《合同法》第212条规定：合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在德国民法典和瑞士民法典中，将租赁分为使用租赁和用益租赁。使用租赁是指仅以使用为目的;用益租赁是指以使用和收益为目的。我国《合同法》中对此未加区分。是调剂余缺、发挥物使用价值的最佳形式。

　　一、租赁合同的法律特征

　　(一)租赁是转让财产使用权和收益权的合同

　　租赁合同是以承租人使用与收益租赁物为直接目的，通过租赁合同，出租人转让、承租人取得的均仅为租赁物的使用权和收益权，而不是租赁物的所有权。无论是定期租赁，还是不定期租赁，无论承租人事实上对租赁物使用、收益的时间有多长，承租人均不能取得租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的根本区别。在买卖合同中，卖方转让的是物的所有权，买方支付对价的目的是为了获得标的物的所有权，通过买卖合同，买方取得标的物的所有权。

　　由于承租人通过租赁合同取得的是标的物的使用权和收益权，所以承租人对租赁物没有处分权，租赁物不可能成为承租人的财产。这一点又使租赁合同与借贷合同区别开来。正因为租赁合同以转让物的使用权与收益权为直接目的，所以，出租人必须对物享有所有权和使用权时，才有权将物出租，否则视为无权处分。同时，应当注意租赁合同的使用和收益，在一般情况下是连在-起的，在当事人尤特别约定时，承租人对租赁物既可以使用，也可以收益。

　　(二)租赁合同是双务、有偿合同

　　租赁合同的双方当事人既互相负有一定的义务，又互相享有一定的，双方的权利义务具有对应性，是一种双务合同。同时，在租赁合同中，双方当事人享有权利都是要付出代价的，即租赁合同是一种有偿合同。出租人是以自己的所有或使用的物供给承租人使用、收益，而承租人则对自己使用、收益租赁物付出租金.租金是承租人使用租赁物的对价。作为一种双务、有偿合同，这是租赁合同与借用合同存在的根本区别。借用合同是一种单务、无偿合同，借用人对物也有使用、收益权，并于使用后将借用物返还出借人，但借用人不需要付出代价，无需向出借人支付报酬或租金，属于无偿使用。

　　(三)租赁合同是诺成、非要式合同

　　租赁合同一经当事人双方意思表示一致即产生法律效力，其成立无须当事人一方实际交付租赁物，因此租赁合同是诺成性合同。借用合同的成立须以出借人实际交付标的物为要件，是实践性合同。而租赁合同的承租方交付租金的义务在租赁物交付以前也可以发生，租赁合同的成立不以交付租赁物为要件。

　　租赁合同的成立不以具备特定的形式，履行特定的手续为要件，当事人可以对合同形式自由选择，因此，租赁合同是不要式合同。我国《合同法》第215条规定：“租赁6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”可见，是否采用书面形式对租赁合同的效力并不起决定作用。

　　(四)租赁合同是有期限限制的合同

　　租赁合同转让的是物的使用权、收益权，但是物的使用价值往往有一定的期限。如果租赁期限过长，一方面会影响出租人行使权利和对物进行改良;另一方面也可能因物的使用价值丧失而使承租人无法实现承租目的，还可能导致双方当事人就物的返还状态发生争议，不利于保护双方当事人的合法权益。因此许多国家的《合同法》对租赁期间有所限制。我国《合同法》规定租赁期限不得超过20年。超过20年的部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。对租赁合同的这一特征，有学者称之为：“租赁合同的临时性”，说明租赁不适于财产的永久性使用。

　　二、租赁合同和融资租赁合同的区别

　　在《合同法》规定的18类有名合同中，租赁合同除了与融资租赁合同有共同之处外，和其他的合同大相径庭，区别明显，不辨自明。现对租赁合同和融资租赁合同做一些比较。

　　(一)租赁合同和融资租赁合同二者在内容上有重大区别

　　租赁合同为一方将属于自己的财产交付他方使川、收益，他方为此支付租金并于期满后将原物返还的合同。租赁合同为一种财产的有偿使用关系，出租人应使租赁物于交付时及在整个租赁期处于正常使用状况，因此，出租人就负有瑕疵责任及对租赁物的维修义务，并负担租赁物因意外事故毁损灭失之危险及税款等，承租人在不继续使用时，得解除租赁合同。但在融资租赁合同中，却有瑕疵担保免责、标的物的危险及维修义务由承租人负担等规定，这是与传统租赁合同的根本差异。

　　(二)融资租赁合同属非继续性合同，租赁合同则为继续性合同

　　在租赁合同中，出租人接受租金与承租人使用标的物为对价关系，即以物之使用换取金钱收益。当承租人不能继续使用标的物时，可拒绝继续给付租金;而在融资租赁合同中，租赁物件系特别为用户之使用目的而购人，租赁公司意图为从该承租人收回购置设备的成本及预计之利润。租赁公司是以“货物”换取金钱而非以“使用”换取金钱。换言之，租赁公司一旦按照用户的指定购买租赁物，即已履行自己所负义务，因而有权从该特定承租人处收回全部成本与利润，而不问承租人是否继续使用，租赁物件是否有瑕疵及发生毁损灭失危险。由此观之，融资租赁合同实不具备传统租赁合同的继续性合同特征。

　　(三)租赁物的现实存在性不同

　　租赁合同其租赁物在签订合同时就已经存在，且为出租人所控制或已经利用。在融资租赁合同中，出租人拥有的是资金而不是现成的租赁物。承租人所需要的租赁物尚待出租人用其资金向出卖人购买。在租赁合同中，租赁合同期满，出租人要收回租赁物，承租人有返还租赁物的义务。融资租赁合同期满后，承租人对租赁物有选择权，既可以选择续订租赁合同，也可以选择将租赁物返还给出租人，终止融资租赁合同。

　　三、租赁经营合同和承包经营合同的区别

　　在审判实践中，租赁经营合同与承包经营合同是最近似的合同，很难识别难以区别的原因：(1)从合同的标的来看，租赁合同的标的物和承包合同的标的物可能是相同的，如企业租赁经营合同和企业承包经营合同，车辆租赁经营合同与车辆承包经营合同等。(2)从合同规定的权利义务的内容来看，出租人与发包人的权利义务基本相同，承租人与承包人的权利义务也基本相同。(3)从实际情况来看，当事人对于租赁合同和承包合同也很难区分。因此，关于租赁经营合同和承包经营合同的识别问题，应当从合同的命名来识别，结合合同中所确定的当事人双方的权利义务情况来识别。在实际生活中，有的合同名称为“租赁承包合同”，而根据合同规定的权利义务又确实难以区分是承包合同还是租赁合同的，按照当事人选择的合同来确定。

　　四、关于名为出资实际为财产租赁合同的认定问题

　　出资是指公民、法人或其他经济组织为了确保所成立经济实体组织的经营，依法或依照合同的约定向经济实体转移其所有的权利的行为。如《公司法》第82条规定股份有限公司股东的出资，“以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人以书面认足公司章程规定发行的股份后，应即缴纳全部股款;以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权抵作股款的，应当依法办理其财产权的转移手续”。《合伙企业法》第11条规定了合伙人的出资，“合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资;上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定”。《合伙企业法》第11条规定的“其他财产权利”的范围，当然包括租赁物的用益物权。但是，有的合伙出资人以房屋的使用权出资，同时又约定另一方交付房屋使用费。对于这种情况，应当认定当事人的协议属于名为房屋使用权出资实际为房屋租赁，应按合同的实质内容来确定合同的性质。最高人民法院对江苏省高级法院：《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》中指出，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。例如，某村民委员会与蒋某1996年10月10日签订“联合办厂协议”，协议约定，村委向蒋某提供某厂以西的10亩土地供蒋某使用，使用年限巧年，合同期自1996年9月1日至2011年10月30日。土地每亩3万元，共计30万元，在合同签字生效后由蒋某一次性付给村委。蒋某自行购置设备、建筑物自建，实行独立核算，自负盈亏，债权债务全部由蒋某承担。该“联合办厂协议”，从名义上看，是村委按照《土地管理法》第62条规定的土地入股联合办厂，实际上属于村委将集体土地的出租。