各市、县（区）、自治县房产局、建设局，省协会，各物业管理企业：

　　为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，我厅根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定，结合我省实际，制定了《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）》（以下简称《办法》），现印发给你们，同时提出如下要求，请一并贯彻执行。

　　一、市县（区）物业主管部门要进一步规范物业管理企业的管理和服务行为，依照《办法》做好本辖区范围内的物业管理区域主任的考核工作，督促其提高管理水平和服务质量，保护业主的合法权益，维护社会的稳定。

　　二、各物业管理企业应当做好《办法》的贯彻学习工作，对照《办法》查找工作中存在的问题和不足，并积极予以整改，进一步规范企业经营管理行为。同时应当积极配合各级物业主管部门做好物业管理区域主任的考核工作。

　　二○○六年八月三十日

海南省物业管理区域主任工作考核管理办法（试行）

　　第一条 为加强对物业管理区域管理工作的考核，进一步提高物业管理企业的服务水平，根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的物业管理区域主任（以下简称物管主任），是指取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》，或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理区域负责经营管理的人员。

　　第三条 省物业行政主管部门负责监督管理全省范围内物管主任考核工作。

　　市县（区）物业主管部门负责监督管理本辖区内物管主任考核工作，并接受上级主管部门的指导和监督。

　　第四条 我省实行物业管理区域主任责任制。

　　物管主任对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业管理服务合同的约定，以及物业管理企业的授权实施管理和服务的责任。

　　第五条 物业管理企业应向受托管理服务的物业管理区域委派一名物管主任。

　　对于在地理位置上相毗邻的若干个居住物业管理区域，每一名物管主任管理物业管理区域建筑面积的总和一般不应超过10万平方米。

　　第六条 物业管理企业应在委派物管主任后的15个工作日内，向负责其资质管理的物业主管部门提交下列物管主任执业备案材料。

　　（一）经理岗位证书或执业注册证书复印件；

　　（二）物管主任委派（任命）书复印件。

　　第七条 物业管理企业应赋予物管主任下列主要职责：

　　（一）依照物业管理服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作；

　　（二）制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好；

　　（三）制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为；

　　（四）向报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

　　（五）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

　　（六）对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

　　（七）对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；

　　（八）物业管理企业赋予物管主任的其他职责。

　　物管主任应当认真履行职责所赋予的权利和义务。

　　第八条 市县（区）物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况，根据“属地原则”牵头负责物管主任的考核工作。

　　物业管理行业协会、街道办事处或者居民委员会、业主代表应当参与考核工作。

　　省物业行政主管部门负责对物业主任考核工作的监督，并对考核经过进行抽查。

　　第九条 评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为-1分、-2分、-3分、-5分、-10分5种分值。

　　以每年年检期限的12个月作为一个评分周期。

　　第十条 在一个评分周期内，根据物管主任的评分情况，依照以下方式处理：

　　（一）扣分达-15分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；

　　（二）扣分达-20分（含）的，物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；

　　（三）扣分达-24分（含）的，经省物业行政主管部门核定，物管主任考核为年度不称职，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载；物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训；考核合格后，其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报；未参加继续教育培训或经考核不合格的，其证书不能作为年检材料申报；

　　（四）物业管理企业的物管主任扣分达-24分（含），且物管主任管理的物业区域面积占企业所管理总面积35％的以上的，给予企业年检限期整改处罚。

　　离任物管主任的扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。

　　第十一条 对同一个违规行为，不得给予两次以上扣分处理。

　　扣分存在竞合的，按照较高扣分标准执行。

　　第十二条 物管主任主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，应当核减其扣分等级。

　　因物业管理企业的法人行为，导致物业管理区域内发生违法、违规行为的，物管主任个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。

　　第十三条 物管主任可查询自己的评分情况。物管主任对评分有异议的，可向市县（区）物业主管部门申请复核。经复核改变评分结果的，应予变更或消除。

　　各级物业主管部门应当为物管主任提供评分的查询方法。

　　第十四条 各级物业主管部门应当建立物管主任执业信用档案，并将物管主任的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。

　　物管主任评分考核表作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。

　　第十五条 对考核评分无扣分的物管主任，经将其年度评分考核表在所管理的物业管理区域公示20日无异议后，由省物业行政主管部门核定为年度优秀物管主任，并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载，同时在媒体上予以公布。

　　第十六条 本办法由海南省建设厅负责解释。

　　第十七条 本办法自2006年10月1日起施行。

　　附件：海南省物管主任年度评分考核表

　　单位：（章） 年 月 日

　　物业管理区域名称

　　物业管理区域地址

　　物管主任姓名 证件名称及编号

　　序号 物管主任评分考核事项（共计5大类51小项） 扣分标准 考核分数

　　1-1 保安、维修人员服装不统一、未挂牌上岗的 -1

　　1-2 未按合同约定对区域内共用部位、共用设备设施提供保洁服务的 -1

　　1-3 一般报修项目72小时内未修理的 -1

　　1-4 小区绿化未按规定或者合同约定进行养护的 -1

　　1-5 小区公共照明设备损坏后，在48小时内未修复，影响物业正常使用的 -1

　　1-6 停车区域车辆乱停乱放现象严重的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1

　　1-7 生活垃圾未日产日清，严重影响业主生活的 -1

　　1-8 工作人员日常服务态度生硬的，业主屡次投诉，拒不改正的 -1

　　1-9 其他违约行为，情节轻微的 -1

　　2-1 未按消防部门的规定管理消防设施、器材的 -2

　　2-2 小区管理处等处未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和市县（区）物业主管部门投诉电话的 -2

　　2-3 未按合同约定实行保安服务的 -2

　　2-4 未公开办事制度、办事程序、办事期限的 -2

　　2-5 物业公司自用水电，或者业主公摊水电未独立计量，收费不明确的 -2

　　2-6 未建立日常维护养护费用管理、使用制度的 -2

　　2-7 未按规定在服务窗口醒目位置公布服务项目、收费标准的 -2

　　2-8 未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的 -2

　　2-9 危及人身安全位置未有明显标识和具体的防范措施的 -2

　　2-10 36小时内不能保证至少有一台电梯正常运行的（不可抗力除外） -2

　　2-11 其他违约行为，情节较轻的 -2

　　3-1 因电梯故障引起人员被关时，物业公司未能在20分钟内赶到现场进行处理的 -3

　　3-2 未进行一年两次水箱清洁消毒并对水箱盖加锁的 -3

　　3-3 公共部位经营管理未单独计费的 -3

　　3-4 收取物业管理费、水电费不出具收费凭证的 -3

　　3-5 电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的 -3

　　3-6 随意改变共用配套设施用途的 -3

　　3-7 公共区域内污水或者粪便满溢，24小时内未处理的 -3

　　3-8 提供特约服务不出具收费凭证的 -3

　　3-9 其他违约行为，情节较重的 -3

　　4-1 违反规定或约定，被物价主管部门认定为乱收费的 -5

　　4-2 未按规定或约定公布日常养护费收支帐目或其他按实结算收支帐目的 -5

　　4-3 经查实，业主或使用人对物业管理区域内3次以上有效投诉得不到解决的 -5

　　4-4 未发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的 -5

　　4-5 发现业主或使用人有法规明文禁止的行为，未予劝阻制止并督促改正，其拒不改正，未及时告知业主委员会并报有关主管部门的 -5

　　4-6 未经业主大会同意，将物业管理用房挪作他用，业主投诉，未整改的 -5

　　4-7 未经业主大会同意，擅自使用公共区域牟利，业主投诉，未整改的 -5

　　4-8 有证据证明，物业从业人员“吃、拿、卡、要”的 -5

　　4-9 有证据证明，物业企业工作人员威胁、恐吓业主的 -5

　　4-10 物管主任多次谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的， -5

　　4-11 因管理不善，发生入室盗窃、抢劫，小区内抢夺，经公安部门依法立案的 -5

　　4-12 其他违约行为，情节严重的 -5

　　5-1 被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的 -10

　　5-2 利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的 -10

　　5-3 对业主投诉置之不理，又不服从物业主管部门监督的 -10

　　5-4 经人民法院认定因管理失职，造成重大人员伤亡或财产损失事故的 -10

　　5-5 采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立，经公安机关调查确认的 -10

　　5-6 擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的 -10

　　5-7 不依法向业主委员会、新委托物业管理企业移交有关资料，经物业主管部门督促后，拒不整改的 -10

　　5-8 挪用专项维修基金的 -10

　　5-9 经依法解除物业委托合同，不服从物业主管部门监管，拒不撤出小区的（公司责任可适当予以免责） -10

　　5-10 其他违约行为，情节非常严重的 -10

　　评 分 合 计

　　备注：

　　海南省建设厅制表