在德国地方财政体系中，土地税征收权和归属权完全属于市镇，不与联邦或州分享。土地税在德国地方财政体系中的作用类似于美国等其他国家的财产税，是市镇地方财政收入的一个重要组成部分。

　　一、德国的土地税制度及征收方法

　　德国土地税纳税额的计算分为三步：1.首先确定单元价值;2.根据联邦统一税率得出计税价值，联邦统一税率对农业生产用地(以下简称“农用地”)为6‰，对非农业生产用地(以下简称“非农用地”)为3.5‰。独户住宅土地税率，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰;3.根据市镇土地税税率乘以计税价值得出应缴纳税额。

　　(一)单元价值、计税价值的确定

　　土地单元法将土地分为两类：农用地和建筑用地。对农用地征收土地税A，对建筑用地征收土地税B.不同土地类型的课税单元价值计算原理不同。

　　农用地计税价值依据为土地产出价值，农用地的单元价值是以国家统一的土地评估调查评定产值确定的。土地产出价值评估，根据土地的不同质量，将土地分为6等，一等为100%，六等为600%，即一等土地单位面积的纳税单元为1，六等土地的纳税单元为6.

　　1935年德国开始第一次使用以土地单元价值评估方法确定纳税价值，以后多年没有变动，直到1964年才进行第二次评估。德国现在使用的农用地纳税地价以1964年评定的单元价值为依据，当时估计的产出价值为每公顷420马克，为了防止生产的不稳定风险，仅使用50%计算单元价值，农用地税率为6‰。需要注意的是，德国是实行农业补贴的国家，但同时又征收农用地税，原因在于农业补贴不是由市镇财政支出，而对农用地征收的土地税属于市镇财政收入。同时，市镇也有保护本区内农用地和环境的责任。

　　建筑用地计算计税价值的理论依据为土地本身的价值，建筑用地的单元价值是以市场价值为参考得出。建筑用地的土地市场价值评估，由州专家评审委员会进行。专家评审委员会的任务是收集成交土地的价格，根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值。由于建筑用地市场价值差别比农业生产用地大，评估系统确定的单元价值大大低于市场价值。由于农业产量增加幅度在现有技术条件下有极限，而非农用地市场价值随经济发展长期增长，因此随时间的推移，土地税B的市场价值和单元价值的差别将会不断扩大。

　　单元价值乘以土地面积，就是纳税土地的总价值。纳税土地总价值乘以联邦税率为土地的计税价值。

　　(二)土地税应纳税额的确定及征收

　　土地税应纳税额=土地的计税价值×土地税税率

　　德国土地税税率的确定权在市镇，各市镇在每年年初决定下一年度的税率。州可以对市镇土地税税率上限进行控制。土地税税率在各个市镇之间变动幅度相当大，说明市镇在土地税税率决策权方面具有相当大的活动空间。

　　2001年土地税A的平均税率为258%，土地税B的平均税率为447%。

　　市镇土地税征收方法为：由市镇税务局根据计算机程序得出每块地应纳税额，并将应纳税额以书面形式通知土地所有者，纳税人照单纳税即可。

　　(三)土地税的优惠政策

　　德国对居民自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不征收房产税，只对房基地征收土地税。有些市镇对第二套住宅征收土地税。从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策。对于一户4口人的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。德国是一个土地私有制国家，土地所有权是可以自由买卖的。长期以来，德国为促进居民拥有自有住宅，实行居民自有自用住宅与其他土地买卖和经营严格区分的税收政策。因此，对于普通居民购置住宅来说，房基税不是重要的考虑因素。房产总价值仅仅是在买卖房产时作为缴纳房产交易税的基础，一次性缴纳。房基价值单独评估，备注在房产证书中，作为每年缴纳房基税的依据。