4.3成本逼近法

　　成本逼近法是以未利用土地或废弃地取得费用、农地开发费用为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本投资应产生的利润与利息，以及应纳税金构成基础价格，结合市场供求状况、收益年限与待估宗地区位条件，评估出农地价格。

　　4.4基准地价法

　　首先依据农地综合质量评价计算分值，划分农地等级，其次在各等级内确定标准田或抽样，用收益还原法计算地价，最后参照同等级内各地块的综合质量分值和标准田价格（或抽样地块平均价格），比较修正得到各等级农地基准地价，并确定出宗地地价修正系数。

　　①收集各分等定级单元（或标准田）的农地产出、收益、费用、收益分配等方面的资料，根据农地内部生产情况，对各类生产用途的收益和分配进行面积加权平均，作为农地单元的平均收益、成本。

　　②从农地总收益中分离出纯土地收益部分，分离的依据是各生产要素对农地总收益的边际贡献。土地收益分离过程为：总产值扣除物资费用（折旧、用电、机械等费用）及其盈利额，再扣除劳动费用（以实际用工乘以当地标准工资计）及税收。

　　③根据当年银行存款利率、农地投资风险率。农地投资利润等因素，结合农地市场行情，综合确定出农地还原利率，并以此利率将农地纯收益还原为价格（得到单元价格或标准田价格）。农地投资风险低于非农地，故农地还原利率低于其它非农地的还原利率。

　　根据各单元在等级中的面积比重，加权平均得到各等级的平均价格——基准地价。

　　④根据估价区内农地资源的自然条件、经济水平等编制以基准价（或标准田）为核心的宗地地价修正系数。

　　⑤根据待估农地所处等级的基准地价（标准田价）及其相应修正系数求得农地价，结合农地市场行情及评估目的，最终确定其价格。