两种意见看似皆可行，但经过对比可以发现，两种做法中拆迁人应向被拆迁人偿付的金额是不同的。案件处理采纳的是第二种意见。其一，实行产权调换的房屋拆迁补偿协议，属于房屋互易合同性质。互易合同可分为一般互易与补足价金的互易。相对于一般互易而言，补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移金钱以外的财产权，而另一方除转移金钱以外的财产权，并应支付一定的金钱，以补充互换的两物的差价⑥。在房屋拆迁补偿中“买大面积”的情形，即是由于被拆迁房屋和调换房屋存在面积差异，从公平、等价有偿的原则出发，需要被拆迁人按一定的房屋单价和增大的面积部分计算补足房屋价差。这样的房屋拆迁补偿协议实际上就是补足价金的互易合同性质。依合同约定，被拆迁人有权取得的回迁房屋面积应是被拆迁房屋面积和“买大面积”的总和。被拆迁人无法取得约定回迁房屋的价值，也就是被拆迁人的损失范围。因此，应按约定回迁房屋面积的评估价值来确定被拆迁人的损失。第一种意见实际上是将一个房屋拆迁补偿协议分割为互易(等面积房屋产权调换)和买卖两个合同来处理，将回迁面积等同于被拆迁房屋面积，将“买大的面积”剔除在互易范围之外。这实际上是与房屋拆迁补偿协议的约定不相符的，更背离了房屋拆迁补偿协议双方当事人在订约时的本意。其二，房地产价格是随市场不断变化的，随着社会经济的持续发展，我国房地产价格总体上一直保持上涨趋势。假设回迁房屋在约定回迁之日建成，其时的实际房价一般会高于合同约定的房价。假设回迁房屋直到现在才建成，这时的实际房价肯定要高于约定回迁之日的房价。在免除拆迁人交付回迁房屋义务的情况下，拆迁人向被拆迁人偿付的补偿款应当保证被拆迁人能够在市面上买回与约定回迁面积一致的房屋。如果将“买大的面积”剔除不予以评估，将被拆迁人支付的“购房款”退回，该部分“购房款”并不足以使被拆迁人能够在市面上买回合同约定的“买大面积”部分的房屋。这样不但对被拆迁人的合同利益造成减损，更是对拆迁人违约责任的减免。因此，“买大的面积”应属于评估的范围，被拆迁人未付的“购房款”在处理时可以从取得的约定回迁面积房屋评估价值中予以扣减。

　　城市房屋拆迁因关系国计民生，备受关注。如何在旧城建设改造中切实保障被拆迁人的合法权益，是城市房屋拆迁立法的重点和趋势。现行法律法规为避免拆迁人对被拆迁人的补偿安置无法落实而设下了各种保障防线⑦。“烂尾地”拆迁补偿纠纷属于历史遗留问题，却因参杂了各种行政法律关系和民事法律关系，给我们在审理案件时带来了法律适用的难题。“烂尾地”拆迁补偿纠纷案件背后所交揉的多元利益和价值冲突，需要在审判过程中进行衡平和理顺。正确适用法律，实现对被拆迁人的救济和保护，维护社会稳定，这种思路应一直贯穿在我们审理“烂尾地”拆迁补偿纠纷案件的过程中。

　　可以预见，随着政府推进力度的加大，将会有大量“烂尾地”拆迁补偿纠纷案件逐步涌入法院。同时也应当承认，我们对于“烂尾地”拆迁补偿纠纷案件的审理经验仍显不足，理论准备不充分。而“烂尾地”拆迁补偿安置问题的最终解决，涉及到案件受理、财产保全、执行拍卖等民事诉讼的各个环节，其中尚有许多深层次问题需要进一步探讨和解决⑧。谨以此文，以图抛砖引玉，求教于同行。

　　(作者单位：广州市荔湾区人民法院)

　　注释：

　　①参见国务院法制办农林资源环保司、建设部政策法规司、住宅与房地产司编，《城市房屋拆迁管理条例释义》，知识产权出版社2001年7月第1版，第65页。

　　②最高人民法院经济审判庭编著，《合同法释解与适用》，新华出版社，第286页。台湾著名法学家史尚宽在《债法总论》一书中将并存的债务承担定义为：“以他人之债务有效的成立为前提，第三人以担保之目的，对于同一债权人新负担与该债务于其承担时有同一内容之债务契约，谓之并存的债务承担或重叠的债务承担，亦称债务加入或共同的债务承担”。由我国著名学者王家福主编的《中国民法学·民法债权》一书中将这一概念界定为：“原债务人并没有脱离债务关系，而第三人加入债的关系，并与债务人共同向同一债权人承担债务。”

　　③唐德华、孙秀君主编，《合同法及司法解释条文释义》，人民法院出版社2004年1月第2版，第367页。

　　④韩世远著，《违约损害赔偿研究》，法律出版社1999年1月第1版，第10页。

　　⑤国务院法制办农林资源环保司、建设部政策法规司、住宅与房地产司编，《城市房屋拆迁管理条例释义》，知识产权出版社2001年7月第1版，第86页。

　　⑥郭明瑞、王轶著，《合同法新论·分则》，中国政法大学出版社1997年8月第1版，第74页。对于补足价金的互易，台湾著名法学家史尚宽在《债法各论》一书中有这样的论述：“附补足金之互易，有主张补足金仅为给付之从属部分时，全体契约应为互易，标的物与金钱在于对等的地位，构成一方的给付时，为买卖与互易之混合契约。反之金钱为主时，则为买卖。为混合契约时，应类推适用关于买卖及互易之规定。然民法已明文规定应准用关于买卖众多之规定，从而无争论其为买卖或互易之必要。”

　　⑦如《广州市城市房屋拆迁管理办法》规定：拆迁主管部门在核发拆迁许可证时，申请拆迁许可证的单位应提供不低于补偿安置资金总额的存款证明或产权自有、未设定抵押的安置用房证明;核发了拆迁许可证后，房地产行政主管部门应当监控补偿安置资金及安置用房;被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋货币补偿款，原址产权调换的房屋建成后，被拆迁人可以优先购买等。

　　⑧如被拆迁人坚持要求拆迁人履行交付约定回迁房屋的义务时如何处理;拆迁安置合同约定了回迁房屋的使用面积而非建筑面积，如何评估确定被拆迁人和被拆迁房屋承租人的损失;一个“烂尾地块”中有部分被拆迁人没有提起诉讼，对于拍卖“烂尾地”所得价款如何分配和处理等问题。