上诉人（一审原告）开封市中医院。
法定代表人庞某某，该院院长。
委托代理人唐某某，该院法制科科长。
委托代理人毛望杰，该院法律顾问。
上诉人（一审被告）韩某某，男。
上诉人开封市中医院因与上诉人韩某某房屋租赁合同纠纷一案，于2008年11月25日诉至开封市顺河回族区人民法院（以下简称一审法院），请求判令：韩某某补交房租9450元,解除其与韩某某的租赁合同，腾出租赁房屋。一审法院于2009年5月20日作出（2009）顺民初字第X号民事判决。开封市中医院、韩某某均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人开封市中医院委托代理人毛望杰、上诉人韩某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2000年3月20日，经开封市城市规划局批准，开封市中医院新建临街营业房14间，建筑面积298.6平方米。按有关规定，公房统一由开封市工商行政事业用房管理处（以下简称工商用房管理处）负责管理。韩某某于2002年9月1日与工商用房管理处签订一份直管非住宅房屋租赁合同，约定月租金630元，期限为2002年9月1日起，无合同终止日期。2003年6月3日，开封市中医院与工商用房管理处签订一份协议，协议约定，为保证开封市中医院所属临街营业房使用的规范性、合理性，房屋对外出租期间，工商用房管理处负责対该房屋按无租拨用房改变使用性质管理；租金由工商用房管理处扣除25%，其余75%次月返给开封市中医院。韩某某一直租赁该房屋并向工商用房管理处交纳房租至2007年8月份。2008年年初，开封市中医院因病房楼扩建拟将门前临街营业房收回，2008年3月12日，开封市中医院和工商用房管理处联合下发通知，要求韩某某补交房租。同日，工商用房管理处将该房管理权移交开封市中医院。由于韩某某拒交房租，开封市中医院诉至法院。
一审法院认为，开封市中医院病房楼南侧临街营业房系开封市中医院所建，因其为国有资产，按规定统一由工商用房管理处负责管理，但根据开封市中医院提交的建设工程规划许可证、开封市中医院与工商用房管理处签订的协议，该临街房的实际所有人是开封市中医院。即使是工商用房管理处与韩某某签订了直管非住宅房屋租赁合同，但作为该临街营业房的实际所有人开封市中医院仍有权向韩某某主张自己的权利，故开封市中医院要求与韩某某解除租赁关系并腾出租赁房屋的诉求予以支持；对于开封市中医院要求韩某某补交房租的诉求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，该房租中应含有土地收益部分，该部分租金开封市中医院无权主张，故对该诉求不予支持。对于韩某某辩称其未与开封市中医院发生任何租赁关系，开封市中医院诉讼主体不适格，因开封市中医院是该临街营业房的实际所有人，开封市中医院有权向韩某某主张自己的权利，故开封市中医院诉讼主体适格，对该辩称不予支持；对于韩某某辩称开封市中医院擅自断水、断电应赔偿其经济损失，因韩某某未提起反诉及未提交相关证据，故对该辩称不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第二百三十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条之规定判决：一、韩某某于判决生效后30日内将其租赁的开封市中医院病房楼南侧X号临街营业房腾出交给开封市中医院。二、驳回开封市中医院其他诉讼请求。案件受理费100元，开封市中医院负担50元，韩某某负担50元。
开封市中医院不服一审判决上诉称：开封市中医院是争议房屋的实际所有权人，且已经一审法院认定，开封市中医院向韩某某主张租金的诉求应予支持。请求二审法院改判韩某某交纳房租。
韩某某不服一审判决上诉称：1、一审判决认定的开封市中医院和工商用房管理处要求韩某某腾房的书面通知未经质证，程序违法。开封市中医院从未以书面或口头形式通知韩某某腾房。2、韩某某与开封市中医院不存在租赁关系，而是与工商用房管理处建立的租赁关系，开封市中医院起诉韩某某要求腾房，其诉讼主体不适格。即使开封市工商行政事业用房管理处将房屋的租赁权转给开封市中医院，因未通知债务人韩某某，依据合同法规定，该转让对韩某某不发生效力。开封市中医院无租赁许可证和租赁营业执照，无租赁资格。3、出租人要求腾房，依照合同法规定，应在合理期限之前通知承租人。所谓“合理期限”，是指《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》规定的三个月，而一审判决却认定为30日，明显违法。4、租房期间，开封市中医院擅自断水、断电，造成韩某某无法经营，损失5万元，一审法院应当按照有关标准确认损失。请求二审法院撤销原判，发回重审。
本院经审理查明,韩某某与工商用房管理处签订的房屋租赁合同约定，工商用房管理处需提前收回房屋时，必须提前30天书面通知韩某某;韩某某拖欠房租累计六个月以上，工商用房管理处有权解除合同。2008年3月12日，开封市中医院和工商用房管理处联合给韩某某下发通知，要求韩某某3日内交纳其拖欠的六个月房租3780元，逾期按合同规定执行。开封市中医院一审时提供了工商用房管理处于2008年11月5日出具的《情况证明》，证明工商用房管理处已口头通知韩某某将租赁房屋管理权移交给开封市中医院。自2007年9月起至2008年11月止，韩某某欠交15个月租金累计9450元。另查明，2008年8月7日，经开封市人民政府批准，开封市第一中医院、开封市第四人民医院合并为开封市中医院。其他事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为：本案涉诉房屋系原开封市第一中医院所建，有开封市城市规划局《建设工程规划许可证》及《开封市第一中医院临街改造平面图》为证，开封市第一中医院、开封市第四人民医院合并为开封市中医院后，涉诉房屋归开封市中医院所有。开封市中医院（当时为开封市第一中医院）经与工商用房管理处协商，将其临街营业房交由工商用房管理处管理，负责对外出租。此前，工商用房管理处与韩某某签订了直管非住宅房屋租赁合同。尽管韩某某是与工商用房管理处签订的租赁合同，但在租赁期间，工商用房管理处已将租赁房屋管理权移交给开封市中医院，告知了韩某某，并且开封市中医院和工商用房管理处联合给韩某某下发催交租金通知，开封市中医院有权向韩某某收取租金。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。但该规定并不是不允许房屋所有权人将划拨国有土地使用权上建成的房屋用于出租，也不是不允许房屋所有权人收取租金，而应当是房屋所有权人在收取租金后应当依照有关规定缴纳土地收益金。一审判决以租金中含有土地收益、无权主张租金为由驳回开封市中医院该项诉求不当。开封市中医院要求韩某某交纳房租的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。
一审庭审时，开封市中医院提供了工商用房管理处于2008年11月5日出具的《情况证明》，已经韩某某质证，一审判决确认该《情况证明》的证据效力，程序合法。该《情况证明》证实，工商用房管理处已口头通知韩某某将租赁房屋管理权移交给开封市中医院，该行为对韩某某发生债权转让的效力，即租赁合同出租人由工商用房管理处变更为开封市中医院。由于租赁合同仅规定了起始时间而无终止时间，应视为不定期租赁。依照《中华人民共和国合同法》规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。同时租赁合同也约定，韩某某拖欠房租累计六个月以上，出租人有权解除合同。因此，不论是基于不定期租赁性质，还是从韩某某违约的角度，开封市中医院要求解除租赁合同的请求均应予以支持。关于腾房的合理期限，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十八条仅规定了出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，而不是关于解除租赁合同腾房合理期限的规定，且该条规定因与《中华人民共和国物权法》相冲突已被废止。一审法院基于解除合同应提前30天通知韩某某的租赁合同约定，判令韩某某30日内腾房并无不当。
关于韩某某诉称开封市中医院擅自断水、断电造成其损失的赔偿问题，因韩某某一审时未提起反诉，本案不予审理。一审判决关于因韩某某未提交相关证据对其赔偿损失的辩称不予支持的表述不当，本院予以纠正。
综上，韩某某前述各项上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持；一审判决驳回开封市中医院要求韩某某交纳房租的诉求，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持开封市顺河回族区人民法院（2009）顺民初字第X号民事判决第一项，即韩某某于判决生效后30日内将其租赁的开封市中医院病房楼南侧X号临街营业房腾出交给开封市中医院。
二、撤销开封市顺河回族区人民法院（2009）顺民初字第X号民事判决第二项，即驳回开封市中医院的其他诉讼请求。
三、韩某某于判决生效后30日内将其所欠2007年9月至2008年11月房租9450元给付开封市中医院。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各100元，均由韩某某承担（一审案件受理费已由开封市中医院垫付，执行时应一并给付）。
本判决为终审判决。
审判长王有奎
审判员程贤辉
代审判员杨雯蒨
二○○九年八月十九日
书记员方坤
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