最近一段时间，杭州楼市陷入到了舆论风暴中。在汹涌的声讨声中，杭州楼市仿佛进入到了冰冻状态——成交低迷、均价跳水、退房频繁。在波涛汹涌的舆论风暴中，杭州楼市何去何从?中国楼市何去何从?这成了杭州房地产业内外，乃至中国房地产业内外关注的焦点，因为杭州楼市素有中国楼市风向标之称。

　　楼市新政迎来激烈批评

　　1月10日，杭州市政府对外公布了《关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2010〕3号)。

　　该《意见》共29条分为5部分，这5部分分别为：一是加强保障性住房建设，二是支持自住型和改善型住房消费，三是进一步营造良好的住房消费环境，四是继续鼓励推行房屋拆迁货币化安置，五是促进房地产市场健康稳定发展。

　　杭州楼市新政甫一出台，就迎来了舆论猛烈的攻击。有批评者甚至将批评的论调拔高到了行政执行力的层面。譬如，有文章就称“中央调控地方托市，政令不出中南海”。

　　舆论对杭州楼市新政29条的攻击主要集中于这两点：一是“房款总额1.3%的购房补贴”;二是“购买第二套住房比照首套住房贷款”。

　　杭29条对“房款总额1.3%的购房补贴”的具体规定是这样的——

　　“(六)支持自住型住房需求。在市区首次购买 140 平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

　　(七)支持改善型住房需求。在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

　　(八)因房屋拆迁(含危旧房改造)选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。”

　　而在1月10日同一天公布的国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称国11条)与之相对应的具体条文则是——

　　“(四)继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”

　　杭29条对“购买第二套住房比照首套住房贷款”的具体规定是这样的——

　　“(十三)继续执行对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的政策。”

　　而国11条与之相对应的具体条文则是——

　　“(三)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

　　通过杭29条与国11条中上述条文的具体对比，我们可以清楚地看出——

　　杭29条“房款总额1.3%的购房补贴”的规定，是对国11条有关“个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策”的具体实施;而“购买第二套住房比照首套住房贷款”的规定，杭29条与国11条则有着“已成年子女”与“未成年子女”的明显区别。

　　显然，指责杭29条违反国11条规定的批评者，既没有细读中央文件，也没有细看地方政策。这就难怪许多批评者对于杭州市政府在国11条公布后，不仅没有撤下杭29条这一在他们看来完全违反国务院规定的“托市政策”，反倒在1月15日出台更加具体的执行细则，自然要大跌眼镜了。

　　救市政策真能断然退出?

　　在众多批评者眼中出台“托市新政”的，其实远非杭州市政府一家，那么，同样出台了“托市新政”，为什么是杭州市政府，而不是南京市政府，或者是其他地方城市政府成为舆论猛烈批评的目标或者说“靶子”呢?

　　这也许既同杭州历来是中国楼市风向标有一定关系，又同2009年杭州夺得了土地出让金收入全国冠军不无关系。

　　1月8日，有研究机构发布2009年中国70个大中城市土地出让金排行。杭州土地出让金高达1054亿元，位居全国第一;上海 1043亿元，屈居第二;杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。

　　统计显示，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元，其中70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比2008年增加140%，同比“疯狂”的2007年增加49%。

　　“为什么地方政府敢顶着中央的精神铤而走险，表现出飞蛾扑火般地义无反顾?到底是什么促使地方政府如此不通情理，对百姓降房价的疾呼置之不顾?逻辑很简单：地产业所带来的巨大的土地出让金与税收是地方政府经济财政的奶娘。调控房地产市场，对于地方政府来讲，无异于自断生路。”

　　《中央调控地方托市，政令不出中南海》一文中，上述这段话中批评地方政府“顶着中央精神”的“义无反顾”，经过上面分析我们知道显然是无稽之谈，但是其所说的“地产业所带来的巨大的土地出让金与税收是地方政府经济财政的奶娘”，却不无道理。

　　为应对这次全球金融危机的袭击，我国采取的一揽子方案主要包括四方面：一是大规模的财政投入，包括结构性减税;二是大范围的产业调整和振兴规划的制定;三是大力度的科技支撑;四是大幅度地提高社会保障水平。这其中哪一方面不需要用到大量的钱?

　　审计署最近公布的数据显示，在中央扩大内需项目中，有90.07亿元地方政府配套资金尚未落实到位，占应配套资金总额的45.58%。而央行最新统计数据却显示，在2009年前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台。而5万亿新增债务规模，已超过地方政府一年财政收入的总额，即地方财政的负债率已远远超过了100%。

　　有学者提出对地方政府于土地收入的依赖，“纵然断臂也要清理”。这样的理想虽然很好，但现实可行吗?地方财政如果一下子失去“土地财政”的支撑，当务之急我们靠什么去继续应对这场全球金融危机的袭击?救市政策真的能够断然退出?

　　房价为何会屡调屡疯狂?

　　土地财政固然是吹大楼市泡沫的因素之一，但是真理向前多跨出一步就是谬误，如果将房地产价格疯狂上涨的原因都归结为土地财政，那是非常荒唐可笑的。

　　价格岂是由供给单方面决定的?如果这论断成立，无疑等于说剪刀剪开布条只是由剪刀的一面剪开的。房地产价格是由供给和需求像一把剪刀的两面那样共同决定的。

　　根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。因此，与其问价格为什么会上涨?还不如问钞票为何要印那么多?要说清楚这个问题，不能不说世界的货币体系。

　　当今的世界货币体系，主要是以美元作为国际主要结算货币和储备货币，其他国家或显性或隐性地将本国货币与美元挂钩。当然美元这种国际结算货币和储备货币霸主地位的维系，是以“外围国”对作为“中心国”的美国的信任为前提和基础的。

　　但是，由于美元与黄金的脱钩，使得美元的滥印成为可能。这意味着印制者只需花费很少的印制成本费用而获取巨大的财富，即美国可以凭借美元作为国际结算货币的特殊地位，向世界征收铸币税。

　　1982年至1992年，美国货币增发年均8%;1992年至2002年，美国货币增发年均达到12%;2002年至2006年，美国货币增发已经高达15%;2006年3月，美国美联储宣布停止向世界公布其M3广义货币统计报告。

　　我国外汇储备1978年是1.67亿美元，1996年首次突破千亿美元。2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段。我国外汇储备从2001年末的2121.65亿美元，增长到2008年末的1.95万亿美元，最粗略地按1：7.2计算，央行就需投放125124.12亿人民币的基础货币。

　　如果按货币乘数为5进行最粗略地计算，试看看增长了多少天文数字的人民币在社会上流通?虽然央行可以采取技术手段予以对冲，但对冲得了吗?这些年来，我国房价之所以屡调屡涨，关键在于房地产成了货币泡沫的宣泄口。

　　为什么同样是高档商品，是房地产而非汽车等其他商品成了货币泡沫的宣泄口?这关键在于供给状况的不同。

　　譬如，汽车的供应不但没有瓶径制约反而是产能过剩，而住房的供应却受到我国人多地少这个特殊国情的制约。试想想看，如日本、香港等人多地少的国家和地区，经济虽然很发达但其人均住房面积又有多少?

　　2007年下半年后，美国次贷危机越演越烈，为应对金融危机，美联储采取了各种拯救措施，其中之一就是自2009年3月开始实施量化宽松货币政策，为市场提供流动性，恢复市场信心。

　　在救市过程中，美联储资产负债表从2007年6月的8993亿美元增加到2010年1月13日的2.274万亿美元，这增加的1.3747万亿美元的负债，可说是开动印钞机狂印出来的。

　　美联储量化宽松货币政策出台后，全球货币体系立即出现剧烈波动，美元走软使其它经济体货币升值。英国、日本等主要经济体央行纷纷随同美联储实行量化宽松货币政策。

　　在全球流动性泛滥的大背景下，中国无法独善其身。2009年12月末，我国广义货币供应量M2余额为60.62万亿元，同比增长27.68%;狭义货币供应量M1余额为22万亿元，同比增长32.35%。

　　虽然我国积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得2009 年我国经济在金融危机的冲击下得到迅速复苏。2009年我国国内生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%。

　　但是，与此同时，我国各种商品价格基本上没有达到危机前的水平。2009年，居民消费价格(CPI)和工业品出厂价格(PPI)全年分别下降0.7%和5.4%。

　　2009年，我国货币数量比GDP的增长快得多了，为什么我国CPI、PPI双双下降?这说明在我国过多的货币所追逐的商品是有所选择的。

　　据央行2010年1月15日发布的统计数据显示，2009年人民币各项贷款增长9.59万亿，相比2008年的4.9万亿元，激增95.7%，创下历史新高;而受楼市繁荣的影响，居民户中长期贷款共增加1.7万亿元，增量是2008年的4.7倍。

　　而与此同时，统计局发布的“2009年1～12月全国房地产市场运行情况”显示：2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

　　过多的货币追逐相对太少的商品，而这个商品又主要集中在房地产等领域，而且房屋的施工面积、新开工面积和竣工面积，其增长幅度又都远远落后于贷款的增长幅度，房价岂有不涨之理?

　　今年楼市将会何去何从?

　　那么，2009年房价这种过快上涨的势头究竟是强弩之末?还是一路狂飙之中的中场休息?这自然得由房地产市场的供给和需求两个层面共同来决定。

　　据统计局发布的“2009年1～12月全国房地产市场运行情况”，2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

　　2010年房地产市场的供给是由2009年房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积和土地开发面积、土地购置面积共同决定的(当然，严格说应包括房地产开发企业囤积土地的开发，此处为叙述的方便起见，略去不谈)。

　　从统计局发布的数据看，2009年房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增长幅度不大，而房地产开发企业完成的土地开发面积、土地购置面积还是下降的，因此，2010年房地产市场的供给大幅增加的可能性不会太大。

　　那么，2010年房地产市场的需求会呈现何种变化呢?中国楼市有别于西方发达国家的最大背景，就是处于城市化的高速发展期，住房的刚性需求始终存在，但是，中国许多城市的房价确实已经超越绝大多数民众的购买力。在这种情况下，中国房地产市场的需求会呈现何种变化，主要就取决于货币政策了。

　　我们前面已经分析，在当前世界货币体系的安排下，我国货币政策的调整并非完全取决于我们自己。也就是说，2010年我国房地产市场的需求会呈现何种变化，关键取决于今后全球金融格局的调整。当前楼市虽然存在一定泡沫，但如果美国迟迟不退出量化宽松的货币政策，那我国房地产泡沫很有可能被货币泡沫再一次淹没。2010年我国房价上涨与否最终将取决于全球金融格局的调整。

　　前天，《说房》杂志主编潘与对我说：章老师，最近杭州市场又开始疯狂了，蓝色钱江、远洋公馆 这样的高端产品全都热卖，能不能就这些现象写篇文章，谈谈您的看法呢?

　　杭州市场高端产品的热卖，是在我意料之中的，具体原因我将专门撰文分析，其实有心的读者只要读了我上面这篇文章，自己也应该不难作出判断的。

　　《舆论风暴中的中国楼市》，我应《说房》约稿而写，完成于2010年1月25日，发表于《说房》2010年3月刊，发表时标题改为《舆论风暴中的杭州楼市》。

　　虽然财经文字的阅读门槛，决定了每位读者的理性，但我在此仍要强调，此文仅供各位网友参阅，不作为任何投资建议。