导言:随着股市再融资、银行开发贷、信托融资等筹资渠道的收紧,"没有钱万万不能"的开发商开始瞄准庞大的社会游离资金,还有等待人民币升值的境外资金,各种模式的地产"基金"正在形成。
原东莞一家地下钱庄的抄盘手李涛,现在已成为一家民间地产基金的合伙人,该公司的主要业务就是为房地产企业融资。"现在找我们的地产项目太多了,长期融资、短期过桥,各种需求都有。"
李涛表示,由于国家加大调控力度,开发商无法像以往那样挪用其他银行贷款支付地价。与此同时,如果不缴纳土地款,开发商就拿不到"四证",更不要说向银行申请开发贷。时间拖得过久,面对的将是地方政府高额的土地罚金,甚至直接收回土地。
随着越来越多的开发商看上了民间庞大的"钱袋子",地下钱庄等民间资本的生意越来越"火"。在李涛看来,政府严控房地产市场的几率微乎其微,所以风险并没有想象的大。"现在地下金融的利率非常高,珠三角一带的年利率差不多上涨了50%。去年年底,上千万元的借贷年利率大部分在20%左右,现在起码要30%。中很大部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。"
据有关统计,在各种旧有融资渠道堵塞的情况下,地产商的资金缺口至少为3000亿元。
面对各种困境,开发商似乎只有降价卖房以回笼资金这一条路了。某上市房企的财务负责人表示,是否降价要视各地市场情况不同而定。如果市场进入冰冻期,开发商无论如何也要降价应对。但现在国内大部分房企资金链都比较稳健,还没到急速降价回补资金链的阶段。不过,目前寻找融资渠道却关系到企业未来的生存。
"小公司搞私募,大公司搞基金。"业内人士这样形容现在的国内房地产市场,"预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金。"他表示,现在国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径,其中包括复地、华润、中海及金地。
亚银投资的首席分析师李大伟表示,只要监管层不收紧,下半年这样的基金会更多。现在正在筹备或募集的跨境地产基金就有七八个,而且境外投资者对此是兴致勃勃,"今年人民币升值预期太强烈了。"虽然中国房地产短期存在一定泡沫,但二三线城市城镇化进程起步不久,还有相当不错的投资机会。
另外,一些本土的地产基金也开始快速成长。在3月初,北京成立了一家名为盛世神州的地产投资基金,这是一家源自本土同时投入本土项目的地产基金,基金由多名企业高管一起发起,首期融资规模5亿元,公司规划未来三年募资达到50亿元以上。
除了这些来势汹汹的地产基金外,一些信托产品也早已带有地产基金的形式。去年4月份,绿城地产就联手工商银行和中海信托股份有限公司,共同发起成立总规模达20亿元人民币的中海绿城1号房地产投资基金信托计划。
李大伟表示,国内成立的地产基金带有很深的地产商背景,现在大部分房地产开发基金都是由地产商成立的,而募集的资金主要用于该地产商开发的项目。"国外的地产基金的管理人有很大的自主选择权,他们只需要选择好项目,控制好风险即可。"
他还认为,投资国内部分基金的投资者更像是该地产商的股东。中国房地产还有良好的发展前景,银行贷款退潮,给了民间资金分享资产增值红利的新途径。
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