二、卖方的还贷情况
若标的房产存在抵押,则卖方需要在交易过户之前,将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时,由于抵押贷款而产生的,则他需要与银行预约还贷,并在取得抵押注销材料后,将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时,买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说,各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等,即从预约还贷之日起,需要经过上述时间,银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
三、购房贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此,向银行申请贷款时,最好能够熟悉申请银行贷款的政策,从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说,向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明,或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料,可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是,如果通过中介公司办理贷款,同样需要把好贷款关,不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、过户交易有新规
国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定,未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房,售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税,超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税,超过五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种,其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一,如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件:1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平方米以下;3.成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为:一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;二、单套建筑面积在140平方米;三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作?举例说明如下:
普通住宅(按福州市的规定:单价5500元/平方米以下,面积140平方米以下)有三种情况:一、未满两年的房子——营业税全额征收,如以一套原价为25万元、申报价是30万元,但按福州市房地产市场的指导价应是40万元,那么营业税将按40万元的指导价全额征收,税率为5.5%,具体计算是 40万×5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%,按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除,那么这套房子的个人所得税是:(40万×80%25万)×20%=1.4万元;二、满2年未满5年的:由于满2年了,所以营业税全免,但个人所得税还要交,交的数额与上一种情况一样,还是1.4万元;三、满5年的:此时营业税和个人所得税都不要交了。
非普通住宅:(单价5500元/平方米以上,面积140平方米以上)也有三种情况:一、未满两年的房子——营业税全额征收,以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例,其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元,个人所得税要交(70万×80%-50万)×20% =1.2万元;二、满2年未满5年:营业税按原价和评估价的差额计征,即(70万-50万)×5.5%=1.1万元,个人所得税还是(70万×80%- 50万)×20%=1.2万元;三、5年以上的个人所得税不要交了,而营业税仍然要按差额计征,即(70万50万)×5.5%=1.1万元。
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