各区、县（市）人民政府，市政府各委、办、局，市直各单位：

经市政府领导同意，现将市建委等9部门《关于稳定住房价格，促进房地产业健康发展的意见》予以转发，请认真贯彻实施。

哈尔滨市人民政府办公厅

二00五年七月十五日

关于稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见

市建委 市房产住宅局 市城市规划局 市国土资源局 市地税局 市物价局 市发改委 市财政局 中国人民银行哈尔滨中心支行

（二00五年七月十五日）

根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《国务院办公厅转发〈建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》（国办发〔2005〕26号）精神，为进一步加强房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，结合我市实际情况，特提出以下实施意见。

一、调控规划，改善住房供应结构

（一）充分发挥城市规划调控作用。在符合法律法规等有关规定的前提下，根据社会需求，规划、建设、国土、房产住宅、发改等部门尽早确定今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及项目启动时间安排，报市政府审定后向社会公布。严格控制低密度、高档住房项目审批，禁止批准占地面积较大的别墅项目。

（二）普通商品住房和经济适用住房建设规模要占住房建设总量的80％左右，并将其纳入近期建设规划，做出具体的年度进度安排，要对普通商品住宅和经济适用住房建设（包括危房棚户区改造项目）在选址上予以保证，在审查规划上给以优先，使每年商品房价格涨幅控制在10％左右。

（三）加强房地产开发项目规划管理。在规划审批中，原则上不再办理过期开发项目的《建设用地规划许可证》延期和更名手续；对2年内未开工的住房项目，要重新进行规划审查，对不符合规划要求的项目予以撤销。

二、控制土地使用，严格土地管理

（一）严格执行土地利用总体规划和年度土地使用计划。调整土地供应结构、供地方式，适当提高居住用地在土地供应中的比例，侧重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，严格控制高档商品住房用地比例。

（二）对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，实行招、拍、挂方式有偿出让。经济适用住房项目由市房产住宅、规划、建设、国土、物价、发改等部门提出套型面积、销售价位等控制性要求，按照经济适用住房有关规定执行。

（三）完善土地储备制度。通过参与企业改制、旧城改造等方式，进一步增加存量建设用地储备，发挥土地供应“蓄水池”作用。

（四）加强供地后的管理。对同一开发企业在前一项目建设进度未达到总体形象进度50％的，不供应下一个项目用地。对由于开发商原因，超过约定动工日期满1年未动工开发的，按的20％征收土地闲置费；对有条件开发满2年未动工的，无偿收回。

（五）严格管理。对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法查处“炒买炒卖”土地行为。规范土地出让公告和合同内容，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

（六）进一步强化土地执法监察。对未经审批擅自开工建设项目用地将依法严肃查处。

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

（一）自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买符合我市标准的普通住房，超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买的非普通住房，超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

（二）要严格界定现行有关住房税收优惠政策运用范围，对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。

（三）市房产部门要积极配合市地税部门加强税收征管工作，具体办法由市地税部门和市房产部门研究制定。

四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

（一）建立和完善房地产金融联席会议制度，及时掌握和了解房地产信贷变化动态，调整、改善房地产贷款结构和客户结构，完善房地产金融市场运行机制。

（二）按照中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）要求，加强房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系，加快建设个人信用管理体系，为房地产信贷服务提供依据。

（三）加强房地产信贷风险管理和防范。发挥人民银行窗口指导作用，督促商业银行健全内控制度，检查房地产贷款情况，严肃查处房地产信贷中的违规问题。

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

（一）支持城镇居民合理住房消费。对属于改善住房条件购买普通商品住宅的，继续给予相应的政策优惠。享受优惠政策的住房原则上应同时具备以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.4倍以内。住宅小区的容积率和不同级别土地上住房平均交易价格由市房产、规划、建设、国土部门研究制定具体办法。

（二）严格执行《哈尔滨市经济适用住房管理暂行办法》，落实经济适用住房项目招投标制度，控制套型面积和销售对象，降低开发建设成本，限定利润在3％以内；严格实行政府指导价，有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中明确标注，并向社会公示。

（三）开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，建立保障对象住房档案。以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面。

六、加强房地产市场流通管理，规范房屋交易租赁行为

（一）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定和国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房产管理部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

（二）实行商品房实名购房制度，推行商品房预销售合同网上联机备案，防止私下交易行为，坚决查处提供虚假价格等行为。

（三）房地产开发企业在取得《许可证》之前，不得以内部认购等任何形式进行商品房预售，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，一经发现依法严肃查处。

（四）采取租赁房屋、购买二手房、购买新房等多种形式满足住房需求。鼓励房地产开发企业建造租赁用房，引导居民将投资购房及时用于市场出租。同时加强对房地产经纪、咨询、评估等中介服务的管理，促进二手房交易。

（五）鼓励发展和规范住房出租业。提倡开发企业将空置商品房对外出租，允许没有发展能力和实力的开发企业向房屋租赁公司转变，增加住房供给渠道。

七、加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序

（一）实行房地产开发项目主体资信审查管理，严格市场准入。在审批房地产开发项目时，对不符合资质管理条件及有严重违法违规行为的开发企业申报的项目不予审批；对有不良行为记录、信誉不好的开发企业申报的项目从严审批；从源头和主体上规范市场行为。

（二）加强房地产市场监管。各管理部门要将管理的重点由事前审批转变为对市场行为的过程监管，将“事中”管理作为监管的重点，实行全天候、全过程、一站式市场监管。积极探索联合执法，统一监管方式，严厉查处开发企业及中介机构的违法违规行为，重点查处通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价、误导市场的行为。

（三）继续完善房地产开发企业及中介机构信用档案，实现企业信用信息网上公示。各部门要将企业不良行为记录定期公开曝光，建立企业信用信息沟通和共享机制。行业主管部门要将各部门对企业违法违规行为的处罚、表彰奖励情况等及时汇总，记入企业信用档案。

（四）加快行业信用体系建设。建立行业信用管理机制，将企业各方面信息进行量化，综合排名，定期公布。依据企业资信实行分类监管，并作为市场准入、项目审批的重要依据，对信用等级高的企业实行零监管；对信用差的企业实行重点监管；对有严重违法违规行为的企业，坚决将其清除我市房地产市场。

（五）认真贯彻《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发〔2004〕46号）文件精神，加强拆迁计划管理，严格控制城镇房屋年度拆迁规模。对于没有纳入拆迁计划的项目，坚决不予发放《拆迁许可证》。

八、发展节能省地型住宅，推进住宅产业现代化

（一）挖掘土地利用潜力。在松北区、群力区开发和城市拓展中，要注重区域统筹，节约土地资源；引导农民建房和城中村改造，充分利用荒地、劣地、废弃地，鼓励农民相对集中统一建房，提高城镇建设用地使用率。

（二）加快住宅建设科技创新。积极组织科技攻关，努力开发适合我市市情的适用技术以及新型和可再生产品，尽快全面推行节能、节地、节水、节材型新材料在住宅建设中的应用，推进墙体材料革新和建筑节能；注意研究解决新材料、新技术推广应用中的关键技术和难点问题，提高住宅建设品质。

（三）研究制定住宅产业化促进政策。要探索政府引导和市场机制推动相结合的方法和机制，研究制定产业经济政策、技术政策和优惠政策，以开展住宅性能认定工作为手段，推动我市住宅产业现代化。

九、加强市场监测，完善市场信息披露制度

（一）加快建立健全房地产市场信息披露系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。

（二）建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。

各区、县（市）政府及市政府有关委、办、局，要根据国务院部署，结合我市实际，认真研究部署稳定住房价格、促进房地产业健康发展工作，全面落实各项政策措施。