发布文号: 豫政[1995]5号
为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔１９９４〕４３号），加快我省城镇住房制度改革，促进住房商品化和住宅建设的发展，现将实施意见通知如下：
一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使我省城镇居民人均居住面积达到８平方米，住房成套率达到７０％。
二、全面推行住房公积金制度
（四）实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。全省所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
（五）住房公积金由在职职工个人及其所在单位按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。目前单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在５％，已超过这个比例的可以不变。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率不低于５％。
（六）要加快建立住房公积金制度。１９９５年，全省凡有条件的行政企事业单位都要把住房公积金制度建立起来，确有困难的，要积极创造条件，逐步全面推行。
（七）企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其它划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
（八）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。
省房改办负责住房公积金管理中的有关政策的研究和制定，指导各市（县）住房资金管理工作。
各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。
各市（县）人民政府设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。
住房公积金的存贷款等金融业务由当地人民政府委托建设银行和工商银行办理（原已委托中国银行和农业银行办理的仍维持现状不变）。受委托的专业银行应根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。
住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
三、积极推进租金改革
（九）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。各市（县）在１９９５年６月３０日前以房租支出占双职工家庭平均工资收入的４％起步，１９９６年６月３０日前达到５％。１９９６年底至２０００年间调租幅度及次数由各市（县）作出具体规划。到２０００年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的１５％。按上述办法测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税５项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。
有条件的市（县）或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。
每年６月３０日为调整租金的年度界线。
（十）在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房租金可以高于同期现住房的租金标准。各市（县）人民政府还可以对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房交纳租赁保证金和认购住房债券作出具体规定。
实行抵押出租、以息代租的原规定停止执行，原收押金退还本人，按新的规定交纳房租。
（十一）租金调整后，离退休职工一套控制标准内的现住房，房租支出超过当地规定的占家庭工资收入的比例，超过部分由职工所在单位补助。政府民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象由职工所在单位或正常的福利性补助途径解决。
（十二）住房在规定标准内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支单位的补助资金在单位住房基金中列支；其它行政事业单位的补助资金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未建立城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。
（十三）已采取提租补贴办法提高房租的，要把住房补贴逐步理入公积金。其它住房补贴一律取消，今后不得增加新的住房补贴。
（十四）加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房的维修、管理、建设和城镇住房制度改革。
四、稳步出售公有住房
（十五）城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
（十六）向高收入家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套共建费是否列入成本由各市（县）确定）、管理费、贷款利息和税金等７项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折扣年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年确定，报省政府批准后公布执行。
现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。
公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
（十七）标准价按负担价和抵交价之和测定。一套５６平方米建筑面积标准新房的负担价，１９９４年应为所在市（县）双职工年平均工资的３倍。双职工年平均工资按省统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工３０年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。
旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的８０％。
（十八）职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，１９９４年折扣率为负担价的５％，１９９６年开始每年递减１％，２０００年前全部取消。
售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以６５（男职工３５年，女职工３０年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
（十九）职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。
（二十）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平，单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定。每年６月３０日公布下年度的售房价格。新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，２０００年以前达３．５倍。各市（县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价的过渡。
（二十一）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的３０％，分期付款的期限一般不超过１０年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
（二十二）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权为个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
（二十三）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其它形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
（二十四）加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
（二十五）加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。如有挪用，除要限期连本带息追回外，还要追究其领导及当事人的责任。
五、加快经济适用住房的开发建设
（二十六）各级人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占２０％以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各市（县）人民政府制定。
（二十七）鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面的积极性，加快城镇危旧住房改造。
六、做好原有政策同本实施意见的衔接工作
（二十八）要做好与原有售房政策的衔接。１９９４年１月１日以前已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。集资合作建造的住房也应理顺其产权关系。１９９４年１月１日以后出售的公有住房，一律按本实施意见规定的售房政策进行规范。
（二十九）原有文件规定出售公有住房的标准价和最低限价一律停止执行。
（三十）要继续做好原有住房资金转入各级住房资金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。
七、加强领导，统筹安排，积极推进城镇住房制度改革
（三十一）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全工作机构，充实人员，解决经费，全面规划，统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住房制度改革。
（三十二）各市（县）人民政府要根据本实施意见规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，不断完善城镇住房制度改革方案，并按年度报省房改领导小组备案；各市（县）的城镇住房制度改革实施方案报省人民政府批准后执行。要加强对各市（县）房改工作的检查督促，保证国家房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推进。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市（县）人民政府对房改工作的统一部署和规定。
（三十三）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。
（三十四）省住房制度改革领导小组要坚持分类指导，在全面推进城镇住房制度改革的基础上，注意抓好郑州、洛阳、开封、新乡、安阳、焦作、平顶山等大中城市的住房制度改革；要会同有关部门，抓好试点，及时总结经验，不断完善政策规定和配套措施，协调解决深化改革中的矛盾和问题。为保证房改政策的落实，今后凡涉及房改的有关政策均由省政府下文，任何部门、单位不得制定涉及房改的政策规定、办法。国务院有关部门下发的涉及房改的有关文件、规定、办法，省有关部门可根据河南实际提出意见，经省房改领导小组审议，报省政府批转执行。省政府各有关部门要各司其职，各尽其责，相互配合，保证城镇住房制度改革的顺利进行。
（三十五）要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。
（三十六）要严肃房改纪律，严格执行房改政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
（三十七）原有的房改政策和规定，凡与本实施意见不一致的，一律以本实施意见为准。
