3，管理公约：

　　管理公约是指在一宗物业范围内全体业主订立或者承诺关于物业使用、维护、管理方面权利义务的合同性的公共契约。业主公约规范的是业主之间权利义务关系，属于物业所有者的内部协议。业主对专有部分所有权的大小决定了其对区分所有建筑物共用部分的持分权，并因天然的共同关系产生了成员权。其中，单个业主共用部分持分权和成员权的行使必须以业主大会为载体，以大会决议的形式集中起来统一行使，由此形成了管理公约。由于业主公约所确定的是在一具体范围内的关于物业管理的具体性的规范和准则，具有可操作性和执行性，属于基础性合同，从法律地位来看，具有业主根本性自治规则的性质，是物业管理法规的有效组成部分，故可称为物业管理中的“宪法性文件”。

　　4，住宅管理委员会：

　　查有关物业管理的地方立法，均一致认许了业主管理委员会（以下简称“管委会”）有制定对全体业主具有拘束力之决定的职权（见《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第22条；《上海市居住物业管理条例》第16条；《江苏省物业管理条例》第14条；《南京市物业管理办法》第16条），但其各自规定的管委会职责中却均未明定该机构有“立法权”，而仅对其职责事项所做补充性规定为“业主大会赋予的其他职责”。该机构显属一事务执行机构，类似于业主大会之秘书处，仅负责召集业主大会、拟定业主公约草案、作为业主与物业管理企业沟通之媒介，以及代表业主对物业管理企业服务实施监督等，故该机构同时兼为“立法团体”似有不妥。于立法中赋予管委会以共同生活规则的制定权无非出于对管理效率原则之考虑，然此举于目前立法构架中似为不必。首先，从区分所有理论而言，共同生活规则的最终制定权当属全体区分所有权人无疑。如以管委会数人之经验、技能所做之决定与大多数区分所有权人的意决不一，则全体区分所有权人有权以大会决议之方式否决管会通过的决定。这样，作为大会召集人的管委会则必将面临十分尴尬的境地，从而极易造成管理上的混乱和管委会任期的不稳定性。如管委会未获业主大会或业主代表大会委托即行共同生活规则的制定权，则显属超越职权之行为，其决定应归于无效。

　　五、结束语

　　对建筑物所有权人的共有部分使用权进行立法规制，就是要对建筑物的专有部分和共有部分作出明确界定，并赋予共有部分为按份共有的性质，各所有人按照自己的份额享有权利和承担义务。对于违反法律规定和约定的义务者，应承担排除妨碍、赔偿损失的责任。建筑物的高层化解决了都市人的居住问题，提高了城市土地的利用率，减轻了地价的负担，同时还能够腾出更多的空间来兴建公共事业。但公寓式建筑物的购买者往往只关注专有部分的购买，而忽略共用部分的存在，导致人际关系淡漠，对建筑物内的共用部分建设也漠不关心，一旦产生纠纷，往往难以解决。面对土地由传统性的地盘法演进为今日的空间法，我们应建立起新的物权观念，借鉴德、日等国的立法经验，制定专门的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。