合资买的共有房产被低价卖给一方亲戚

　　原告：郑某

　　被告：熊某

　　原告郑某与被告熊某2000年向银行贷款36万元，以515411元的总价格共同购买了位于罗湖区某小区的一处房产，双方各享有50%产权。2007年7月20日，郑某委托熊某提前清偿银行贷款并出售该房产。2007年7月24日，熊某从自己的账户中划出28万元至贷款银行，清偿了剩余贷款271508.62元。2007年7月27日，熊某与自己的亲戚李某签订房地产买卖合同，将其与原告郑某共有的该房产以515411元的价格出售给李某，并于2007年8月2日办理了产权变更登记手续。

　　原告认为，该房产本是原告郑某与被告熊某的共同财产，在出售前原告郑某对该房产享有50%产权。根据评估公司出具的房屋价格评估报告，该房产在2007年7月的市场价为672650元。熊某受郑某委托出售两人共有的房产，却将房产以明显低于市场价的价格出售给其亲戚，且独占了全部售房款，熊某应给予其赔偿。

　　被告熊某认为，自己是接受郑某委托后，从自己的私人账户划出28万元提前清偿了剩余的贷款，并将两人共有房产以515411元的原价予以出售，在办理受托事务时不存在任何过错，因此不应承担任何赔偿责任。扣除提前清偿的银行贷款后，自己仅需向原告郑某支付售房款121951.19元。

　　双方因是否应予赔偿发生纠纷。2008年3月，原告郑某向罗湖区人民法院提起诉讼，请求法院确认原告在罗湖区某小区的该房产于2007年7月27日被转让前享有50%的所有权，并判令被告向原告支付售房款的50%即257705.5元，赔偿原告的损失即房屋交易价格与房屋实际价格之间差价的50%即78619.50元，以及以上款项的利息。

　　受托人未尽注意义务理应赔偿

　　此案经罗湖区人民法院审理认为，该房产原为原、被告共有房产，双方各享有50%产权，对此被告在答辩中已确认，故法院对原告该项诉讼请求予以支持。

　　对于原告要求被告给付售房款257705.5元的诉讼请求，法院认为，证据显示，提前偿还的银行按揭款项系从被告账户划出，扣除按揭款后的售房款应为515411-271508.62=243902.38元。因该房产系原、被告共有，故该售房款应当按照原告与被告相应的份额进行分配，原告应得121951.19元。

　　对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，法院认为，原告基于信任，委托被告提前清偿银行贷款并出售共有房产，被告根据原告委托所进行的民事行为，原告本应接受相应的法律后果，但前提是被告在办理委托事项的过程中不得滥用权利，即被告应当遵守相应的注意义务。

　　原告与被告于2000年以每平方米不足8500元的价格购得该房产，而被告在2007年出售房产的过程中，又以相同价格将该房产出售给其亲属，显然未尽到相应的注意义务。根据市国土资源和房产管理局网站上公布的《2007年上半年深圳市房地产市场分析报告》显示，新建商品房交易均价为12293.15元/平方米;根据《2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告》显示，新建商品房交易均价为12803.17元/平方米;根据《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》显示，新建商品房交易均价为13211.62元/平方米。虽然本案所涉的系二手房，但从该系列报告中可以看出房屋价格上涨趋势，因此可以认为在被告交易时，该房产的正常价格应超过其当时购买的价格。被告出售对象为其亲戚，且交易价格远低于市场价格，可见，被告在代原告出售房产过程中存在重大过失，应当赔偿原告相应损失。

　　该损失以原告提供的评估报告确认价格为基数，故被告应赔偿(672650-515411)/2=78619.5元。据此，罗湖区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零六条之规定，判决：一、原告于2007年7月27日出售前享有深圳市罗湖区某小区某房产的50%产权;二、被告于判决生效之日起十日内给付原告售房款121951.19元并支付利息;三、被告于判决生效之日起十日内赔偿原告78619.5元并支付利息;四、驳回原告的其他诉讼请求。

　　一审判决宣判后，被告熊某不服，向市中级人民法院提起上诉，市中级人民法院经二审审理后认为，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，遂依法作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

　　法官：

　　受托人办理委托事项不得滥用权利

　　本案是由无偿委托合同引发的纠纷。

　　委托合同，是指当事人双方约定一方委托他人处理事务，他人同意为其处理事务的协议。在委托合同关系中，委托他人为自己处理事务的人称委托人，接受委托的人称受托人。委托合同是古老的合同形式之一，它广泛适用于法人与法人之间、法人与自然人之间以及自然人与自然人之间。委托合同有助于解决自然人或法人因疾病、生理缺陷、事务繁冗、时间紧迫以及不熟悉某项业务和缺乏知识等方面限制，而不能亲自处理其事务所面临的困难。有了委托这样的法律形式，既可以节约当事人的人力、物力、财力和时间，又有利于加强城乡之间和地区之间的商品流通，活跃经济，同时还可以有效地保障委托人的合法权益。

　　委托合同是以当事人双方互相信任为基础的，委托人选择受托人代为处理事务，一定是基于对其人品、信誉、业务能力、专业知识的信任，而受托人接受委托人交办的事务时，一定也对委托人及受托的事务有所了解。正因为如此，受托人必须本着诚实信用的原则，认真审慎地处理受托事务，不得擅自转托他人处理受托的事务，并应当选择对委托人最有利的条件完成任务。否则，由于受托人的过错给委托人造成的损失，受托人要承担相应的赔偿责任。

　　我国《合同法》第四百零六条对受托人过错致委托人损失的责任作出了规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”根据此规定，如果委托合同是有偿性的，而且因受托人的过错给委托人造成损失的，受托人应当承担损害赔偿责任;如果委托合同是无偿性的，因受托人故意或者重大过失给委托人造成损失的，受托人应当承担损害赔偿责任。这里需要注意的是，在无偿性的委托合同中，受托人的过错程度只有是故意或者重大过失，并给委托人造成损失的，受托人才承担损害赔偿责任。也就是说，如果受托人只是轻微过失，因为其未获取报酬，所以不承担损害赔偿责任。

　　根据合同的有偿与无偿来区分受托人的责任程度体现了民法公平、平等、等价的原则。至于对重大过失与轻微过失的定义与区分，法律并没有给出明确的界定。但在衡量受托人是否有过错及过错程度时，也应本着公平、平等的原则，对有偿受托人与无偿受托人的注意义务进行区分，以行为人是否应注意、能注意而未注意作为依据。应注意而未注意为重大过失，能注意而未注意则为轻微过失。对于有偿受托人来说，他应尽到与处理自己的事务同样的注意义务，而无偿受托人则应尽到一个一般人所应负的注意义务。这也就是说无偿受托人所负有的注意义务应比有偿受托人更轻，因为一般人在处理自己事务时总是比处理别人的事务更为谨慎、小心。据此可以推论，无偿受托人在处理受托事务时，如未尽到一个一般人所应负有的注意义务，则可认定其存在重大过失。

　　本案中，被告熊某接受原告郑某的委托出卖共有房产，因是无偿委托，熊某在出卖房产时应尽到一般人的注意义务。从一个一般的普通人的角度来考虑，出卖房产时首先当了解市场行情，将房产以符合市场行情的、尽可能高的价格予以出售。而被告熊某以远低于市场价的价格将房屋出售，显然没有尽到一个一般人所能尽到的注意义务。因此，可以认定被告熊某在处理受托事务时存在重大过失，由此给原告郑某造成的损失，熊某理应承担赔偿责任。

　　不正当竞争行为一般有哪些?

　　根据我国反不正当竞争法的规定，构成不正当竞争行为的有：1、假冒他人的注册商标;2、擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品;3、擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误以为是他人的商品;4、在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示;5、利用广告或其他方法，对商品的质量、制作方法、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传;6、侵犯他人商业秘密;7、捏造、散布虚伪事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉等等。

　　如何认定“知名商品”?

　　知名商品是指在特定市场范围内为相关公众所普遍知悉的商品。法院认定知名商品时，一般会考虑该商品在市场上销售的时间长短、销售区域、销售额和市场占有率，以广告或者其他方式宣传该商品的资金投入、持续时间、程度和地理范围，该商品曾经被行政主管机关或者人民法院认定为知名商品的记录等因素进行综合判断。知名商品原则上应当在全国范围内知名，对在特定区域市场内知名的商品，他人在该特定区域市场内违反诚实信用擅自使用与该知名商品特有的名称、包装、装潢相同或相近似的名称、包装、装潢，造成混淆误认的，可以认定构成不正当竞争。

　　【法官简介】

　　张泽

　　张泽，1996年毕业于中国政法大学，法学学士，曾任长春市中级法院刑一庭审判员，现为深圳市罗湖区人民法院民三庭审判员，2007年5月被最高人民法院授予全国民商事审判先进个人。