住用５年后可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
３、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房地产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
４、公房出售的标准价按负担价和抵交价之和测定。一套５６平方米建筑面积新房的负担价，应为所在城市或地区双职工平均工资的３倍，双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。
旧房的负担价按买房当年新房的负担价成新折扣（折扣年限为５０年）计算；使用年限超过３０年的，按３０年计算；经过大修或设备更新的，应按规定评估后确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的８０％。
职工购买已住公房按负担价的５％给予优惠折扣，以后逐年减少，２０００年全部取消。
职工按标准价购房中的抵交价，各市、县应按建立公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以６５年计算。超过６５年后的工龄折扣数额计抵负担价。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
５、职工购买住房，一次性付款折扣率应参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定；分期付款的，首次付款不得低于３０％，按标准价购房的付款期限不得超过５年。分期交纳部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
６、规范住房交易行为，完善房屋权属登记管理。职工购买住房，都要到房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。以前未按此办理的应予纠正和规范。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税费制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
７、加强售后房屋维修管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。改革现行城镇住方管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修管理服务。
（四）新分房和已住房缴租赁保证金（或债券）
自当地房改实施起，新分的住房和调换住房一律实行租赁保证金制度。新房保证金按房屋成本价不得低于七分之一计算，新分旧住房按重置价成新折扣计算。已租住房各地结合本地情况在原规定基础上适当提高。
住房保证金由产权单位收取并专项存入指定金融机构，只能按规定作为周转资金用于建设住房，不得挪作他用，住房保证金按法定半年期定期存款利率计息，满１０年将本息返还本人。当解除租赁关系或达到成本租金时，本息亦一次返还本人。
（五）大力发展经济适用住房，继续实行集资建房、合作建房，加快建房步伐和解危解困进程
充分利用房改资金建设经济适用住房，多渠道筹资实行集资建房、合作建房，是建立以中低收入家庭为对象，不断满足居民的住房需要，建立社会保障性质的住房供应体系的基本手段。各级政府要立足于实现住房机制转换，加快城镇居民住房解危解困，切实抓好这项工作。
１、健全机构。各市、县要建立“经济适用住房发展中心”，“经济适用住房发展中心”由各级房改领导小组（住房委员会）研究上报，经省住房制度改革领导小组审批。“经济适用住房发展中心”在当地政府领导下，充分利用房改资金，以解危解困为重点，以住房困难户、中低收入者和无力建房的企事业单位为主要对象，搞好经济适用住房的开发建设。
２、政策优惠。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。金融单位在信贷等方面要予以支持。房地产开发公司每年应向政府提供２０％以上的成本价房，为操作方便，也可改为按开发总量上缴资金形式，此项资金专项用于经济适用住房的开发建设。各市、县要结合本地实际，制定出具体优惠政策和经济适用住房分配办法，要保证经济适用住房用于解危解困。
３、鼓励集资建房、合作建房。党政机关、群众团体、企事业单位的住房建设，都要推行国家、单位、个人共同筹措资金集资建房、合作建房。实行集资建房，个人出资部分不能低于房屋成本价的四分之一。实行集资建房和建立住宅合作社，均须经当地政府房改部门审批。建设、计划、规划、土地、财政、房管、税务等有关部门要大力支持，政策上给予优惠。
（六）加强住房资金管理
要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作，要把围绕住房生产、经营、消费所发生的资金集中起来，划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。
１、住房基金来源。（１）市、县住房基金来源包括：市、县用于住房建设的投资和住房的维修费、管理费；职工原房租补贴的资金；提取于住房的房产税、土地使用权出让金、按规定提取的投资方向调节税；旧城改造安置私房的售房款；直管公房租赁保证金；出售直管公房回收的资金；承办住房资金业务银行盈利的上交部分中筹集的资金以及通过其它渠道筹集的资金。（２）企事业单位住房基金的范围包括：行政事业单位原来自有资金用于自管住房的维修费、管理费；自收自支事业单位提取的住房折旧费；原有房租补贴资金；自管和委托代管住房的租金收入；留归单位的住房出售收入；租赁保证金收入；从预算外资金中按一定比例提取的资金；上级主管部门下拨的住房资金；城市住房基金中拨入或借入的资金；行政事业单位住房基金的利息收入；其他资金。企业住房基金具体包括企业公益金中用于住房方面的资金、住房折旧和住房周转金，生产发展基金结余中划出一部分。如资金仍不足或住房紧张单位，也可以从生产发展基金中划出一部分。（３）个人住房基金来源包括住房公积金和其他住房储蓄。
住房基金主要用于住房的建设、维修、管理和住房制度改革，严禁挪作他用。
２、为了实现住房制度改革的目标，理顺住房资金渠道，保证房改资金用于住房生产和消费，充分发挥资金效益，各市、县都要建立健全住房资金管理机构，“住房资金管理中心”隶属房改办，代表政府对住房资金进行统一管理、统一营运，为独立核算的事业单位。
３、各市、县人民政府负责制定住房资金的归集、使用、管理等有关政策，审定住房资金的使用计划和财务收支预决算。按照责权一致，财权和事权相统一的原则，“住房资金管理中心”负责住房资金的归集、支付、调度、使用、偿还、核算和编制计划等管理工作。住房资金的具体存贷款等金融业务委托当地政府指定的有能力支持地方多建房的专业银行办理。“住房资金管理中心”对房改资金进行统一管理，不以盈利为目的，服务于房改，保证政策性住房资金的专款专用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
四、加强对住房制度改革的领导
住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是涉及各个部门和广大群众利益的一项复杂的系统工程，涉及面广、政策性强、又是一项长期性的工作。加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。
要切实提高对房改重要意义的认识，推进住房制度改革，实现住房商品化、社会化，有利于改善城镇居民住房条件，适应由温饱到小康生活水平提高的需要；促进建材工业和建筑业发展，拉动经济增长；个人资金的一部分向家庭住房分流，可减轻对市场消费需求和通货膨胀的压力；加快城镇建设和县域经济发展步伐，促进农村富余劳动力的转移。企业住房制度改革是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。各级人民政府要加强对房改工作的领导和检查督促，在机构改革中，要健全工作机构，确定编制，落实人员，全面规划、统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住房制度改革。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市、县人民政府对房改工作的统一部署和规定。
五、对做好深化住房制度改革工作的要求
（一）各地要按照全省深化城镇住房制度改革总体方案的目标和任务，结合本地实际，制定深化房改方案。省辖市深化房改方案经省政府住房制度改革领导小组批准出台实施；县级市和县镇的深化房改方案由省政府住房制度改革领导小组办公室批准出台实施。全省所有市、县的房改方案都要在１９９５年６月底以前出台。
（二）要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。凡没有经省政府批准，市、县擅自出售公有住房的一律无效。原有关文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。
（三）要严肃房改纪律，严格执行全省的统一政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
（四）要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众提高认识转变观念，积极参与城镇住房制度改革。
六、附则
（一）本方案的配套细则由省政府住房制度领导小组办公室会同有关部门制定。
（二）本方案由省政府住房制度改革领导小组办公室负责解释。
（三）本方案从公布之日起施行。原有的房改政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。
