上诉人（原审原告）王某某，男，1970年5月5日，汉族，福建省长乐市人，个体户，住（略）。
委托代理人张亚梅，云南华恒律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）晋宁县X镇月山社区居民委员会。
住所地：晋宁县X镇。
负责人杨某某，该居委会主任。
上诉人王某某因与被上诉人晋宁县X镇月山社区居民委员会（以下简称月山居委会）租赁合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2007）晋民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告王某某诉称：2005年12月5日，原、被告订立《承包合同书》，约定被告将坐落于昆阳镇X路上段月山社区综合楼西段（楼梯间以西6间半）1至X层及老居委会院内的简易房4间租赁给原告经营管理。合同订立后，被告只将其中的2间铺面和1间简易房交付给原告，剩余的4间铺面和3间简易房却拒绝交付。故诉至法院请求判令被告继续履行《承包合同书》，将合同约定的房屋交付给原告管理使用并顺延租赁期限，被告赔偿违约金x元及承担本案诉讼费用。
原审被告月山居委会辩称：原、被告签订《承包合同书》时居委会的两委委员都不知道，只是当时的居委会主任杨某义事后在会上作了通报，委员们表示不同意，但合同已签订，且杨某义说房屋只是交给王某某代管。另外，因此房屋出租未经村民同意，所以只能解除合同，被告愿意承担一定的违约金。
原审法院经审理确认如下法律事实：2005年12月5日，原、被告签订《承包合同书》，约定被告月山居委会将其所有的坐落于昆阳镇X路上段月山社区综合楼西段（楼梯间以西6间半）1至X层及老居委会院内的简易房4间发包给原告王某某经营管理。合同签订后，被告将合同约定的2间铺面和1间简易房实际交给原告经营管理，剩余的4间铺面交付给杨某溪、李云彪管理使用，剩余的3间简易房交付给李正明管理使用。2006年被告向杨某溪、李云彪收取了4间铺面的房屋租金并返还原告。2006年及2007年被告向李正明收取3简易房租金。原告按照合同约定交纳了2006年及2007年的承包款、水电管理费共x元。
根据以上事实，原审法院认为：原、被告于2005年12月5日签订的《承包合同书》合法有效。原告依约履行了自己的主要义务，被告未能及时交付租赁房屋给原告，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。由于被告将4间铺面、3间简易房租赁给他人并已实际交付，其与原告的租赁合同部分不可能履行，故对原告要求被告履行交付4间铺面及3间简易房义务的诉讼请求不予支持。而被告的上述违约行为确实给原告造成了损失，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求予以支持。关于违约金，因被告未按时将租赁房屋交付原告构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。另，双方合同签订后原告向被告交纳了房屋租金及水电管理费，且被告还向李正明收取了2006年及2007年的简易房租金，故被告应将未交付给原告管理使用的剩余4间铺面及3间简易房的租金、水电管理费未退还的部份予以退还原告。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定判决：“一、被告昆阳镇月山社区居委会已经交付租赁给原告王某某管理使用的2间铺面及1间简易房依照《承包合同书》约定的租金、承包期限及相关约定的其他条款继续履行至合同期满；二、被告昆阳镇月山社区居委会退还2006年及2007年的水电管理费1200元、2007年的承包款x元、2006年及2007年的简易房租金6200元，共计x元给原告王某某（限本判决生效后十日内履行）；三、由被告昆阳镇月山社区居委会付给原告王某某违约金5000元（限本判决生效后十日内履行）；四、如被告昆阳镇月山社区居委会未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。”
上诉人王某某不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人与案外人订立租赁合同无效，而其与上诉人的租赁合同可以继续履行。关于违约金，合同上规定了未按时交房及任意变更、解除合同两种违约方式及应支付的违约金数额，现上诉人两种违约方式都存在，故应支付两笔违约金。一审判决有误，请求二审撤销原判，支持上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人月山居委会辩称：被上诉人认可有违约行为，现无法交付剩余房屋，请求二审驳回上诉，维持原判。
对于一审判决认定的法律事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人要求被上诉人履行交付剩余房屋义务的请求能否得到支持；二、被上诉人应承担违约金的数额
本院认为：关于争议焦点一、被上诉人将租赁给上诉人的部分房屋另行出租给他人使用的行为属于一房二租的行为，各份租赁合同的效力不因订立数份合同而无效。而上诉人主张被上诉人与案外人有恶意串通行为并无证据可以证实，故被上诉人与上诉人及案外人所建立之租赁关系均为有效，上诉人与案外人均可要求被上诉人履行合同。现案外人已实际占有并使用诉争的房屋，表明被上诉人已履行了与案外人的租赁协议，故上诉人要求被上诉人履行4间铺面、3间简易房的交付义务在事实上已不可能。对于上诉人要求被上诉人交付上述房屋的请求，本院不予支持。关于争议焦点二、因被上诉人不能履行向上诉人交付全部租赁物的义务，已构成违约，应承担违约责任。双方在《承包合同书》的第六条第一项规定：“甲方不按时将综合楼交由乙方管理使用，应偿付乙方违约金5000元”，同时第五项规定：“在合同履行期内，除合同规定的情况外，甲、乙双方均不得任意变更或解除合同，若有违反，应承担当年承包款20％的违约金”。上述规定系双方规定的两种违约责任的承担方式。现被上诉人不能按时交付综合楼铺面给上诉人使用，符合第一项之规定，其应按该规定向上诉人支付5000元的违约金。至于第五项系双方对合同变更及解除应承担违约责任的规定，而本案中被上诉人之行为并不存在变更或解除合同之事项存在，故无适用该条款之事由，对于上诉人要求被上诉人按该项规定支付违约金的请求，本院不予支持。另在本案中，一审法院判决由被上诉人退还相应租金及水电管理费符合本案事实及法律规定，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条第一款之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费人民币225元由上诉人王某某承担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长李宏智
审判员吕强
代理审判员张颖
二○○七年八月二十日
书记员樊寿康
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