在新版二手房合同中，“阴阳合同”被取消。

　　业内人士提醒，签订“阴阳合同”不仅造成国家税收流失，也使得合同纠纷不断。本报记者 姜志强 摄(资料照片)

　　王先生昨日给本报房地产热线打来电话，称最近买房在合同上遇到困惑。

　　他在莲塘看中了一套二手房，谈好业主实收165万元，其他费用由王先生承担。为了减少缴税，业主和中介要求过户合同上写92万元。而在正式的“阳”合同之外，再签一份“阴合同”，写明成交价为165万元。

　　王先生对此拿不定主意。如果不同意房产证上写92万元，他将要多交一笔不小的税。但是如果同意了以92万元过户，他又担心会有什么风险或者后遗症。

　　这就是市场上目前流行的“阴阳合同”现象。“阳合同”，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，是给房地产权登记和税务部门看的，主要目的是为了少缴税费。另一份“阴合同”里签订的则是实际成交价格，由双方各自保管。

　　阴阳合同没有法律效力

　　广东星辰律师事务所律师梁刚表示，近年来，二手房买卖双方签订“阴阳合同”几乎成了惯例。有的通过价格虚高形式来申请更多的贷款。更为普遍的是，通过签订“阴阳合同”将价格做低以便少缴税费。“阴阳合同”的签订除了造成国家税收流失和银行利益受损外，也造成合同纠纷不断。

　　他说，“阴阳合同”是指当事人出于规避法规或谋取利益的目的而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府备案但不实际履行;而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行。

　　根据《合同法》 第 52 条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。

　　根据《合同法》第 56条规定：无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。

　　九成二手楼交易签阴阳合同

　　据一位不愿透露姓名的中介工作人员介绍，目前90%以上的二手房交易都是采用“阴阳合同”的方式，“这是买卖双方都自愿的，为了交易更容易，规避税费。”该工作人员说。

　　阴阳合同虽然是一种普遍现象，但即使成功交易后，也存在风险，有可能令交易方损失惨重。此前，本报也多次接到阴阳合同导致的纠纷。

　　谢先生通过中介公司购买到一套房子，最终以每平方米1.6万元、总价155万元的价格成交。在中介公司的操作下，签订了两份合同，一份“阳合同”约定房屋成交价为每平方米9000元，用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用，主要目的是为了少缴税费。另一份“阴合同”里签订实际成交价格为每平方米1.6万元，由双方各自保管。在搬进新家之后3个月左右，谢先生发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后，谢先生诉至法院要求退房。法院判决按照合同的约定，谢先生有权退房，原业主退还谢先生全部已收房款并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于过户登记的是每平方米9000元的合同和开具的发票，所以法院判决依据每平方米9000元的价格返还房款，仅仅获得87万元，谢先生损失惨重。

　　——案例——

　　卖家反价

　　常拿阴阳合同当挡箭牌

　　南山区李小姐今年7月以88万元购买位于科技园一套房子，并与业主徐先生约定以房产证登记价28万元过户，但是签订预约买卖合同后，在赎楼过程中房价出现上涨，徐先生认为房子卖便宜了，对买方李小姐发出律师函，以签订“阴阳合同”违法等理由，要求李小姐以88万元的实际成交价过户，并承担交易过程中的高额个税，令李小姐陷于被动。

　　高额个税无约定起纠纷

　　李小姐昨日给本报房地产投诉热线反映，签《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》(即“阴合同”)时，她支付了徐先生6万元的定金，在银行资金监管首期款11.6万元，并与徐先生签订了转让价格确认书，双方都同意以登记价28万元过户。“但业主徐先生反悔后，要求我替他支付接近12万元的个人所得税，那么房子总价就达到100万元了，我怎可能买这么贵的房子?”李小姐说。

　　不过，这12万元的个人所得税应该由谁来承担?双方对此各执一词。徐先生认为，当初在买卖“阴合同”中的附加条款里，明确写清了“卖方实收88万元，并不支付任何费用”，因此如果以实际成交价88万元过户，产生的12万元个税应该由买方李小姐来承当。

　　但是，李小姐认为，合同约定卖方实收88万元，是以同意原价28万元过户为前提的，所以即使是以实际价格88万元到国土局过户，那么根据法律，要缴税的也是业主，而不是买房者。

　　据了解，目前二手房交易税费中，除了契税、印花税等常规税费，额度最大的是个人所得税，征税对象为卖方，所购房屋不满五年上市交易时收取，税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征。所以，原价和实际成交价相差越大，产生个税就越多。

　　合同应明确税费承担

　　广东鼎为律师事务所张茂荣律师分析，在李小姐和徐先生这件纠纷中，房产买卖合同第八条“税费承担”一栏，约定买方代替卖方支付的各种税费中，并没有包括“个人所得税”，而附加条款中虽有“实收”一说，但也没有提及个税，所以根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，业主是纳税人，徐先生应当承担过户时需要缴纳的12万元个税。

　　另外，张茂荣还表示，该纠纷中签订的《价格确认书》虽然是目前二手房交易中的普遍做法，但并不代表签了《价格确认书》就等于吃了“定心丸”，因为万一出现纠纷，价格确认书只能表明交易方想逃避税费，这在法律上是无效的。

　　张茂荣律师提醒，二手房交易过程中，最好不要签订“阴阳合同”，目前在房价上升的过程，卖家会挖空心思毁约，买家签“阴阳合同”有较大风险。双方在签订合同时对税费承担应予以明确约定，譬如购房者可以设定一个缴费上限，说明超过这个数额的部分税费由业主承担。

　　——风险——

　　阴阳合同

　　对买卖双方都是把双刃剑

　　广东星辰律师事务所律师梁刚表示，二手房阴阳合同对买卖双方来说，都存在着风险。

　　一、 买方的风险。

　　1.真实意思认定的风险

　　由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。由于价格、付款方式在另一合同中约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款(特别是价格条款)不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。

　　2.无法取得高额贷款的风险

　　由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。

　　3.再售承担高费用的风险

　　由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。

　　4.合同不成立的风险

　　如买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同。如买方不同意则导致现售合同未能订立的，即为房地产买卖合同不成立。那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。

　　5.行政处罚和刑事追究的风险

　　“阴阳合同”中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准， 则可能与卖方一同被追究刑事责任。

　　二、卖方的风险

　　1.宣告无效的风险

　　由于“阴阳合同”上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益，会大大增加买方的心理变化和诚信风险，特别是房屋价格出现下降时，将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。

　　2.房款不能全额收回的风险

　　由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督的情况下，买方将有可能不按期在支付备案价格外的房款过户价之外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方将陷于困境中，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。

　　3.行政处罚和刑事追究的风险

　　签订“阴阳合同”的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。根据《深圳市地方税务局关于偷税案件行政处罚标准的规定》：偷税数额占应纳税额10%至30%的，处不低于偷税数额0.3倍的罚款;偷税数额占应纳税额30%至50%的，处不低于偷税数额0.5倍的罚款;偷税数额占应纳税额50%以上的，处不低于偷税数额1倍的罚款。更严重的是：根据刑法第201条：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”卖家将有可能受到刑事责任的追究。

　　——背景——

　　二手房纠纷中

　　阴阳合同成为重灾区

　　房价的涨跌，阴阳合同的普遍，给交易双方带来了风险。据记者采访的多位律师反映，今年房价上涨，二手房交易量放大，业主纷纷反价，矛盾也随之增加，其中，“阴阳合同”成为重灾区。

　　广东鼎为律师事务所张茂荣律师介绍说，“阴阳合同”是二手房产买卖纠纷中的难点，目前法院对于“阴阳合同”的理解也不太一致。具体来说，在房价上涨过程中，业主较强势，买家签“阴阳合同”有较大风险。譬如，一套房产证上价格为80万元的房子，实际成交价100万元，如果业主想反价5万元，可以要求买家以实际成交价100万元到国土局过户，在业主“实收”买家需要承担一切过户费用，包括20%的个人所得税的情况下，此时买家需要支付的税费将要多出4万元，与业主反价的5万元相差无几了，那么买家只能无奈接受业主的反价或取消合同。

　　相反，如果在房价下跌过程中，业主签“阴阳合同”的风险则较大。张茂荣律师提醒，一般来说，买家会约定一个“包税价”，如果因房价下跌，买家不想买房了，则会要求双方以实际成交价进行过户，那么业主就面临缴纳20%个人所得税的处境，也就对买家反悔无可奈何了。

　　名词释义

　　“阴阳合同”是指当事人出于规避法规或谋取利益的目的而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府备案但不实际履行;而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行。