我们在处理这类案件时，从使被拆迁人的权利得到充分有效的救济角度出发，采纳了第二种处理意见，由新、旧建设单位连带向被拆迁人承担补偿安置义务，这不但具有充分的法理依据，也更符合权利义务对等原则，而且有利于维护社会稳定。

　　二、被拆迁人、被拆迁房屋承租人取得货币补偿款的性质

　　——以违约损害赔偿的方式替代履行补偿安置义务

　　由于“烂尾地”的建设单位已经没有能力建设“烂尾地”，不可能再对被拆迁人和被拆迁房屋承租人进行补偿安置，被拆迁人和被拆迁房屋承租人起诉要求变更补偿方式，由拆迁人向其支付货币补偿款。在此情况下，涉及到对被拆迁人、被拆迁房屋承租人取得货币补偿款性质的判定。

　　有意见认为，建设单位的行为已构成根本违约，被拆迁人和房屋承租人依法享有合同解除权，可以主张解除合同和赔偿损失。被拆迁人和房屋承租人现起诉虽然没有明确提出解除合同的主张，但从其免除折迁人尚未履行完毕的补偿安置义务而要求给予赔偿损失的诉讼主张看来，应该理解被拆迁人和被拆迁房屋承租人行使了合同解除权，补偿款实际上就是因合同解除的损失主张。

　　不同意见认为，在被拆迁人和被拆迁房屋承租人没有明确提出解除合同的情况下，不宜认为被拆迁人和被拆迁房屋承租人提出的诉讼请求包含了解除合同的意思表示。补偿款实际上应是一种违约损害赔偿，对原回迁安置义务可起到替代履行的作用。根据我国《合同法》的有关规定，违反合同的责任形式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。违约赔偿一般与继续履行、采取补救措施等责任形式并用，作为其他责任形式的补充。而在债务人履行不能时，债权人可以向债务人主张单独的违约损害赔偿，债务人可以该损害赔偿来替代履行原债务内容。这种违约损害赔偿在民法理论上又称填补赔偿，是在履行不能这样的确定的债务不履行的场合，赋予填补赔偿请求权以替代本来的履行请求权④。

　　债权人主张这种违约损害赔偿，就必然产生债权人丧失要求债务人实际履行原合同义务的权利的法律后果。在“烂尾地”拆迁补偿纠纷案中，被拆迁人和被拆迁房屋承租人没有选择要求拆迁人以实际履行的形式承担责任，而是选择了要求拆迁人以损害赔偿替代履行的形式承担责任。这意味着拆迁人在承担赔偿责任后，不必履行原协议中的补偿安置义务。而被拆迁人在获得相应赔偿的同时，也即丧失了要求拆迁人向其交付约定回迁房屋的权利;房屋承租人在获得相应赔偿的同时，也即丧失了要求拆迁人安置其回迁居住的权利。

　　案件处理最终采纳了第二种意见。判决文书在对补偿款的性质进行具体阐述的同时，对于由拆迁人提供临迁房给被拆迁人或被拆迁房屋承租人的，还判决被拆迁人或被拆迁房屋承租人在取得赔偿款后负有将临迁房腾退交还拆迁人的义务;对于由被拆迁人或被拆迁房屋承租人自行解决临迁的，临迁费应支付至拆迁人偿付赔偿款之日止。

　　三、对被拆迁人和被拆迁房屋承租人损失的认定

　　——对尚未建成的回迁房屋以全交吉交易评估价和不交吉交易评估价为标准确定被拆迁人和被拆迁房屋承租人的损失

　　拆迁人不履行补偿安置义务，被拆迁人和被拆迁房屋承租人要求拆迁人以损害赔偿的形式替代履行。由于拆迁人不再向被拆迁人交付约定的回迁房屋，被拆迁人的损失范围是该约定回迁房屋的价值，其损失额可以通过评估该约定回迁房屋的价值确定。虽然约定的回迁房屋还是尚未建成的房屋，但根据约定回迁房屋的区位、用途、面积等因素，仍可以由房屋评估机构评定其价值。为体现约定回迁房屋价值的合理性，评估时点一般以当事人立案之日为宜。

　　对于房屋承租人而言，由于拆迁人不再安置其回迁居住而受有损失，损失范围和损失额的确定则较为复杂。参照《广州市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)》的表述，房屋拆迁评估价值是被拆迁房屋的房地产公开市场价值，房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。这一价值标准实际上就是我们在审理房地产案件司法实务中通用的房屋全交吉交易价标准。被拆迁房屋的租赁是指房屋所有人将房屋在一定期限内的使用权让渡给使用人使用，由使用人支付租金的行为⑤。要确定被拆迁房屋承租人的损失，就必须要考虑被拆迁房屋受租赁权利限制而对房屋价值的影响。而我们在审理房地产案件司法实务中通用的房屋全不交吉交易价就是体现房屋因受租赁权利限制影响的房屋公开市场价值，亦即是被拆迁房屋因受租赁权利影响的价值体现。住宅房屋的全交吉交易价和不交吉交易价的价值对比通常约是10：7，非住宅房屋的全交吉交易价和不交吉交易价的价值对比通常约是10：8。房屋承租人丧失回迁房屋的使用权的损失以全交吉交易价和不交吉交易价的差额来认定，是较为公平、合理的。因此，我们在案件处理中采纳了这样的标准来确定被拆迁房屋承租人的损失。

　　由于被拆迁房屋是否存在租赁的事实会影响到案件审理的结果，因此在审判实践中对于被拆迁房屋所有权人起诉的案件就必须首先查明该房屋是否有承租人的事实。实践中许多被拆迁房屋的所有权人和房屋承租人并非同时提起诉讼，鉴于自身利益的考虑，许多房屋所有权人在诉讼中并不如实反映拟回迁房屋应安置房屋承租人回迁居住的事实，而主张以房屋全交吉交易价作为货币补偿的标准，另一方面，由于拆迁单位不到庭应诉或到庭后表示无法核实拆迁资料，也造成了查明房屋情况的困难。为此，审判实践中采取的对策是，要求房屋所有权人在房屋拆迁补偿协议之外，一并提供房屋拆迁安置协议。通过房屋拆迁安置协议，可以查实房屋属于全交吉房屋或不交吉房屋。

　　四、对被拆迁人在拆迁时购买增加面积部分房屋的处理

　　——按约定回迁房屋面积进行评估确定被拆迁人的损失

　　对于拆迁中房屋产权调换的差价结算方法，2001年11月1日施行的新《城市房屋拆迁管理条例》与旧条例不同，新条例实行的是以市场价结算产权调换差价的方法。而在新条例施行前签订的房屋拆迁补偿协议，拆迁房屋与调换房屋一般实行等面积互换，调换房屋面积超出折迁房屋面积的部分，则由被拆迁人或被拆迁房屋承租人以一定的价格向拆迁人购买，因此，在实务中有被拆迁人“买大面积”的说法。

　　被拆迁人“买大面积”的，如何确定房屋的评估面积以及如何处理被拆迁人已经支付的“购房款”，实务中有二种不同处理意见。一种意见认为，可以按被拆迁房屋即未“买大”的房屋面积进行评估，同时将被拆迁人已经支付的“购房款”予以退还。另一种意见认为，可以按约定的回迁房屋即“买大”后的房屋面积进行评估，如被拆迁人尚未付清全部“购房款”的，则在评估价值中扣减欠付的购房款。