张某某与云南世林房地产开发有限公司买卖合同纠纷案一审民事判决书（2006）昆民一初字第16号

当事人: 法官: 文号:（2006）昆民一初字第16号

原告：张某某，男，汉族，X年X月X日出生，个体户，现住（略）－4－X号，身份证号：x。

委托代理人：廖某蓉、廖某某，云南仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。

被告：云南世林房地产开发有限公司。

住所：昆明市X路X号。

法定代表人：刘某某，该公司董事长。

委托代理人：彭志刚，北京市致衡律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人：解家玺，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。

原告张某某与被告云南世林房地产开发有限公司（以下称世林公司）买卖合同纠纷一案，本院于2005年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2006年3月15日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人廖某蓉、廖某某，被告的委托代理人彭志刚、解家玺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告张某某起诉称：2005年5月27日原、被告双方签订了《商品房购销合同》。约定原告以120万元购买被告开发的世林国际别墅C4－X号，面积为317.54平方米的房屋。原告按约定于2005年5月27日支付定金5万元，于6月3日支付房款105万元。按约定被告应在9月20日前办理好房屋预售登记备案，并为原告办理好产权证，逾期未能办理被告每天按原告已付款的0.5‰向原告支付违约金。但被告逾期未能办理好原告的产权证，经原告多次催促，被告均以种种理由推诿，原告认为被告不诚信。C4－X号房屋被告于2004年7月5日已办理登记备案，买受人是潘学军，被告将C5－X号房屋于2005年10月14日办理登记备案，买受人是原告，可见被告以欺诈的行为将出售给潘学军的C4－X号房屋再次出售给原告，且不征得原告的同意，擅自将面积为317.54平方米的C4－X号房屋变更为283平方米的C5－X号房屋，并进行登记，被告的行为属欺诈，严重违反了合同约定。故请求法院判令解除双方签订的《商品房购销合同》；判令被告返还原告已付购房款110万元；判令被告赔偿原告损失120万元；判令被告双倍返还定金10万元；判令被告偿付违约金（按原告已付款每天0.5‰计算，自2005年9月21日起计至付款之日止，起诉状中的x元违约金为便于诉讼暂计算至12月14日）；判令被告承担本案诉讼费。

被告世林公司答辩称：被告没有原告诉称的违约行为，原告认为被告将合同约定的标的物转卖给第三人，已构成根本违约，但被告没有根本违约。在原告提交的总体环境规划图中其认为的C4－X号房屋与被告提交的总体环境规划图上标明的A号房屋是同一建筑物，被告多次以口头、信件、公告的方式要求原告履行接房义务，但原告拒绝接房，真正违约的是原告，其目的是为了退房。原告的合同目的从始至终都是可以成立的，合同标的从面积、户型、座落都可以保证，被告并没有违约行为。请求法院判令驳回原告的诉讼请求。

原告针对其主张的事实和请求，向法庭提交了以下主要证据材料：

一、原、被告双方签订的编号为C4－90的《商品房购销合同》一份，原告以此说明原告以120万元购买面积为317.54平方米的C4－X号房屋及双方约定被告承诺原告在9月20日前办理房屋预售登记备案，并为原告办理好房屋产权证，逾期未能办理被告按原告已付款的每天0.5‰向原告支付违约金的事实。

二、被告于2005年6月3日出具的发票一份，发票载明客户名称为原告，金额为110万元。原告以此说明，原告于2005年5月27日支付定金5万元，6月3日支付105万元，共计110万元。

三、呈贡县房地产管理处于2005年11月11日出具给云南唯真律师事务所的证明一份。原告以此说明被告以欺诈的行为，将已出售给潘学军的C4－X号房屋，再次售给原告，且未经原告同意擅自将C4－X号房屋变更为C5－X号房屋，进行登记备案。

四、吕晓飞、吕燕萍的名片。

五、C4户型图、世林别墅三、四期单体设计方案。

六、世林国际别墅置业方案。

七、世林国际别墅总体环境规划图。原告以上述证据说明被告工作人员吕晓飞、吕燕萍提供了上述材料给原告，可以说明C5－X号房屋是283平方米，被告存在欺诈隐瞒的行为。

被告针对原告提交的证据质证认为：对证据一编号为C4－90的《商品房购销合同》的真实性无异议，但该合同未登记备案，效力不认可。对证据二发票的真实性无异议，予以认可。对证据三证明的真实性无异议，C5－X号房屋已登记备案。对证据四吕晓飞、吕燕萍的名片，因有涂改，故对真实性不认可。对证据五C4户型图认可，对世林国际别墅三、四期单体设计方案不认可。对证据六置业方案的真实性不认可。对证据七世林国际别墅总体环境规划图的真实性不认可。

被告针对其答辩向法庭提交了以下证据材料：

一、世林国际别墅总体环境规划图一份，被告以此说明合同约定的房屋座落位置。

二、双方签订的《商品房购销合同》一份，其中合同编号由C4－90改写为C5－72。该合同于2005年10月14日经呈贡县房地产管理处登记备案。被告以此说明这份合同是登记备案生效的，房屋面积为317.54平方米。

三、照片四份，被告以此说明房屋已具备交付条件。

四、入伙通知书及国内特快专递邮件清单。被告以此说明其一直在催告原告办理接房手续。

五、世林国际别墅区总平面布置图。

六、昆明市公证处于2006年3月10日出具的（2006）昆证经字第X号《公证书》一份。被告以此说明在2006年3月10日要求原告办理接房。

七、预许云字（2003－4）号《商品房预售许可证》一份，被告以此说明预售房屋的合法性。

针对被告提交的证据，原告质证认为：证据一规划图有异议，被告存在一房二卖。其证据二是对方擅自更改了的合同，将C4－90更改为C5－72进行备案。证据三是照片，无法质证，同样的房屋有很多。证据四入伙通知书是在2006年2月14日寄出的，不予质证。证据五总平面布置图的真实性有异议。证据六《公证书》时间在2006年3月10日，与本案无关。证据七《商品房预售许可证》超过举证时限不予质证。

在诉讼中，原告与被告各自向法院提交的世林国际别墅总体环境规划图经本院对比是同一的，双方均明确认可原告在其提交的图上所称的C4－X号房屋与被告在其提交的图上所标注的A号房屋是同一位置的房屋。在诉讼中，原告于2005年2月22日向本院提交申请书，请求法院向呈贡县建设局调查被告提交的世林国际别墅区总平面布置图的真实性及现场勘查原告购买的C4－X号房屋的位置。根据申请，本院向云南省呈贡县建设局进行了调查并制作了调查笔录，其规划管理科负责人明确陈述，被告向法院提交的世林国际别墅区总平面图与被告向呈贡县建设局提交的世林国际别墅区总平面图是一致的。原、被告双方对此调查笔录进行了质证，原告质证认为，调查笔录的真实性无异议，但原告所买的C4-X号房屋与图纸上所标不一致。被告对调查笔录质证认为，调查笔录真实性无异议。

根据申请，本院组织双方于2006年5月18日进行了房屋现场勘验，原告对现场门头标识为“爱丁堡D－20”的房屋确认是其所购的房屋，但认为当时没有标识，原告所购买的是C4－X号房屋。被告对现场标识为“爱丁堡D－20”的房屋确认是卖给原告的，此房就是世林国际别墅区总平面图上标注的C5-X号房屋。

根据双方提交的证据，双方争议的事实在于：原告所称的C4－X号房屋是否是世林国际别墅区总平面图标注的C5－X号房屋，是否是现场标识为“爱丁堡D－20”的房屋。本院认为，根据双方各自提交的世林国际别墅总体环境规划图，经本院对两份图的对比核实，两份图是同一的。原告认为其购买的C4－X号房屋的位置与被告认为的C5－X号房屋的位置在两份图上是同一的，在这两份图上均未标注具体的号码，只有在世林国际别墅区总平面图上标注有具体的号码，经本院对比，原告所称的世林国际别墅环境规划图上，C4－X号房屋位置在世林国际别墅区总平面图上对应位置的标注号码是C5－72，故可以确认原告所称的C4－X号房屋即是世林国际别墅区总平面图上标注的C5－X号房屋。根据现场勘查情况，可以确认原告所购的房屋即为现场门头标识为“爱丁堡D－20”的房屋，在原告购买时无现在的标识，结合世林国际别墅环境规划图，该房屋位置即为图上标注的C5－X号房屋。综上所述，本院确认原告合同中约定的C4－X号房屋即为世林国际别墅区总平面图上标注的C5－X号房屋，也即为现场门头上标识为“爱丁堡D－20”的房屋。

根据双方提交的证据及质证情况，各自对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以确认。本院确认以下事实:

2005年5月27日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告建设的世林国际别墅C4－X号房屋一幢，房屋套内建筑面积为317.54平方米，总金额为120万元；原告一次性付款，2005年5月27日付5万元，余款115万元于5月30日付清；被告应于2005年9月30日前将商品房交付原告；如被告未按合同约定的时间交房，自合同约定的期限届满后的次日至实际交房之日止30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以书面或电话形式通知原告办理交接手续；合同一式四份，登记机关一份，被告两份，原告一份等主要内容。同时双方还签订了《合同补充协议》，其中约定了，原告于5月30日前支付房款110万元，余款10万元在被告办理完产权证并交给原告时付清，逾期按总房款的每天0.5‰向被告支付违约金；被告向原告承诺在9月20日前办理该房屋预售登记备案，并为原告办理好房屋产权证（由原告交纳契税），逾期未能办理被告按原告已付款的每天0.5‰向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告于2005年6月3日向被告交付了房款110万元，被告向原告出具了发票。2005年10月14日被告将自己持有的合同向呈贡县房地产管理处进行登记备案，该份登记备案合同在合同首页合同编号处将C4－90变更为C5－72，在合同C4－X号处变更为C5－72，两处变更均加盖了被告的合同专用章。2005年11月11日原告委托律师向呈贡县房地产管理处查询，呈贡县房地产管理处向云南唯真律师事务所出具证明，其中载明世林国际别墅C4－X号房屋于2004年7月5日登记备案，买受人是潘学军，C5－X号房屋买受人是原告的内容。原告遂于2005年12月23日向法院提起诉讼。在诉讼中，被告于2006年2月15日向地址为“昆明市高新区国际花园”，收件人为“张某某”的邮寄了一份文件资料。原告否认收到该邮件。被告于2006年3月10日向原告邮寄送达接收房通知，并注明本通知为第二次书面通知，昆明市公证处对被告的邮寄行为进行了公证，并出具了（2006）昆证经字第X号公证书。

另确认，原告合同中载明的C4－X号房屋在被告向呈贡县建设局提供的世林国际别墅区总平面图上标注的编号为C5－72，也即现场房屋门头上标识为“爱丁堡D－20”的房屋。该房屋现无人居住。

根据双方的诉辨主张，本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方签订的合同是否进行了变更；二、被告是否存在一房二卖的情形；三、被告是否存在违约；四、双方签订的合同是否应当解除；五、被告如何承担违约责任。

一、关于双方签订的合同是否进行了变更的问题。被告在诉讼中称，双方将合同约定的C4－X号房屋变更为C5－X号房屋后进行了备案，原告对此予以否认，认为是被告擅自变更。本院认为，双方于2005年5月27日签订的合同中约定买卖的房屋编号为C4－X号，原告在诉讼中提交的合同房屋编号为C4－X号，而被告提交备案的合同房屋编号为C5－X号，双方合同的房号明显不同。而在被告提交的合同中发生变更处，均加盖了被告的印章，但无原告的签名或印章，此情形不符合双方已合意达成变更的情理。且原告按合同约定自己持有的那份合同并无变更的内容，原告也否认合同进行了变更，在此情况下，被告提交的证据不能证明双方对合同进行了变更，被告称合同变更的理由不能成立。双方签订的房屋编号为C4－90的合同是双方的真实意思表示，是双方在自愿平等基础上签订，合同内容并不违反国家法律法规，故该份合同应属有效。

二、关于被告在履行合同中是否存在一房二卖情形的问题。本院认为，（一）如前所述，双方合同约定的是被告将自己开发的世林国际别墅C4－X号房屋出售给原告，则被告应按合同的约定交付C4－X号房屋。（二）在诉讼中原告提交了C4－X号房屋在房产管理部门登记备案的买受人不是原告，但根据审理确认的事实，原告所称合同中的C4－X号房屋与被告所称的C5－X号房屋，在现场位置上是一致的，即为现场编号为“爱丁堡D－20”的房屋。由此可以证明双方所欲交付或接受的房屋是同一的。根据被告提交的经房产管理部门备案的C5－X号房屋的情况，可以表明C5-X号房屋至今并未售出，而在合同中约定的C4－90或C5－72以及现场的“爱丁堡D－20”均是交易的标的物的一个编号，而非实际的房屋，被告并不存在故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人的情形，故原告认为，被告不能交付C4－X号房屋属一房二卖的理由不能成立。原告据此要求被告赔偿损失120万元的请求没有事实和法律依据，故原告的此请求本院不予支持。

三、关于被告是否存在违约的问题。本院认为，（一）有效的合同对双方当事人均具有约束力。双方合同中约定交付的是C4－X号房屋，原告作为买受人在其买房时表明自己购房标的物的意思，只能依据被告提供的房屋的编号进行确认表示。故原告认为合同约定的房屋是C4－X号并无过错。诉讼中，本院确认了原告所称的C4－X号房屋即为被告进行登记备案的C5－X号房屋的事实，但此事实可以表明，在签订合同过程中，被告存在过错，才导致不能以C4－X号房屋进行登记备案，虽然被告不存在一房二卖的情形，但根据合同约定，被告不能以C4－X号进行登记备案，明显违反约定，被告显属违约。被告理应承担相应的违约责任。（二）根据双方签订的合同第七条“甲方（即被告）应于2005年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（即原告）”的约定，被告并未提交相应证据证明自己于合同约定的时间交付房屋的事实，被告明显构成违约。根据双方签订的合同补充协议第二条“甲方（即被告）承诺乙方（即原告）在2005年9月20日前办理该房屋预售登记备案，并为乙方办理好房屋产权证，由乙方交纳房屋契税”的约定，在诉讼中，被告也未提交证据证明为原告办理好产权证的事实，被告明显构成违约。即使被告进行登记备案的C5－X号房屋即为原告欲购买的房屋，但被告并未提交证据证明向原告作出了解释或通知，并取得原告的同意和认可的事实，导致至今未能办理产权证的过错应在于被告。综上，被告在履行合同过程中明显存在违约，依法应承担违约责任。

四、关于合同是否应当解除的问题。本院认为，（一）如前所述，根据审理确认的事实，被告并非不能交付双方合同约定所确定的房屋，被告并非存在欺诈的情形，故被告并不存在一房二卖的情形，原告依据《消费者权益保护法》第四十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求解除双方合同的请求，并无相应的证据证实，故本院对原告的此请求不予支持。（二）如前所述，被告在履行合同的过程中，存在违约行为。但根据审理确认的事实，原告欲购买的房屋就是被告所登记备案的C5－X号房屋，被告并非不能履行交付该房的义务，故原告购房的目的并非不能实现。双方在合同第九条约定了“逾期交房90天后，甲方（即被告）按乙方（即原告）已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，在被告迟延履行的情况下，双方的合同仍应履行。故原告基于被告迟延履行而要求解除合同的理由，并不具备法律法规规定解除的情形，原告解除合同的请求，本院不予支持。原告要求被告返还购房款110万元的请求，同理不予支持。

五、关于被告如何承担违约责任的问题。本院认为，（一）如前所述，被告在履行合同中的交房及办理产权证的义务中均存在违约的行为，根据合同中约定的交房违约责任与合同补充协议中约定办理产权证的违约责任的内容，两者之间的违约责任约定是不同的，法律法规并未禁止两者同时约定，故本院对双方合同的约定应予尊重。在本案中，原告仅向法院提出要求被告支付迟延办理产权证的违约金请求，故本院仅就此请求进行审理。原告有权对自己的权利进行处分或另行解决。被告在诉讼中认为双方约定交房在前，缴税在后，最后办产权证的诉称与合同约定的交房时间在2005年9月30日，补充协议约定在2005年9月20日前办理好产权证的内容不符，有效的约定对双方均有约束力，双方应按约定履行各自义务。（二）在诉讼中，被告虽举证证明自己向原告发出过交房的通知，但对此原告不予认可，作为买房人其基于对合同的认知及买受人只有通过房号以确认自己所购房屋的认知，其对被告交付C5-X号房屋的交房通知的抗辩，是合理合法的，故本院不能认定被告于2006年3月10日履行了通知原告办理产权证的义务。（三）如前所述，合同不具有解除的情形，但被告仍应承担迟延办理产权证的违约责任。在诉讼中本院组织双方到现场勘验，勘验过程可以确认原告所称的C4-X号房屋与被告所称的C5-X号房屋是同一幢房屋，此时原告应可以知晓C4-90即为C5-72。根据双方合同补充协议第二条的约定，被告负有为原告办理好产权证的义务，之前由于被告未尽妥善告知房号变更的义务，并取得原告的认可，才导致原告不接受办理C5-X号房屋的产权证，原告享有合理的抗辩，被告应承担违约责任。经过勘验由于房号不同，阻碍办理产权证的情形已消除，被告不存在拖延办理产权证的主观故意，故逾期办理的天数应计算至勘验之日止，则违约金应按原告已付款的每天0.5‰乘以2005年9月21日至2006年5月18日止的实际天数（240天）计算，违约金为x元。原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金请求，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”的规定，被告还应继续履行办理产权证的义务，同样原告也负有协助被告办理产权证的义务。

至于原告提出的双倍返还定金10万元的请求。虽然双方签订的合同第六条载明“2005年5月27日付5万元人民币，余款人民币115万于5月30日付清”的内容，但该内容并未明确5万元的性质为定金，原告也未提交交付了定金5万元的证据，且被告在诉讼中否认收到原告的定金。在此情况下，本院不能确认原告交付了定金5万元的事实，原告要求双倍返还定金10万元没有事实和法律依据，其请求本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十八条第一款第一项之规定，判决如下：

一、由被告云南世林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张某某支付违约金x元。

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

案件受理费x.75元，由被告云南世林房地产开发有限公司承担70％即x元，由原告张某某承担30％即6673.75元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强调执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强调执行的期限为六个月。

审判长褚晓云

审判员杨宁

代理审判员黄超

二ＯＯ六年六月二十二日

书记员刘某

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