上诉人（原审被告、反诉被告）贾某，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，住（略），身份证号：x。
委托代理人刘英，云南一诚律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人詹某某，男，X年X月X日出生，傣族，昆明市人，在云南瑞阳律师事务所工作，住（略），一般授权代理。身份证号：x。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明交安达物业管理有限公司（以下简称交安达公司）。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人曹文华，云南兴天平律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人相智翔，云南兴天平律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人贾某因与被上诉人交安达公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2006）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年10月25日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，并依法报经本院院长批准延长本案审理期限三个月，本案现已审理终结。
一审判决确认：2005年3月10日，交安达公司与贾某签订一份《租赁协议》，约定：由贾某承租云南省交通厅机关综合服务楼半地下层至地上一、二层作为经营餐厅使用，租赁期预定为五年，从2005年4月1日至2010年3月31日止，每年租赁费为x元，租赁费按季度交纳，次季度租赁费应在上季度到期前提前30日交纳；贾某负责综合服务楼的经营管理并向交通厅职工提供中餐服务，职工中餐按贾某在承诺书中的承诺供应，若贾某不按承诺书的要求供应，交安达公司有权终止合同；交安达公司负责向贾某提供经营场地、餐厅服务的部分用具（按实际移交数进行认定，所有权归交安达公司），贾某根据实际经营需要自行添加其他设备、用品；交安达公司负责协调经营期间水、电的正常供应，贾某按照实际耗用量自行承担费用，并于每月25日前及时交纳水电费；双方应认真履行协议，如有违约，违约方应支付无违约责任方违约金x元，并承担给无违约责任方造成的经济损失。协议签订后，交安达公司将约定的租赁场地交付给贾某经营使用，并将其购买的价值x元的厨房设备、厨房杂件以及方桌17套、带玻璃转盘圆桌22套（备用桌面6个）、餐椅363把、九组X片屏风等餐厅用品移交给贾某使用。贾某于2005年6月向工商行政管理部门和税务机关领取了个体工商户营业执照和税务登记证。双方在履行过程中，贾某向交安达公司支付了2005年4月1日至11月30日的租金x元，贾某未支付12月1日以后的租金，交安达公司遂于2006年2月20日和3月2日发出催款通知，要求贾某在3月15日前交纳拖欠2005年12月至2006年2月的租金和2006年3月至5月的租金，若在通知时间内未交费，交安达公司有权终止合同。2006年3月29日，双方对贾某使用的厨房设备等物品办理了移交手续，交安达公司收回了出租给被告使用的交通厅机关综合服务楼半地下层和地上二层房屋，贾某尚有地上一层房屋、屏风5片、餐椅6把和价值x元的餐具未移交给交安达公司。在移交过程中，贾某向云南省交通厅机关服务中心借款x元用以支付员工工资和供货商货款，机关服务中心出具说明该款由交安达公司享有债权。贾某在经营中，收取云南省交通厅机关服务中心和云南省交通厅机关劳动服务公司支付的交通厅职工中餐费合计x.20元，机关服务中心和机关劳动服务公司出具证明明确交安达公司对职工的中餐费享有债权，机关服务中心还出具说明明确2006年3月底前交通厅部分职工在贾某经营的鸿运通酒楼的中餐费仍有x.30元未消费，贾某也未退还。另外，交安达公司出租给贾某使用的租赁物即交通厅综合服务楼所占的土地为国有划拨用地，云南省交通厅为解决机关职工的就餐和接待基层来交通厅办事人员的住宿，于2003年9月、2004年1月向昆明市规划局和云南省建设厅领取了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，投资建设了该综合服务楼。综合服务楼建成后，云南省交通厅于2005年12月8日向云南省人民政府机关事务管理局申请办理完善建设手续。2006年3月22日，云南省人民政府办公厅函复云南省交通厅“原则同意你厅建设办公附楼的意见，该楼建设经费由你厅自筹解决，产权属省人民政府所有”。2005年10月12日，昆明市国土资源局五华分局向云南省交通厅发出通知，要求云南省交通厅缴纳土地使用权收益金。2006年4月13日，原告交安达公司遂以被告贾某存有拖欠租金、水电及电话费和违背中餐供应承诺的违约行为为由，向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告解除2005年3月10日与被告签订的《租赁协议》的行为有效，并确认原、被告之间的《租赁协议》已经于2006年3月24日解除；2、被告立即将租赁的场地地上一层全部腾空交还原告；3、被告向原告支付拖欠的自2005年12月1日至2006年3月24日的租赁费x元及其利息（按银行同期贷款利率计算）；4、被告向原告支付欠款x元、水电和电话费4003.10元、职工餐费x.30元及设备餐具损失x元；5、被告向原告支付违约金x元；6、由被告承担本案诉讼费。审理中，反诉原告贾某遂以双方签订的《租赁协议》违反了国家的强制性规定，该协议是无效的为由，向一审法院提起反诉，请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2005年3月10日签订的《租赁协议》无效；2、返还反诉原告已付的房屋租金x元；3、反诉被告承担因其过错给反诉原告造成的损失x元；4、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
根据上述确认事实，一审判决认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。第一，租赁协议的效力。双方于2005年3月10日签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示。交安达公司出租给贾某经营使用的综合服务楼所占用的土地性质虽然为国有划拨用地，我国《城市房地产管理法》第五十五条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”，现土地管理部门已通知云南省交通厅要求缴纳土地使用权收益金，但是否缴纳土地使用权收益金并不是房屋租赁合同成立并生效的前提条件；并且，交安达公司出租给贾某经营使用的综合服务楼，虽然尚未取得房屋所有权证，但整幢楼的权属清楚合法。因此，交安达公司与贾某签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按约定全面善意的履行各自的义务。第二，违约责任。贾某未按约定支付租金的行为已违反约定，应承担违约的民事责任，支付拖欠原告从2005年12月1日至2006年3月24日止的租金x元及按银行同期贷款利率计的利息（从2005年12月1日至实际还清款项之日止按本金x元计，从2006年3月1日至实际还清款项之日止按本金x元计），并承担违约金x元。由于贾某未按约定履行支付租金的义务，而支付租金是作为承租人的贾某的主要义务，贾某未履行支付租金的义务，经交安达公司催告后仍未履行，交安达公司根据法律规定和当事人的约定有权解除双方签订的《租赁协议》，虽然交安达公司无证据证明其已向贾某发出了终止协议的通知，但交安达公司于2006年3月2日向贾某发出的催款通知已明确了逾期不交租金则终止协议的意思表示，之后双方于3月29日办理了厨房设备等物品的移交，双方移交物品的行为应视为解除了《租赁协议》，故交安达公司解除协议的行为合法有效，一审法院确认双方的《租赁协议》于2006年3月29日解除。协议解除后，贾某已无法律根据占用租赁房屋，故交安达公司要求贾某腾还交通厅机关综合服务楼地上一层房屋的请求成立，一审法院予以支持。至于交安达公司要求贾某支付电话费、水电费4003.10元的请求，因交安达公司提交的证据不能证明该请求所依据的事实存在，故一审法院对交安达公司的该项请求不予支持；交安达公司要求贾某支付欠款x元的请求，因该x元的款项系贾某的借款，与本案审理的房屋租赁关系并非同一法律关系，故一审法院对交安达公司的该项请求不予处理；交安达公司要求贾某支付职工中餐费x.30元的请求，因职工中餐费是案外人支付给贾某的，案外人出具证明说明交安达公司对贾某收取的职工中餐费享有债权，但交安达公司未举证证明案外人债权转移的形式符合法律的规定，故一审法院对交安达公司的该项请求不予支持；交安达公司要求贾某支付设备餐具损失x元的请求，双方协议解除后贾某应当退还交安达公司已交给其使用的设备餐具等物品，但贾某在移交的物品中尚有屏风5片、餐椅6把和价值x元的餐具未移交给交安达公司，故贾某应向交安达公司承担餐具损失x元并退还交安达公司屏风5片、餐椅6把；而至于交安达公司要求贾某承担果汁机4台、自动咖啡机1台和德国产洗碗机1台的损失，因该部分物品交安达公司在移交时已经实际接收，但是否产生了实际损失，交安达公司未举证证明，故一审法院对交安达公司的该部分请求不予支持。另外，贾某的三项反诉请求是基于协议无效的事实所提出的，而双方签订的租赁协议合法有效，故贾某的反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告昆明交安达物业管理有限公司与被告贾某签订的《租赁协议》于2006年3月29日解除；二、被告贾某于本判决生效后十日内将云南省交通厅机关综合服务楼地上一层房屋腾还原告昆明交安达物业管理有限公司；三、被告贾某于本判决生效后十日内支付原告昆明交安达物业管理有限公司租金x元及按银行同期贷款利率计的利息（从2005年12月1日至实际还清款项之日止按本金x元计，从2006年3月1日至实际还清款项之日止按本金x元计），并承担违约金x元；四、被告贾某于本判决生效后十日内赔偿原告昆明交安达物业管理有限公司餐具损失x元，并退还原告昆明交安达物业管理有限公司屏风5片、餐椅6把；五、驳回原告昆明交安达物业管理有限公司的其它诉讼请求；六、驳回反诉原告贾某的诉讼请求。
宣判后，上诉人贾某不服一审判决，向本院提起上诉，称：1、关于本诉部分。由于被上诉人的过错行为造成上诉人的经营行为无法正常开展，导致上诉人作为承租人并没有完全享有对租赁房屋的使用权，故一审判决上诉人违约并承担违约责任不符合法律规定。首先，由于被上诉人不能提供《建设项目环境影响报告表》，导致上诉人无法办理酒楼营业执照，按期正常开业，而在上诉人取得营业执照后，被上诉人交付的租赁物又因为建设用款严重超过预算，属违规建筑而接受审计部门的审计，被上诉人害怕暴露房屋用途改变用于经营，要求上诉人不能对外经营以配合其审计过关，并与上诉人签订了《委托经营协议》，约定上诉人只是代被上诉人经营管理，并不具有实际经营者的身份，也不承担任何租金及相关经营费用，导致整个酒楼在2005年7月至9月的三个月内除了供应职工餐外无法正常对外经营。双方所签《租赁协议》约定的是在保证交通厅职工午餐的情况下正常对外经营，如果只是承包没有任何利润的职工午餐的话，上诉人就不可能向被上诉人支付每季度8万元的租金。另外，双方所签《租赁协议》虽然要求上诉人提供职工中餐，但并没有约定用餐场所，但被上诉人却要求上诉人将酒楼最好的位置用作职工用餐地，致使上诉人用来对外经营的最好楼层不能对外接待客人。因此，被上诉人在履行《租赁协议》的过程中是有过错的，这也是上诉人延迟交付租金的原因。其次，上诉人与被上诉人于2006年3月协商解除《租赁协议》，被上诉人向上诉人承诺了数项优惠条件，并由被上诉人起草了《租赁场地移交协议》，但在2006年3月29日双方办理场地移交手续时，被上诉人却反悔了，在没有签订移交协议的情况下，强行更换了租赁房屋门锁，霸占了租赁房屋，故一审判决上诉人违约并承担违约金不符合法律规定。再次，被上诉人主张物品损失时仅提交了其单方制作的《移交清单欠缺表》，并没有提交有效的直接证据加以证实，故一审判决上诉人赔偿被上诉人餐具损失x元及退还相关物品缺乏证据支持。最后，被上诉人起诉的标的近35万元，一审判决只支持了12万元，但一审判决却确定由上诉人承担全部诉讼费用，明显不公。2、关于反诉部分。被上诉人将自己不具有所有权的财产出租给上诉人，违反了国家法律的强制性规定，一审判决适用法律错误。首先，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证；（二）不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的。”而本案租赁房屋至今都没有取得产权证，且在上诉人已经实际使用租赁房屋三个月后，被上诉人才取得作为建筑物所必须的《建设项目环境影响报告表》，故被上诉人的出租行为违反了上述强制性的法律规定而归于无效。其次，根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度，只有在取得房屋租赁许可证并缴纳契税后，租赁行为才是合法的，但被上诉人并没有履行这一法定程序，故双方所签《租赁协议》是无效的。最后，被上诉人在明知其没有房屋出租权的情况下还与上诉人签订《租赁协议》，其主观上有过错，导致上诉人上百万元的投资化为泡影，为此债务缠身、倾家荡产，故被上诉人应当就此承担全部法律责任。综上，一审判决认定事实有遗漏，适用法律错误，请求二审法院判令：1、撤销（2006）五法民二初字第X号民事判决书，并依法支持上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人交安达公司答辩称：双方签订的《租赁协议》合法有效，而上诉人在履行该协议过程中拖欠被上诉人的租金长达4个月，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审判决确认事实一致，本院依法予以确认。
根据上述确认事实，审理本案涉及的问题主要是：1、上诉人与被上诉人于2005年3月10日签订的《租赁协议》是否合法有效；2、上诉人在履行双方所签《租赁协议》过程中是否存在违约行为。
本院认为：首先，关于上诉人与被上诉人于2005年3月10日签订的《租赁协议》是否合法有效的问题。
第一，上诉人提出被上诉人出租给其的租赁房屋违反了《城市房屋租赁管理办法》的相关强制性规定，故而双方所签《租赁协议》应为无效合同，根据我国《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，即“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，由此可见，认定合同无效的法定情形之一是“违反法律、行政法规的强制性规定”，而上诉人据以主张双方所签租赁合同无效的法律文件是建设部颁行实施的《城市房屋租赁管理办法》，该管理办法从法律效力的位阶上看属部门规章，并不符合认定合同无效的“违反法律、行政法规的强制性规定”的法定情形，故上诉人认为双方所签《租赁协议》无效的理由不成立，本院不予支持；
第二，上诉人提出被上诉人至今尚未取得本案租赁房屋的产权证，无权出租该租赁房屋的主张，根据本案查明的事实以及云南省人民政府办公厅的复函，尽管本案租赁房屋尚无产权证，但包括本案租赁房屋在内的整幢建筑物的权属合法清晰，被上诉人通过合法受权将本案租赁房屋出租给上诉人并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，而且，虽然包括本案租赁房屋在内的整幢建筑物所占用的土地性质为国有划拨用地，土地行政管理部门也要求缴纳土地使用权收益金，但土地使用权收益金的缴纳与否属行政管理的范畴，并不是决定和影响上诉人与被上诉人签订《租赁协议》这一民事法律行为是否产生法律效力的法定情形，故上诉人主张双方所签《租赁协议》无效的该项理由亦不成立，本院不予支持。
因此，上诉人与被上诉人于2005年3月10日签订的《租赁协议》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律和社会公共利益，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。此外，通过对双方所签《租赁协议》的内容进行审查，表明双方当事人之间建立了合法有效的租赁合同法律关系，本院亦在该法律关系项下对本案进行审理。
其次，关于上诉人在履行双方所签《租赁协议》过程中是否存在违约行为的问题。
第一，根据我国《合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在租赁合同法律关系中，作为出租人的被上诉人的主要合同义务是将合同约定的租赁物交付给上诉人占有、使用和收益，而作为承租人的上诉人的主要合同义务是向被上诉人给付合同约定的租金，并且，在双方所签《租赁协议》中，亦对上述双方的相关权利义务作出了明确约定，还明确约定租金按季度给付，次季度租金应在上季度到期前提前30日给付。但是，根据本案查明的事实，在被上诉人向上诉人履行了交付本案租赁房屋的合同义务后，上诉人只向被上诉人给付了2005年4月1日至11月30日的租金x元，至今尚未给付2005年12月1日至双方所签《租赁协议》实际解除之日止的租金，被上诉人亦向上诉人送达了书面通知，催告上诉人给付租金。因此，在作为出租人的被上诉人履行了主要合同义务后，作为承租人的上诉人并未按照双方合同的约定履行自己的主要合同义务，故在履行双方所签《租赁协议》的过程中，上诉人未按约给付合同租金的行为已经违反了双方所签《租赁协议》的约定，构成合同违约，上诉人应当依法或按照双方合同的约定承担相应的违约责任；
第二，上诉人提出导致其作为承租人没有完全享有对租赁房屋的使用权益的原因在于被上诉人存有过错行为，故而一审判决上诉人违约并承担违约责任不符合法律规定。对此，本院认为，上诉人据以主张被上诉人存有过错的理由之一是被上诉人不能提供《建设项目环境影响报告表》，导致上诉人无法办理酒楼营业执照以便按期开业，基于上述分析评判理由，上诉人与被上诉人之间建立的是租赁合同法律关系，作为出租人的被上诉人主要合同义务是将租赁物交付给上诉人，并无代为和协助作为承租人的上诉人办理营业执照的义务，且双方所签的《租赁协议》也未约定被上诉人负有上述合同义务，而被上诉人亦在所收取的租金中予以了相应的自认减免（认可上诉人给付的租金x元为2005年4月1日至11月30日期间），故上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人据以主张被上诉人存有过错的理由之二是在上诉人取得营业执照后，被上诉人却因自身原因要求上诉人暂不能对外营业，由于上诉人就其主张的该项事实未能提交确实有效的证据加以证实，根据我国《民事诉讼法》第六十四条关于谁主张谁举证的规定，上诉人应当就此承担举证不能的不利法律后果，故上诉人的该项上诉理由无事实依据，本院不予支持。至于上诉人提出其与被上诉人签订了《委托经营协议》，导致整个酒楼在2005年7月至9月的三个月内除了供应职工餐外无法正常对外经营，由于上诉人与被上诉人均明确认可双方实际履行的是双方所签的《租赁协议》，并未实际履行过该《委托经营协议》，即该《委托经营协议》并非是调整本案双方当事人之间法律关系的依据，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人据以主张被上诉人存有过错的理由之三是被上诉人要求上诉人必须将酒楼最好的位置用作职工用餐地，致使上诉人用来对外经营的最好楼层不能对外接待客人，由于双方当事人未在所签《租赁协议》中就此事项做出明确具体的约定，导致双方当事人在对此进行实际履行时缺乏具体规范标准，即双方当事人对此事项约定不明，进而，职工用餐地点的选择与实际履行状态不能成为评判合同当事人是否违约的事项标准，故上诉人的该项上诉理由无法律依据，本院不予支持。因此，上诉人提出由于被上诉人的过错行为导致其未能完全享有对租赁房屋的使用权益的主张不成立，本院不予支持；
第三，针对双方所签《租赁协议》是否实际解除，由于上诉人与被上诉人已于2006年3月29日办理了场地和相关物品的移交手续，对“移交清单”进行了签章确认，被上诉人实际接收了除地上一层之外的本案租赁房屋以及相应餐厅用具，而上诉人也已经实际退出了租赁房屋并停止了经营，故双方当事人以自己的实际行为解除了双方所签的《租赁协议》，故一审判决确认双方所签《租赁协议》于2006年3月29日实际解除并无不当。至于上诉人提出双方在办理场地及用品移交手续之前一直在进行协商，被上诉人承诺了数项优惠条件，但被上诉人却在实际移交时反悔，由于民事法律行为是平等主体间在自愿的基础上意思表示达成一致的过程和结果行为，且上诉人关于被上诉人强行收回本案租赁房屋的主张，亦与双方通过签章确认“移交清单”的方式办理了场地和相关物品的移交手续的行为和事实相悖，故上诉人的该项主张不成立，本院不予支持；
第四，针对上诉人是否应向被上诉人给付从2005年12月1日至2006年3月24日止的房屋租金及该租金的同期银行贷款利息，并承担违约金x元，根据本案查明的事实，上诉人只向被上诉人给付了从2005年4月1日至11月30日止的房屋租金，至今尚未给付2005年12月1日至双方所签《租赁协议》实际解除之日止的房屋租金，而上诉人在2006年3月29日双方以实际行为解除所签《租赁协议》之前一直对本案租赁房屋行使着占有、使用和收益的用益物权，故上诉人应当向被上诉人给付从2005年12月1日至2006年3月24日止的房屋租金及该款相应的同期银行贷款利息。而且，基于上述分析评判理由，上诉人未按约给付合同租金的行为已经构成合同违约，故上诉人应当按照双方合同的约定——违约方应支付无违约方违约金x元——向被上诉人承担相应的违约责任，即给付违约金x元。因此，上诉人认为其不应向被上诉人给付租金和违约金的上诉请求不成立，本院不予支持；
第五，针对上诉人是否应向被上诉人赔偿餐具损失x元及退还屏风5片和餐椅6把，根据被上诉人在向上诉人接收本案租赁房屋时签章确认的物品清单载明的物品数量和价值，比对双方当事人于2006年3月29日签章确认的“移交清单”所载明的物品数量，可以发现，上诉人尚有屏风5片和餐椅6把以及价值为x元的餐具损失，在双方已经实际解除了所签《租赁协议》的情况下，上诉人应当向被上诉人赔偿餐具损失x元及退还屏风5片和餐椅6把，故上诉人的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
此外，基于上述本院对双方所签《租赁协议》的法律效力的分析评判理由，即双方当事人所签《租赁协议》合法有效，进而，上诉人基于双方所签《租赁协议》无效所提出的要求被上诉人退还已给付的房屋租金，并赔偿由此给其造成的损失的诉讼请求亦丧失了前提和基础，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。至于案件受理费的负担问题，是人民法院根据当事人诉讼请求成立与否依法予以确定的，而被上诉人在本案中的主要诉讼请求已为一审法院依法予以支持，故一审判决确定由上诉人承担本案一审案件受理费并无不当，上诉人的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，本院依法不予支持；而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审本诉及反诉案件受理费人民币x元，由上诉人贾某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨章亮
审判员陶磊
代理审判员余锋
二○○七年三月十九日
书记员吴帅
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