杭州天元世纪置业有限公司开发的“锋尚苑”(又名“西溪锋尚”、“西溪阳光城”)建设项目于2004年5月11日取得土地使用权，使用年限至2054年5月10止，土地用途为综合用地。与项目相关的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均齐全。该项目于2006年初竣工，并已通过了有关部门的各项验收，包括规划工程竣工验收、卫生验收、消防、人防、绿化、市政等验收，并且在市建委完成竣工备案，符合物业交付。7月28日，“锋尚苑”物业交付使用。交付之际，部分承租人对西溪锋尚合同条款提出了疑问。鉴于杭城多个房产项目采用租赁方式，西溪锋尚承租人的问题有一定的代表性。为此记者采访了部分法律界人士及业内人士，以西溪锋尚为例，就租赁合同相关问题作了了解。

　　预租赁合同是否有效?

　　对于合同的效力，合同法第五十二条明确规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。只要不符合以上各种无效的原因或条件，合同即有效。至于“预”租赁，是用来说明该租赁合同的签署时间发生在租赁物可供交付使用前，不影响合同的效力。

　　47年租赁期分为20年、20年、7年一次性续签是否有效?

　　合同法第二百一十四条对租赁合同的期限作出了规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。但同时规定，“租赁期间届满，可以续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。从这个条款可以看出，法律允许租赁合同的当事人就超过二十年的租期续订租赁合同，且并没有限制或禁止该续订合同的签署时间。因此，如双方当事人一致同意一次性签署租赁合同并确定合同期的延展方式，并未违反法律或行政法规的强制性规定，应视为有效。

　　租赁期间因产权人破产、抵押、所有权转移，如何保障承租人的权益?

　　合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，如产权人破产、所有权转移，承租人对租赁物的使用权并不会因此发生变化，这也是“买卖不破租赁”原则的体现。此外，承租人还享有物业的优先受让权。

　　如何理解预租赁合同不可抗力?

　　关于不可抗力的定义，合同法第一百一十七条有明确的解释：“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。在预租赁合同中，双方当事人也对不可抗力作出了与合同法一致的约定：不可抗力即“双方当事人在订立本约定时不可预见对其发生和后果不能避免并不能克服的事件”，为让消费者更清楚地了解“不可预见其发生，且后果不能避免，且不能克服”的情形，预租赁合同中使用了“包括但不限于”一词作进一步举例说明，如地震、洪水等，但这些列举并没有穷尽所有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如“SARS”之类。承租户所担心的开发商资不抵债等问题，并不属于不可抗力的定义范围内，

　　预租赁合同中法定代表人的更换对承租人的使用权有何影响?

　　合同法第七十六条对此作出明确规定：“合同后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，因此，法定代表人的更换对承租人对租赁物的使用权并不影响。

　　何种合同条款才能称为显失公平?

　　所谓显失公平，指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的、如果履行对其有重大不利的合同。其特点是：第一，合同的履行对一方当事人有重大不利或明显不公平，主要表现在一方要承担更多的义务而享受极少的权利，或者在经济利益上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益、承担极少的义务而获得更多的权利。第二，一方获得的利益超过了法律所允许的限度。第三，受害的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。上述三个要件必须同时具备才符合显失公平合同的构成要件。

　　若解除预租赁合同，出租方、承租方各需承担的责任?

　　出租方和承租方就此已在预租赁合同中作出明确约定：“乙方(承租方)违约单方解除合同的，如在房屋尚未交付前，则乙方(承租方)按已付租金的10%承担违约金;如房屋已交付的，乙方(承租方)应按本合同约定租赁期限未届满的租期部分租金额的30%支付给甲方(出租方)违约金，且甲方(出租方)对乙方(承租方)装修、搬迁等各项投入不予赔偿”。

　　“如果在租赁期内由于甲方(出租方)的原因导致乙方(承租方)不能继续租赁该物业的，则甲方(出租方)应退还乙方(承租方)已支付的剩余年限的租金并按所退金额的30%向乙方(承租方)支付违约金”。

　　承租人可否以房屋装修质量为由，提出解除合同?

　　除双方当事人协商一致可以解除合同外，根据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人也可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

　　房屋装修质量并不是租赁合同中出租人的主要债务，只要出租人及时予以修复，并不影响承租人对租赁物业的使用，因此承租人以此为由要求解除合同理由不足。若出租人交付的房屋达不到约定的装修标准，出租人应承担违约责任。