③在担保法实施以前，民法通则等法律未将债权与物权作明确区分，抵押合同在民法规范上一般被列入合同之债的类别之中，抵押权也自然而然地被归类到债权的范畴之中。这种立法上的先天不足，是形成第一种观点的主要根源。

　　按照物权法理论，不动产抵押权属于物权范畴，不动产抵押权的设定要符合物权法三大原则：一是物权法定主义原则；二是公示原则（主要体现为抵押物登记）；三是公信原则。若想不动产抵押权设定有效，则三大原则缺一不可。

　　尽管担保法实施前民法通则等法律尚未规定不动产抵押权属于物权性质，但物权法基本理论早已存在，并早已在法学界、司法界形成了较多共识。在法律未作明文规定时，人民法院就应当遵循法理原则来探求并体现法律精神。因此，即便在担保法实施以前，人民法院也不宜认定未经登记的不动产抵押权的设定有效。

　　④这类不动产抵押合同在成立时属于债权合同性质，依照当时债权法的法律规范，属于有效合同。债权合同具有相对性，对合同各方有拘束力，但合同各方不能据合同约定来对抗第三人。

　　在法理上，不动产抵押权终究属于物权性质，按照物权法中公示原则需要办理抵押物登记。不动产抵押合同从签订到登记，可以说是从债权到物权的性质跨越，因合同签订而约束合同各方当事人，因合同登记而约束合同各方以外的第三人。或者说，因合同登记而有效设定了抵押权，因合同登记而取得了对抗第三人的效力。

　　人民法院不宜用债权法上的规定来支持当事人在物权法上的权利。第一种观点认为抵押合同有效则债权人享有优先受偿权，就是陷入了用债权法上的规定来支持当事人在物权法上的权利的认识误区。

　　⑤当事人以抵押合同形式来设立不动产抵押权的，债权人自登记之日起才能取得属于担保物权性质的抵押权，从而具有对抗第三人的效力。

　　本文所讨论的这类抵押合同虽然生效，但未经登记，故只有债权的效力，其效力范围只及于抵押人和抵押权人（债权人），而不及于第三人。如果第三人要求以抵押物清偿债务，那么抵押权人（债权人）不得享有优先受偿权。