早报此前独家报道上海土地付款新政,被要求在30天内付清土地出让金(早报3月23日A37版报道)。早报记者昨日获悉,这一新政被拟定在最新公告的15号公告四幅土地出让中执行。按照挂牌进度,上述四幅土地将在4月28日完成出让。
15号公告试水新政
3月24日,上海规划和国土资源管理局发布今年第15号土地挂牌公告,总共推出四幅住宅用地,其中包括此前拍出高价的松江广富林区域内、总面积16.76万平方米的广富林2-6号地块,以及闵行浦江镇中心河以南、总出让面积达28.79万平方米的3幅土地。
按照计划,15号公告土地在完成出让后将签订经过修改的,其中土地付款期限将使用最新规则。此次土地出让将在4月28日完成。
据悉,付款规则具体将体现为两种方式。其中第一种方式要求竞得开发商在签订出让合同15天内支付20%的土地出让金,并且在30天内付清全款。
开发商还能够选择第二种付款方式,即在10天支付总额50%的土地款,余款在合同签订日算起90天内付清,但开发商需要同时支付余款产生的利息。
以目前早报记者获得的信息,还没有明确是否将在拿地当天签订土地出让合同。
实际上,即使是选择第二种分期付款方式,由于被要求在10天之内就支付50%的土地出让金,付款要求也已经远远高过国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称34号文)中规定的30天内付50%且余款年内付清的规定。
据悉,上海是全国对于土地出让金付款要求最严格的地区之一,开发商几乎很难成功拖延土地款,在新政之前,上海版本的土地出让合同中,就明确要求开发商在60天之内付清全额土地出让金。一旦拖延,开发商就会面临巨额滞纳金风险。
有地产商表示,如果上述新政执行,则外资公司基本上没有机会完成独立买地。而大部分地产商也必须更谨慎考量公司的资金调动能力。
能否抑制难说
此次土地新政的出台,实际上是国土部为了稳定出台的34号文的细化版本。除了付款期限之外,出让文件显示,此次四幅土地保证金已经全部执行了起始价格20%“计征”的原则,仅广富林土地的保证金就接近2亿元,这等于进一步提高了土地游戏的参与门槛。
但是,新规是否能够对开发商拿地冲动产生抑制作用,目前还很难预料。
事实上,为抑制过快上涨的土地价格,上海规土部门对于土地出让规则一改再改,目前计划在北京试行的一次性竞价方式早在2007年就已经被上海开发并沿用至今,而上海土地款支付要求严格也是全国闻名。即使如此,上海地价依然屡创新高。
到目前为止,15号公告中的四幅土地都已经有20家左右的开发商领取了挂牌文件。
15号公告中的广富林2-6号地块东至广富林2-5号地块,南至银泽路,西至辰山塘,北至辰花路,出让面积16.76万平方米,规划容积率为0.8。在此之前的2月26日,在10余家开发商的激烈争夺下,相邻且容积率相同的广富林2-4号地块最终由万科(000002,股吧)集团联合招商地产(000024,股吧)以16378元/平方米的高楼板价摘牌,并创下松江地价记录。而此番土地挂牌起始价为9.56亿元,楼板价7130元/平方米,高出1个月前出让地块的三成。
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