作者观点:开征物业税应当采取先易后难,先简后繁;先存量(扩征房产税),后增量(如合并土地出让金);先构建制度框架,后逐步推进的政策策略。
物业税的重要地位与国家社会管理能力和税收征管水平呈正相关性,形成累进性和增益机制,成为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”,具有调控市场、平抑房价、增加税收、反腐倡廉的作用和功能。我国的物业税开征工作经过从试点空转到实践检验,从理论研究到现实情况,已经到了水到渠成、瓜熟蒂落、呼之欲出的有利时机。但由于开征物业税涉及面广,影响面大,情况复杂,控调力度强,存在不少的政策风险和实施中的许多具体问题。因此应当采取先易后难,先简后繁;先存量(扩征房产税),后增量(如合并土地出让金);先构建制度框架,后逐步推进的政策策略。
一是先制订物业税暂行条例,由国务院发布实施,后形成法律由全国人大常委会批准实施。
二是先广泛征求居民意见,特别是对征收对象、征收范围、税率和征收管理等方面的重大难点问题,听取吸收和采纳人民群众的意见。
三是先实施后调整,在实施中有什么问题随时调整政策和措施。特别是实际工作中,将会出现许多新情况、新问题,需要研究新政策,采取新措施。
四是在征收对象和范围上,对房地产持有者,不分国籍,不分地域,统一征税。先对独立别墅、豪华公寓实征,对一般的消费性住房可暂不考虑实征;对以家底为单位拥有的“第一套自用住房”不征,对拥有的第二套住房和其他多套住房开征;先对大城市的居民住户征税,后对中小城市居民住房征税;暂缓对农村居民征税。
五是征收管理和方式上,先按购买房地产的实际金额征税,暂不按涨了的评估价值征税;先按个人申报的价值征税,后按检查核实的价值征税;先以地区为单位征税,后建立全国居民住户征税的统一网络和数据资料跨区域征税(主要是对跨区域的多套住房户征税)。先建立公开透明的社区征管平台,由公民自行缴税。
六是在税率上,先按单一税率或较低的税率征税,后实行累进税率征税;先给予较宽的税收优惠政策条件征税,后逐步规范缩小税收优惠。
七是在收入归宿上,物业税收入先归城市政府所有,作为地方一般预算收入,由地方税务用于发展房地产经济发展和地方教育事业发展。后根据物业税收入再确定中央分成办法。或长期作为地方固定财政收入,以调动地方政府的积极性。
八是在协调配套上,调动各方面的积极性,特别是充分调动地方政府和房地产经济管理和其他方面的积极性,完善房地产产权登记制度、估价制度、定价制度,改革土地供应管理制度,保障房地产税制改革的有效实施,提高房地产税收的征管效率。避免税务机关单一作战,形成齐抓共管,齐心协力的局面。
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