上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京西单支行，营业场所北京市西城区X街X号。
负责人朱某某，行长。
委托代理人尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人孙洋，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告），杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京恒昌安全防范咨询有限公司职员，住（略）。
委托代理人熊某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京恒昌安全防范咨询有限公司职员，住（略）。。
上诉人中国建设银行股份有限公司北京西单支行（以下简称建行西单支行）因与被上诉人杨某某借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2009）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
建行西单支行在一审中起诉称：建行西单支行与杨某某、嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）于2003年12月4日签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2003个商贷字第x号），由嘉裕公司提供连带担保责任。借款合同约定：建行西单支行向杨某某提供x元贷款，用于购买北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层E号房屋，借款期限为2003年12月4日至2021年12月3日；杨某某还款采用按月等额本息还款法，还款期限为216期，同时约定贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，由建行西单支行按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；合同期内，杨某某应当每月归还建行西单支行借款本息x.40元。合同各方约定担保方式为抵押加阶段性保证，即建行西单支行以杨某某所购房屋做抵押，并由嘉裕公司承担连带保证责任。同时约定违约责任：杨某某未按还款计划还本付息，建行西单支行有权对逾期未还的贷款本金及利息在逾期期间按中国人民银行规定的日息万分之二点一计算，直至该款项偿还之日止。借款期间，杨某某累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，建行西单支行有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。建行西单支行依照合同约定向杨某某发放贷款x元，但是杨某某未按借款合同的规定按期还款。建行西单支行决定行使合同权利，提前收回本合同项下的贷款本息。建行西单支行曾起诉过保证人嘉裕公司承担保证责任，并与嘉裕公司达成了调解协议，有（2008）西民初字第X号调解书为证，由嘉裕公司承担保证责任。但保证人一直未履行调解书中的承诺，故诉至法院要求：1、判令杨某某偿还借款本金x.41元；2、判令杨某某偿还借款利息（包括罚息）x.84元（计算至2009年3月24日）及至实际偿还之日的利息；3、判令杨某某承担本案诉讼费。
一审法院在审理过程中，建行西单支行向法庭提交如下证据予以证明：1、《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2003个商贷字第x号）；2、核定贷款指标通知书；3、中国建设银行贷款支付凭证；4、借款人贷款账户基本信息。
杨某某在一审中答辩称：杨某某与嘉裕公司签订了退房协议，已经解除了房屋买卖合同，在（2008）西民初字第X号民事调解书中建行西单支行同意由嘉裕公司承担此贷款的给付及相关责任。故不同意建行西单支行的诉讼请求。
本案在审理过程中，杨某某向法庭提交如下证据予以证明：1、退房协议；2、（2008）西民初字第X号民事调解书。
经一审法院庭审质证，杨某某对建行西单支行所提交的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、核定贷款指标通知书、中国建设银行贷款支付凭证及借款人贷款账户基本信息的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认。
建行西单支行对杨某某提交的以下证据持有异议：
1、退房协议。杨某某据此证明其与嘉裕公司签订了退房协议，一致同意解除双方签订的《北京市商品房预售合同》。建行西单支行对该证据表示不知情，提出退房行为并不能导致借款人还款责任的免除。该院认为，该退房协议是杨某某及嘉裕公司的真实意思表示，嘉裕公司加盖公章予以确认，故一审法院对该证据予以确认。
2、（2008）西民初字第X号民事调解书。杨某某据此证明应由嘉裕公司承担还款责任。建行西单支行对该证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为并不能凭此免除借款人基于借款合同而产生的还款责任。本院认为，该调解书是建行西单支行以及嘉裕公司的真实意思表示，符合调解的自愿、合法原则，且该调解书处理的法律关系是基于杨某某购房及借款的法律关系而产生，故一审法院对该调解书予以确认。
一审法院审理查明：一、2003年12月4日，建行西单支行与杨某某、嘉裕公司签订了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2003个商贷字第x号）。该合同约定：本借款用于购买北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层E号房屋；建行西单支行向杨某某提供人民币贷款x元，借款期限为自2003年12月4日起至2021年12月3日止，贷款利率为月利率4.2‰；杨某某的借款由建行西单支行直接划入嘉裕公司在建行西单支行开立的存款账户内。账户名称为：嘉裕房地产开发有限公司，帐号为：x，杨某某应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为216期；贷款采用合同约定的等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币x.40元，借款期内，如遇国家法定利率调整，由建行西单支行按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在杨某某取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由嘉裕公司提供连带责任保证。抵押物是指杨某某以本合同项下贷款资金所购买的房屋，该房屋座落于北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层E号，抵押房屋建筑面积为162.54平方米；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款金额、利息（包括罚息）、杨某某应支付的违约金、赔偿金以及建行西单支行为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；保证担保的范围包括杨某某的借款本金、利息（包括罚息）、杨某某应支付的违约金、赔偿金以及建行西单支行为实现债权而发生的费用等；保证方式为在保证期间，嘉裕公司愿为杨某某的债务承担连带责任，如杨某某未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行西单支行有权要求嘉裕公司就全部债务承担保证责任，嘉裕公司同意建行西单支行从其在建行西单支行开立的存款账户中直接扣划；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋所有权证》及其他相关资料交建行西单支行代为保管之日止；保证期间，遇国家法定利率调整而变更借款合同利率的，无需得到嘉裕公司的任何事前的书面或者口头的同意或事后的追认。二、2003年12月4日，建行西单支行依约将贷款划拨至嘉裕公司的帐户供杨某某购房之用。三、2008年5月18日，嘉裕公司与杨某某签订《退房协议》，协议约定：嘉裕公司与杨某某就北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层E号房屋于2003年10月9日签订了《北京市商品房预售合同》及其附件。杨某某已于2008年5月18日向嘉裕公司提出解除上述《北京市商品房预售合同》及其附件的请求。嘉裕公司与杨某某经友好协商、一致同意解除上述《北京市商品房预售合同》及其附件，并就解除的相关事宜签订本协议。嘉裕公司与杨某某一致同意，具体退款事宜由杨某某及嘉裕公司另行协商确定。嘉裕公司与杨某某一致同意，自本协议生效之日，嘉裕公司取回该房屋所有权，并有权自生效之日起将该房屋另行出售。四、2008年5月20日，建行西单支行与嘉裕公司达成调解协议，经该院确认调解协议内容如下：1、嘉裕公司于2008年5月30日前还清截止2008年5月30日所欠建行西单支行借款本金、利息和罚息（按编号为2003个商贷字第x号《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》约定利率计算，并依据建行西单支行2008年5月30日电脑系统出具的客户逾期欠款清单记载的欠款本息及罚息金额为准）；2、自2008年5月30日后建行西单支行与嘉裕公司继续履行编号为2003个商贷字第x号《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，但合同中的违约责任按照本调解协议第3条执行；3、嘉裕公司如未按照约定履行，则建行西单支行有权中止合同，收回未到期的全部贷款本息及罚息，并依据逾期当日建行西单支行电脑系统出具的欠款本息及罚息申请执行。嘉裕公司至今未履行该调解书确定的还款义务。五、截止至2009年3月24日，《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》项下杨某某所欠本金余额为x.41元，应付利息、罚息为x.84元。另查，2009年6月19日嘉裕公司出具证明，称杨某某于2003年购买了嘉裕公司开发的北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第A座X层E号房屋一套，现双方已解除房屋买卖合同，嘉裕公司已承担了杨某某因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任。嘉裕公司已经将杨某某交纳的购房首付款及相关税费退还杨某某。
一审法院认为：建行西单支行与杨某某、嘉裕公司所签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》为各方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，应认定为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。建行西单支行与杨某某、嘉裕公司签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》后，依照合同约定将购房贷款划入嘉裕公司的帐户。但在履行合同过程中，杨某某未按照约定及时偿付借款，并与嘉裕公司签订了《退房协议》，嘉裕公司在收回房屋的同时承诺承担杨某某因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任。由此可见，杨某某既未得到房屋，亦未使用贷款，嘉裕公司应认定为该笔贷款的实际使用人，现建行西单支行向杨某某提出偿还欠款本息的诉讼请求显然不妥，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司北京西单支行的诉讼请求。
建行西单支行不服该民事判决，其上诉理由和请求是：一、一审法院认定杨某某非贷款实际使用人不合逻辑且与事实不符。一审判决认为“在履行合同过程中，杨某某未按照约定及时偿付借款，并与嘉裕公司签订了《退房协议》，嘉裕公司收回房屋同时承担杨某某因购买该房屋与建行西单支行贷款所发生的法律责任。”并得出结论“杨某某既未得到房屋，亦未适用贷款，嘉裕公司应认定为该笔贷款的实际使用人”。从一审法院的认定来看，借款合同中的借款人借款后只要不履行还款的主要义务，待借款原因消灭时，其还款义务自然免除。一审法院认定结论的得出显然不合逻辑。一审法院的认定也与事实不符。杨某某因支付购房款而向建行西单支行申请贷款，在与建行西单支行签订借款合同，建行西单支行发放了贷款之后，杨某某用贷款支付了全部房款，并按借款合同约定向建行西单支行履行按月偿还借款义务。本案中杨某某实际履行了部分还款义务，至2007年9月，杨某某才出现不还款情况。故一审法院因为杨某某退房就认定其不是该笔贷款的实际使用人是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十无条的规定，是不正确的。1、该条并未规定当商品房买卖合同解除时，商品房担保贷款合同同时当然被解除。一审判决仅根据杨某某与嘉裕公司解除购房合同这一规范适用的条件之一，就认定了应适用该条法律规范，是不正确的。2、该条司法解释是从民法的公平原则出发，亦在同时保护上述合同中房屋买受人和担保权人的利益，在该条规范中，房屋出卖人是义务的承担主体。本案中，银行却因为一审法院适用该条司法解释而丧失了一个可追偿的对象，这不符合该司法解释的立法意图。司法解释不能与基本法律相冲突。合同法明确规定了债务转移以债权人同意为必要条件，司法解释不能违背这一基本精神。本案中，杨某某与保证人之间达成的债务转移协议，未经建行西单支行同意，对建行西单支行不发生法律效力。未经债权人同意的债务转移，不得对抗债权人，债权人有权拒绝第三人向其履行，同时有权要求债务人履行合同义务并承担不履行合同的法律责任。3、该条司法解释是适用于房屋出卖人和买受人真实解除购房合同的情况，但在本案中，杨某某并未提供足够证明其与嘉裕公司解除了购房合同。本案所涉房屋仍登记在杨某某名下，杨某某亦未提供嘉裕公司返还其购房款的证明。其次，嘉裕公司目前负债累累，其债权人都难以得到清偿，作为只对公司债务承担有限责任的法律主体，此时再多些负债对其没有任何实质意义和负担。所以，建行西单支行有理由认为，杨某某与嘉裕公司所谓的解除购房合同的协议是恶意串通损害建行西单支行的利益的合同，是无效合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判；一、二审诉讼费用由杨某某承担。
杨某某同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，建行西单支行与杨某某、嘉裕公司签订的借款合同系各方当事人的真实意思表示，且未悖国家相关法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应恪守履行。建行西单支行在签订合同后，依约将贷款划入嘉裕公司帐户，履行了合同义务。杨某某未依约及时偿付借款，且于2008年5月18日，嘉裕公司与杨某某签订《退房协议》，双方解除了商品房买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，嘉裕公司与杨某某的买卖合同关系已经不存在，借款合同项下的还款义务应当由嘉裕公司承担。故建行西单支行的上诉理由不能成立。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千九百六十一元，由中国建设银行股份有限公司北京西单支行负担（已交纳）；二审案件受理费一万九千九百一十二元，由中国建设银行股份有限公司北京西单支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张辉
代理审判员刘景蕙
代理审判员杨某
二○○九年九月十八日
书记员焦媛
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