上诉人（原审第三人）邵阳市住房公积金管理中心，住所地邵阳市建设银行分行四楼。
法定代表人王某某，该中心主任。
委托代理人严卫明，湖南楚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄某甲，女，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。
委托代理人黄某乙，男，X年X月X日出生，汉族，职工，系黄某甲之父，住（略）。
委托代理人袁青，湖南天戟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵阳市富泰物业发展有限责任公司，住所地邵阳市曹婆井富泰大厦二楼。
法定代表人陈某某，该公司董事长。
上诉人邵阳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被上诉人黄某甲、邵阳市富泰物业发展有限责任公司（以下简称富泰公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○○七年五月十七日作出（2006）大法民初字第X号民事判决，公积金中心不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年5月25日，原告黄某甲与被告邵阳市富泰物业发展有限责任公司签订《商品房协议书》，购买被告所有的邵阳市X街富泰民安楼第二单元第五层X号住房，总房款为x.5元。当日原告即向被告交纳购房款x元，同年10月8日原告交纳了购房余款9523.5元，被告于1999年12月份将该X号房交付给原告，原告即搬进该房居住至今，但被告一直未予给原告办理房产过户手续。2002年6月30日，被告在未征得原告同意的情况下将包括原告所购买居住的邵阳市X街富泰民安楼第二单元第五层X号在内的16套住房及另15间门面作为抵押担保，向第三人公积金中心借款x元，被告与第三人在邵阳市房地产局办理了抵押登记，第三人取得了邵阳市房地产管理局颁发的邵房他字第x号他项权证。抵押期限约定自2002年6月30日起至2006年6月30日止。房屋抵押后，原告在要求被告办理房产过户手续未果时，得知该房屋抵押给第三人的情况，故诉请法院责令被告办理房产过房手续，认定被告将原告个人房产抵押给第三人的行为无效，并由被告承担本案的诉讼费。
原审法院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷。原告与被告1999年5月25日签订的购买邵阳市X街富泰民安楼第二单元第五层X号住房的《商品房协议书》系商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，原告在签订合同后交清了全部房款，被告也将房屋交付原告使用，原、被告之间所签订的商品房买卖合同合法有效，被告应将所售房屋所有权转移登记给买受人原告。虽然被告故意隐瞒用作抵押的财产属于已经出售且已经交付使用权的财产的事实，而与第三人就该财产设定抵押，且第三人在办理抵押手续的过程中没有对已经出售并已交付使用的财产予以核实，即第三人没有对抵押物的权属以及实现抵押权的可行性进行严格审查，但是第三人的行为没有违反法律法规的强制性规定，其与被告之间的抵押合同经过合法登记后发生法律效力。不动产抵押财产只能在登记的担保期限内，才能对抗他人的合法行为，没有登记的或者超过登记的担保期限的，则不能对抗他人的合法行为。本案担保物抵押登记期限至2006年6月30日，且至原告起诉时止，被告与第三人没有办理继续担保登记，则该抵押行为不能对抗原告因购买房屋这一合法行为而产生的、应当由被告履行的房屋所有权转移登记行为。故原告要求被告办理房产所有权转移登记手续的请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：（一）被告邵阳市富泰物业发展有限公司应在本判决生效后7日内为原告黄某甲办理邵阳市X街富泰民安楼第二单元第五层X号住房的所有权转移登记手续；（二）驳回原告黄某甲的其他诉讼请求。本案收取诉讼费500元，由原告黄某甲负担100元（已付），由被告邵阳市富泰物业发展有限责任公司负担400元（此款原告黄某甲已垫交，被告邵阳市富泰物业发展有限责任公司在本判决生效后3日内直接付给原告黄某甲）
上诉人公积金中心不服，向本院提起上诉称，原判适用法律，以致判决侵害了上诉人的合法权益。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条规定：“当事人约定的或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，本案中上诉人与被上诉人富泰公司虽然约定了抵押期，但该约定违反法律规定，没有法律效力，而原判以约定的抵押期已过为由，抵押权不能对抗他人的合法行为，这样就使上诉人债权的实现丧失了保障。故请求二审撤销原判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人黄某甲口头答辩称，原判认定事实是清楚的，适用法律也正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人富泰公司没有答辩。
本院二审查明的事实与原判查明的事实一致。
上述事实，有《商品房协议书》、购房结算凭证、抵押登记资料、邵房他字第x号他项权证复印件等证据在卷，经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案两被上诉人黄某甲与邵阳市富泰物业发展有限责任公司在自愿平等的基础上，经协商一致签订了《商品房协议书》，协议约定富泰公司将其在建的狮子街富泰民安楼第二单元第五层X号住房卖给黄某甲，协议书的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，黄某甲按约定交清了全部房款，富泰公司也按约将建成的住房交付给黄某甲使用，作为承购人的黄某甲即有权依照《城市商品房预售管理办法》的相关规定，向房产管理部门申请办理该购买房屋的权属登记手续，作为开发企业的富泰公司有义务提供必要的证明文件予以协助，而富泰公司却一直拖延协助黄某甲办理产权手续，行为不当，故黄某甲诉请富泰公司办理房产过户手续，理由正当。富泰公司与上诉人公积金中心就该房产设定抵押，原审法院在说理上虽然以该抵押已超过了双方约定的抵押期为由，认为不再发生抵押的法律效力，违背了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第12条的规定，但在判决主文上并没有以此认定抵押合同无效，因此，并不实质性影响公积金中心另行主张权利。综上，原判认定事实清楚，处理并无不当。上诉人公积金中心上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费500元，由上诉人邵阳市住房公积金管理中心负担。
本判决为终审判决。
审判长李盛刚
审判员唐则立
代理审判员朱一泓
二○○八年十一月十二日
代理书记员杨争艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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