瑞银指出，亚洲2010年房地产行业前景看好，持续预期香港地区房地产价格强劲上涨，而在新加坡，收购仍然是房地产行业的主题。

　　瑞银(UBS)11月3日发布亚洲房地产行业2010年前景分析，在香港地区，瑞银认为随着恒生房地产指数上涨61%以及瑞银1至11月中国内地房地产指数上升90%，这已经使投资者轻松获得收益。由于估值接近历史平均水平，瑞银预期未来6个月房地产类股票的表现将跑赢大盘。在中国内地，房地产销量和售价都已经超过07年的峰值水平，并且以投资为目的的需求自09年5月以来已经获得更强动能。瑞银认为，即使没有政策紧缩，这种量价一起上升趋势也难以长期持续。

　　在暂停了一年多以后，2010年人民币升值重启看来已经被广泛预期。瑞银的经济学家预计在2010年下半年升值之前人民币将再次保持 6个月的稳定。美元指数09年至今已经下跌7%，至75.6点，接近08年4月的历史最低水平71.3点。更重要的是，瑞银的外汇策略师预计，美元兑人民币贬值将持续2年，未来2年的跌幅将达到12%。

　　考虑到该趋势，并且考虑到香港地区房地产应对较货币大量贬值更高波动的倾向，瑞银持续预期香港地区房地产价格强劲上涨，因美元贬值持续。

　　总体上瑞银预计，将在2010年上半年公布的房地产相关经济措施可能将带来利好作用(因09年上半年基数较低的效应)。这也将可能是2010年的主题。

　　在中国内地，人民币兑美元过快升值的一个副作用将是对出口行业的利润挤压。继而这将影响珠江三角洲地区的社会福利水平，并且影响主要在该地区经营的开发商。

　　在新加坡，收购仍然是房地产行业的主题。09年第四季度新加坡房地产信托投资基金已经开始通过收购增长。枫树物流基金(MLT)收购了新加坡和日本的仓库资产，百汇生命房地产投资信托(Plife REIT)收购了日本的疗养院，并且升禧环球房地产投资信托(SGREIT)收购了马来西亚和澳大利亚的零售资产。瑞银预计该主题将持续至2010年。瑞银预计城市发展酒店服务信托(CDLHT)和百汇生命房地产投资信托将寻求澳大利亚的资产，在澳大利亚，相比债务成本(6%左右)，还原收益率(8%至9 %)仍然很高。瑞银还预计腾飞信托(AREIT)和星狮地产信托(FCT)将收购新加坡资产。

　　在印度，2010年的主题可能有五个，一是通过IPO和QIP筹集资金，瑞银认为这将潜在提供大约1,500亿印度卢比的资金;二是住宅定价动能以及新销售增长率下跌;三是通过新加坡房地产信托投资基金，印度空间和还原收益率受压缩程度有所回升;四是印度央行通过目标限制来试图降温房价增长的措施，并且可能影响到宏观经济增长率;五是印度开发商持续减债。

　　香港地区可能出现资产泡沫的主要动力之一是城市供需状况非常紧张，原因在于供给处于至少5年来的最低点。

　　随着未来将有更多市场推动的土地供给，2010年开始受益最多的开发商分为以下两类：一是拥有大量农村土地储备的开发商，他们可能最终有能力转化实际土地成为住宅使用，因此享有资产净值和收益提升。恒基地产和新鸿基地产在这方面最为领先，更多处于转换和溢价谈判的领先阶段。二是持有最多未售出房屋的开发商。恒隆地产和恒基地产是09年第三季度末剩余库存的最大持有开发商。

　　这将使开发商更为灵活运用这些库存作为新供给。

　　考虑到以上的分析，瑞银总结认为，恒基地产将获益最多，不仅在于大量的农村土地储备，并且还在于其拥有第二大的剩余库存，这还不包括其现有建筑收购策略，这也在行业中处于领先地位。

　　在印度，瑞银的中心论点是开发商将持续推高房价，并且印度央行将采取措施来降温房价。因此瑞银预计，该行研究评级的房地产企业的房价和销售量不会进一步上涨，并且股票将开始交易在较资产净值折价的水平。瑞银预计2010至2011财年价格将上涨25%，其中大约20%看来已经达到。之后瑞银认为，没有销量影响的情况下，价格将以每年10%的速度上涨。资产净值唯一上升可能来自于还原收益率受到挤压，其中写字楼空间总体看好将取代紧缩担忧。为了这个目的，新加坡货币政策也需要更为宽松，因印度写字楼经营者的优先退出路线选择是新加坡房地产信托投资基金。投资者们将出现交易疲劳，并且仅有一些IPO可能取得成功。

　　在新加坡，瑞银预计周期性行业将跑赢大盘。瑞银预计写字楼需求将增长3.4%，吸收2010年完工的供给。瑞银预期2010年高级写字楼租金将增长25%，至每月每平方米8.60新加坡元，并且高级写字楼资本价值将增加33%，至每平米2,000新加坡元。2000年亚洲从亚洲金融危机中复苏，新加坡的写字楼供给高于2010年的水平，由于需求意外上涨，高级写字楼租金增长36%。瑞银的写字楼租金预测较市场预期高25%。瑞银还预计游客到访率将增长7%，并且每客房平均收入将上升20%，至170新加坡元，原因在于新加坡重要的旅游市场正在从衰退中复苏。瑞银预计2011年两个综合度假圣地的全部影响将导致游客到访率增长15%，并且每客房平均收益为205新加坡元(相比之下08年为200新加坡元)。瑞银的酒店每客房平均收益预期较市场预期高17%。

　　瑞银给予泰国房地产行业中性评级。瑞银认为，行业的利好经营前景已经在股价中反映，因其重新评级，由08年12月的 4倍市盈率(12个月远期)调整至09年11月的12倍。瑞银认为，更强的需求，更高的监管成本以及竞争加剧将推动开发商2010年预期盈利年增 3.2%。在09年预期增长19%之后，瑞银预计行业收入将进一步增长15%，因经济环境和消费者信心改善。但是，房地产减税优惠将在2010年3月到期以及竞争加剧将提升开发商的营业成本。瑞银认为，伴随着大型开发商积极启动项目和一些中小型开发商资本基础更为强劲，竞争可能将加剧。

　　瑞银认为，香港地区方面，私有土地供给上升是意外上升风险，公共房屋供给溢出是意外下行风险。中国内地方面，2010年贷款配额显著增加或减少将扰乱瑞银的预测，即2010年销量下跌10%至20%但房价稳定。印度方面，还原收益率受到挤压的程度将是意外风险的来源。

　　香港地区方面，瑞银看好在购买土地上定位良好的开发商(恒基地产、新鸿基地产以及信和置业)。中国内地方面，瑞银看好低负债高成长的开发商和那些在地理位置上扩张的开发商(如雅居乐、合景泰富、SOHO中国和人和商业)。印度方面，瑞银看好印度Indiabulls房地产公司和Unitech。新加坡方面，瑞银首选股票为嘉康信托(CapitaCommercial Trust)、城市发展酒店服务信托以及凯德置地。