一、案情吴中与吴华系兄弟俩,二人之母吴刘氏有一座住宅,领有产权证。2003年3月,吴中谎称母亲吴刘氏去世(事实上2003年6月才去世),骗取派出所出具了吴刘氏的死亡证明。5月,吴中持吴刘氏的死亡证明,谎称自己系吴刘氏的独子,到房管部门将吴刘氏的房产过户到自己名下,并领取了房产证。7月,吴中持骗领的房产证,与何某签订房屋买卖合同一份,将该房屋卖给何某(何某不知道吴某的房产证是采用欺骗的手段领取的),8月,何某领取了该房的产权证。今年1月,吴华以吴中的房产证系骗领的、吴中事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉,要求确认吴中与何某签订的房屋买卖合同无效。
二、分歧
对本案如何处理,存在着两种不同的意见:
一种意见认为,吴中采取欺骗手段领取房屋产权证,该房产证是不合法的,吴中事实上并不是房屋的唯一所有人,该房屋在吴刘氏去世后,应由吴中和吴华共同继承,在未依法分割前,应确认为吴中与吴华的共有财产,吴中无权单独处分,故吴中与何某签订房屋买卖合同应确认无效。
另一种意见认为,虽然吴中采取欺骗手段单独领取了房屋产权证,事实上并非房屋的唯一所有人,其无权单独处分该房屋,但何某在与之签订买卖合同时,何某是善意的,其并不知道该房屋并非吴中一人所独有,凭吴中出示的房屋所有权证,何某有理由相信吴中系该房屋的唯一所有人,亦有理由相信吴中有权出卖该房屋,故从保护善意第三人利益的角度出发,应确认吴中与何某签订的房屋买卖合同有效,至于因吴中出卖房屋而给吴华带来的损失,吴华可另行起诉要求吴中予以赔偿。
三、评析
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产发生的争议。笔者认为,吴中虽无权单独出卖其与吴华共同继承的房屋,但何某并不知道内情,且支付了价款,应适用善意取得制度,本案应确认吴中与何某之间的房屋买卖协议有效,何某可以取得房屋所有权。理由:
1、从不动产登记公信力的角度进行考察。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说,即赋予登记以较强的公信力,登记一经完成,权利即为设定,即使该登记内容与真实权利不符,亦视登记内容为正确,法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中吴中虽实际上不单独享有房屋的所有权,但在房管部门核发的房产证上,其为唯一所有权人,鉴于房产证的公信力,何某有理由确信吴中为房屋的所有权人而与之签订房屋买卖合同,该买卖合同应为有效。
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