2003年，“物业税”这个新名词出笼，至今热议不止。物业税，其实就是房地产税的另一种说法。不少国家开征了这个税，但都是一个小税种。我国其实也早就有这个税种，1951年开征城市房地产税，1986年开征房产税，2009年这两个税种合并为房产税，征税对象为经营性房产。把现行房产税的征税对象扩大到家庭个人房产，那就变成了当前热议的物业税。不管怎样，这个税种在我国也只是一个小税种。

　　一个小税种，为何引起社会的如此关注呢?这是与社会各界对物业税寄予的“厚望”联系在一起的。一是抑制高房价，二是成为基层政府的主体税种和稳定的税收来源。

　　物业税能否抑制高房价?许多人认为物业税能打击投机性购房，减少非刚性需求，可有效地抑制房价的过快上涨。表面上看，征税增大了交易成本，包括持有成本和出售成本，可以打消一些人炒房的念头。但别忘了，在房价预期不断上涨的情况下，所有的成本都是可以转嫁出去的，税收也不例外。能炒房的人，不会在乎持有房子期间交一点税，到时候都能从房价中收回来。现在的房产交易流行“净价”方式，所有税费由购房者负担，包括所得税在内。

　　物业税调节房价的前提是税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一块收益，得利少了，炒房的人才会减少。否则，税收所起到的作用是相反的，不是抑制房价，而是推高房价，尤其是住房刚性需求旺盛的条件下，更是如此。

　　还有一说，征税会扩大住房持有成本，迫使那些持有几套住房的人“吐出”一部分房子，这样可扩大住房供应，从而抑制房价上涨。如果为了居住需要而购买几套房子，那就属于刚性需求，能买得起的人自然也会负担得起这些税收，除非是家庭陷入破产境地，不会轻易卖掉房子;如果是为了投资或投机需要而购买几套房子，那这些房子只会以更高的价格卖出去，推高房价。

　　那能否成为基层政府的主体税种和稳定的税收来源?从西方国家来看是这样，但在我国则未必。因为我国基层政府的职能远远大于西方国家的基层政府，经济发展、公共服务、社会稳定等等都是地方政府的职能，中央的大政方针政策也需要基层政府来贯彻落实，“上面千根线，下面一根针”，在这种格局下，靠物业税成为地方主体税种是不现实的。

　　而且交税需要家庭的现金收入，越是收入水平低的地方，征收的税就越少，更难满足基层政府的需要。西方政府的物业税准确地说属于“社区税”，对应性很强，与社区居民的利益有直接的相关性，其税率也是通过各个社区政府来确定，全国各地千差万别。在我国能否这么做?放开让地方政府去征收?在税收竞争的形势下，为了招商引资，现有的税费都在采取种种措施进行优惠，即便是下放税权让基层政府去征收物业税，基层政府也未必会真正开征这个税种。

　　物业税是个小税种，但征收成本却是很高。按照房产价值征收，需要评估。而评估房产又是一件十分复杂的事情。在税率已经确定的前提下，评估房产价值的过程实际上是一个评估谁该交多少税的过程。谁来评估?用什么方法评估?老百姓不认可怎么办?按照什么样的程序申诉?谁来裁定?法院还是税务机关?对仲裁结果不服如何上诉?如何防止评估中的“猫腻”?如此等等，这都会变成社会成本。在当前形势下，可能会引发很多社会矛盾和冲突。这样，很可能的结果是征收来的税收还不够支付这些成本。