1999年8月20日，于某从D市某房地产官司购买了一套面积为109.64平方米的商品房，装修时总觉得房屋实际面积好像有点小于合同面积，于是请有关部门对房屋的实际面积进行了测量，结果实际面积只有104.71平方米，缩水率达到4.50%。至2003年6月10日止于某已多次与房产商交涉，要求其退回多收的房款，但是均遭到拒绝。问：于某可以要求房地产商退回多收的房款和利息吗？听说最高人民法院最近出台了一部有关房屋买卖合同纠纷的司法解释规定，商品房面积缩水，可以要求房产疝双倍返还，是真的吗？

    这是一起典型的因房屋面积一起的房屋买卖合同纠纷，实践中有的不法房地产开发商在与买房者签订房屋买卖合同时，往往利用买房者不精通有关法律法规和复杂的技术规范，在房屋面积上大做文章，让买房者吃哑巴亏；或者在消费者知道自己合法权益受到侵犯时也拒不承担责任，本案的房地产商就是如此。为了规范房产交易行为，最高人民法院结合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定以及房地产交易市场出现的不法行为，于2003年3月24日出台了《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》。

    作为买卖合同的一种，房屋买卖合同的订立、履行等都必须遵守《合同法》的规定，《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”如果违反本条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依据《合同法》第107条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的房地产商交付的房屋面积与合同面积不相吻合，属于履行合同义务不符合约定的情形，应当依法承担违约责任，于某提出的房地产商将多支付的房款及其利息退还要求是有法律依据的。以往的民事法律规范在确定当事人的损害赔偿责任时是以受害人所受到的实际损失为限的，但是由于房屋面积测算的特殊性，一般消费者无法准确掌握，处于弱者的地位，为了保护买房者合法权益，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》作出了一些与此不同的规定，增加了惩罚性赔偿制度等。该解释第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除俣同、返还已付购房款及利息的，应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    本案中的买房人于某可以请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息的；或者同意继续履行合同，但可以依法要求房地产公司返还多支出的房款并支付惩罚性赔偿金。具体来说有部分组成：一是返还面积误差比3%部分的房价款（=3%×109.64×房屋单价）及利息，二是面积误差比超过3%部分的房价款（=1.5×109.64×房屋单价）由出卖人双倍返还于某。